文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在恒大宣布退市的當(dāng)天，原恒大北外灘地塊迎來(lái)新進(jìn)展。

近日，擱置五年的伊泰北外灘綜合體地塊設(shè)計(jì)方案正式公示，意味著項(xiàng)目重啟，北外灘豪宅市場(chǎng)將再添新成員。

該項(xiàng)目由HK286A-03a商住辦地塊和相鄰的HK286A-03c商辦地塊組成，此次公示的03a地塊用地面積9963.6㎡，容積率3.47，計(jì)容建筑面積34586.76㎡。

其中，03c地塊設(shè)計(jì)方案已在去年10月公示，容積率約4.03，總建筑面積約1.57萬(wàn)㎡。

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，03a地塊將打造2棟高層住宅及復(fù)合商業(yè)配套，具體來(lái)看：

6號(hào)樓為21F 7F組合住宅，層高約3.3米，主打大平層和洋房；

7號(hào)樓為23F住宅，層高大約3米，戶型也相應(yīng)縮??；

另需配建一棟5F保障房、社區(qū)配套和較多體量的商業(yè)。

該項(xiàng)目的定位與最初相比有所下調(diào)。

原業(yè)主恒大原本計(jì)劃將其打造成400㎡左右的頂豪大平層，并命名為恒大外灘天璽，而新方案則主打改善型豪宅。

入市挑戰(zhàn)

項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)對(duì)伊泰來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。

重啟并計(jì)劃入市之際，正逢北外灘板塊高端住宅供應(yīng)集中放量。

今年以來(lái)，虹口北外灘豪宅“神仙打架”，金茂璞元、華潤(rùn)外灘瑞府、綠城北外灘項(xiàng)目將相繼入市。

8月初，金茂璞元99套房源過(guò)會(huì)，建面約130-239㎡，均價(jià)16.6萬(wàn)/㎡。于8月13日結(jié)束認(rèn)購(gòu)，最終認(rèn)購(gòu)數(shù)170 組，認(rèn)購(gòu)率約175%。

外灘瑞府展廳和樣板間已經(jīng)開(kāi)放，建面約120-240㎡3-4房即將入市，錨定總價(jià)2000-3000萬(wàn)級(jí)。

綠城北外灘項(xiàng)目在今年六批次土拍中拿地，設(shè)計(jì)方案已公示，預(yù)計(jì)推出建面約200-310㎡大戶型，價(jià)格或?qū)_擊20萬(wàn)。

眾多實(shí)力房企入局，為板塊增加了熱度，同時(shí)也加劇了競(jìng)爭(zhēng)。

相比之下，伊泰的項(xiàng)目中包含大量的商業(yè)配套，僅由2棟住宅，產(chǎn)品的純粹性和市場(chǎng)接受度可能面臨一定考驗(yàn)。

另外，地塊內(nèi)保留著馬廠路19弄11、25號(hào)、溧陽(yáng)路125號(hào)等約5600平方米歷史保護(hù)建筑，規(guī)劃要求完整保留1920-1930年代建筑格局，商業(yè)占比需達(dá)35.55%以上，辦公占比不超過(guò)20%，且商辦部分須整體自持至少20年，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力提出了極高要求。

種種因素疊加之下，對(duì)于首次在上海開(kāi)發(fā)豪宅項(xiàng)目的伊泰來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

之前，伊泰曾通過(guò)參投上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司的方式間接涉足上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，而此次是直接操盤。

這塊地堪稱北外灘板塊中位置最好的宅地，與地標(biāo)建筑上海白玉蘭廣場(chǎng)一路之隔，直線距離黃浦江僅300米，高區(qū)房源能看到江景。

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海恒耕置業(yè)有限公司，法定代表人為左凱，由伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司100%持股。左凱同時(shí)也是內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司的總經(jīng)理。

一波三折

回顧地塊，2020年9月，恒大經(jīng)過(guò)38輪的競(jìng)價(jià)，最終擊敗保利，以22.95億元、10.87%的溢價(jià)率奪得上述地塊，成交樓板價(jià)5.1萬(wàn)/㎡。

拿地后，恒大為了快速引入信托基金，將項(xiàng)目70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予光大信托持股99.94%的子公司。至此，恒大持有項(xiàng)目30%的股權(quán)，光大信托持有70%股權(quán)。

之后，恒大深陷財(cái)務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目遲遲沒(méi)有進(jìn)展，并因長(zhǎng)期長(zhǎng)期閑置會(huì)面臨處罰和回收的風(fēng)險(xiǎn)。2023年底，恒大將30%的剩余權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給了光大信托。

取得該項(xiàng)目全部權(quán)益后不到15天，光大信托即將30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司。

在地產(chǎn)界，“伊泰”是個(gè)陌生的名字。但在煤炭行業(yè)，伊泰兩個(gè)字響當(dāng)當(dāng)。

其背后是內(nèi)蒙古能源領(lǐng)域的巨頭——伊泰集團(tuán)。這是一家是以煤炭生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售為基礎(chǔ)，集鐵路、煤化工為一體，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)為互補(bǔ)的大型清潔能源企業(yè)。

創(chuàng)始人張雙旺曾登頂“內(nèi)蒙古首富”。2024年的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)榜單上，張雙旺與其兒子張東海再度一起上榜，財(cái)富達(dá)170億元。

伊泰置業(yè)是伊泰集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。官網(wǎng)顯示，伊泰置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市，逐步形成以鄂爾多斯及整個(gè)內(nèi)蒙地區(qū)為重點(diǎn)，以內(nèi)地中心城市為點(diǎn)狀支撐輻射全國(guó)的布局。目前開(kāi)發(fā)面積約255萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目15個(gè)。

伊泰似乎早有在上海投資房地產(chǎn)的想法。伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司早在2019年9月就成立，遠(yuǎn)早于收購(gòu)恒大北外灘地塊的時(shí)間。

初始注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，今年5月增加至200000萬(wàn)元。大股東也從“內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司”變更為“內(nèi)蒙古伊泰投資股份有限公司”。

但近幾年來(lái)，伊泰在房地產(chǎn)方面的新增投資并不多，在售的大多是尾盤或機(jī)會(huì)型的新增項(xiàng)目。