2025年7月10日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了一則批前公示，對湖南建投領(lǐng)樾府項(xiàng)目總圖進(jìn)行公示，這預(yù)示著項(xiàng)目報(bào)建工作完成了一個里程碑節(jié)點(diǎn)，新房入市指日可待了。

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我們先來回顧一下項(xiàng)目的前世今生。

地塊原規(guī)劃是省政府相關(guān)機(jī)關(guān)的集中工作區(qū)，2013年7月，中辦、國辦地方黨政機(jī)關(guān)停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》，要求各級黨政機(jī)關(guān)5年內(nèi)一律不得以任何形式和理由新建樓堂館所。正在施工中的辦公大樓（項(xiàng)目東側(cè)部分）立即停工，這一停就是10年。

直到2024年6月4日，長沙市自然規(guī)劃局對省府周邊片區(qū)控規(guī)S05-B03地塊進(jìn)行批前公示，將省府北閑置的S05-B03地塊切出兩塊（項(xiàng)目西側(cè)部分），用地性質(zhì)由行政辦公用地修改為二類居住用地和中小學(xué)用地。

這是調(diào)規(guī)前的控規(guī)：

這是調(diào)規(guī)后的控規(guī)：從原來的純行政辦公用地，把地塊一分為二，地塊西側(cè)調(diào)整為居住用地及中小學(xué)用地，也就成為了今天建投領(lǐng)樾府的地塊。

地塊東側(cè)的在建辦公樓則重新定位，現(xiàn)在命名為領(lǐng)創(chuàng)數(shù)智中心。

調(diào)規(guī)2024年10月18日公示完成。2024年11月5日，地塊作為[2024]長沙市061號掛牌。

2024年12月5日，湖南建投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以底價(jià)15.75億元競得該地塊，成交樓面價(jià)6374元/㎡，詳情如下：

其他交易條件：

• 1.該宗地位于天心區(qū)省府板塊，北臨友誼路、南臨新韶路、西臨新姚路。
• 2.根據(jù)《規(guī)劃條件書》（案卷編號為20240109GCSP1-2），《日常地籍測量報(bào)告》[編號：DJ-202409-006],宗地總面積103902.45平方米，出讓面積88243.76平方米，中小學(xué)用地面積為15658.69平方米，規(guī)劃用途為：二類居住用地/中小學(xué)用地（R2/A33），容積率：S05-B03-03（二類居住用地）≤2.8、S05-B03-05（中小學(xué)用地）≤1.2。
• 3.掛牌條件及其他要求詳見本項(xiàng)目掛牌出讓須知。
• 4.起始價(jià)不含本次掛牌交易過程中所發(fā)生的價(jià)外稅費(fèi)。
• 5.付款方式：競得人在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起30日內(nèi)向指定的銀行賬戶付清全部土地成交價(jià)款的50%，剩余土地價(jià)款在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起6個月內(nèi)付清。
• 6.宗地現(xiàn)有開發(fā)現(xiàn)狀：紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣，紅線范圍內(nèi)自然地貌，有高差，已完成拆遷安置補(bǔ)償。宗地內(nèi)有活動板房、建筑垃圾等。
• 7.交地時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)：在競得人繳清全部成交地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)之日起30日內(nèi)，按宗地現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)將土地交給競得人。

即出讓的132.4畝居住用地，還需要額外承擔(dān)學(xué)校（小學(xué)）的建設(shè)成本，學(xué)校占地23.5畝，容積率≤1.2；學(xué)校建筑密度≤30%，綠地率≥30%，限高24米。實(shí)際住宅部分的樓面價(jià)高于6374元/㎡。

地塊位于天心區(qū)省府板塊，芙蓉南路與友誼路交匯處西南角，距地鐵1號線友誼路站350米，可以說是正地鐵口。地塊較為方正，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案會省事很多。

從上述典型樓盤價(jià)格中可以看出：

A：不管是長沙市還是省府板塊，2023至2025年，新房售價(jià)都是下跌的趨勢。原來開發(fā)商通過精裝溢價(jià)，精裝大平層可以賣到17000-19000元/㎡。2024年以來，開發(fā)商紛紛把精裝調(diào)整為毛坯，售價(jià)也降低到14000元/㎡左右。

B：即使長沙房價(jià)整體下行了，但板塊價(jià)格仍然較高，即使是毛坯1.4萬/㎡的價(jià)格也大幅超過長沙1萬/㎡左右的均價(jià)。這與片區(qū)近年來大幅提升的教育資源密切相關(guān)。

首先，板塊內(nèi)的初中長郡外國語實(shí)驗(yàn)中學(xué)、師大附中雙語實(shí)驗(yàn)中學(xué)、中雅培粹南校區(qū)已經(jīng)成為長沙市近幾年發(fā)展較好的公辦初中。

2025年長沙市指標(biāo)生末位分?jǐn)?shù)線排名，長郡外國語排名第4，師大附中雙語南校區(qū)（就是校本部）排名第5，中雅培粹中學(xué)排名第16，板塊內(nèi)的南校區(qū)是一校兩址的辦學(xué)模式，師資力量相對有保障。

此外，優(yōu)質(zhì)的初中，讓片區(qū)的小學(xué)通過派位或者升學(xué)升入名初中的比例，在長沙市的范圍內(nèi)都算是比較高的，具體情況如下：

湘府英才小學(xué)：2024年派位，派進(jìn)名初比例高達(dá)70.28%。 長郡外國語附?。?024年派位總數(shù)167個，派進(jìn)名初比例為73.65%。 青園梓楓小學(xué)：2024年派進(jìn)名初比例為53.86%。天心區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)：主要指標(biāo)是明德天心占比40%，郡外、中雅、附中雙語也有一定的指標(biāo)。另外，據(jù)了解，地塊南側(cè)配建的小學(xué)，大概率是湘府英才小學(xué)（一校兩址）。

地鐵規(guī)劃

目前中間領(lǐng)樾府西側(cè)350米處已通車地鐵1號線友誼路站，未來友誼路規(guī)劃了地鐵9號線，友誼路站將會形成雙地鐵交匯站。湘府路規(guī)劃了長沙市地鐵環(huán)線8號線。當(dāng)前長沙市地鐵7號線正在如火如荼地施工，8/9號線不能說沒有希望。

總圖亮點(diǎn)

（1）戶型設(shè)計(jì)

面積段：主推建面約129、139、155、179、195、240㎡戶型，覆蓋剛需到改善全需求。

得房率：全部采用新規(guī)零公攤設(shè)計(jì)，得房率極高(部分戶型超100%)，實(shí)際使用面積遠(yuǎn)超同面積段競品。

（2）戶型配比：

大高層（11棟，28-32F），布置在外圍。

129㎡（三房/中廳）128戶，占比8.0%

139㎡（四房/中廳）868戶，占比54.3%

179㎡（四房/中廳）238戶，占比14.9%

小高層（9棟，16-17F），在南側(cè)及小區(qū)中心。

155（四房/中廳）272戶，占比17.0%

195（四房/端廳）64戶，占比4.0%

240（四房/端廳）30戶，占比1.9%

項(xiàng)目測評：

區(qū)位：地塊位置極佳，且非常稀缺，省府周邊很難再整理出體量合適的居住用地。地鐵1號線友誼路站正地鐵口。

板塊配套：1.教育資源優(yōu)質(zhì)：3所名初中+1所老牌初中保證片區(qū)微機(jī)派位的較高名校率；湘府英才，長郡外國語附小，湘府英才小學(xué)，青園小學(xué)，天心區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)都是天心區(qū)的優(yōu)質(zhì)小學(xué)。2.商業(yè)：龍湖新姚天街商業(yè)MALL就在樓盤北側(cè)的步行范圍內(nèi)，購物方便；3.兩館一中心環(huán)抱：湖南省科技館、省文化館、省青少年活動中心都是帶娃進(jìn)行科學(xué)啟蒙的好去處。4.正地鐵口，出行方便。

項(xiàng)目規(guī)劃：1.項(xiàng)目配建小學(xué)，自建幼兒園，從幼兒園到小學(xué)的9年，就在家門口完成。2.戶型在129-240㎡之間，非常純粹，匹配省府附近，圈層較高。3.項(xiàng)目中央還打造了一個超5000㎡的水系，及碩大的中心園林及中軸景觀，采用U形樓棟布局，環(huán)境舒適。

遠(yuǎn)期規(guī)劃：地鐵7號線已經(jīng)動工幾年，在下一輪地鐵規(guī)劃中，地鐵8號線、地鐵9號線是最值得期待的。

結(jié)論：項(xiàng)目背景，開發(fā)商，區(qū)位極具稀缺性，未來業(yè)主圈層優(yōu)質(zhì)，交通便利，教育配套非常優(yōu)秀，商業(yè)在步行范圍內(nèi)，另外國企操盤，因此磚家認(rèn)為是長沙當(dāng)下可選擇的樓盤之一，你怎么看呢？

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