為了吸引客戶，不少樓盤在銷售時(shí)會(huì)推出“老帶新”活動(dòng)，承諾老業(yè)主推薦新客戶成交后，能獲得豐厚獎(jiǎng)勵(lì)，比如贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)。然而，湖南寧鄉(xiāng)的老業(yè)主老羅（化名）在成功推薦朋友買了4套房后，開發(fā)商承諾的2萬多元物業(yè)費(fèi)卻遲遲不見蹤影。最終，老羅選擇將開發(fā)商告上法庭。近日，寧鄉(xiāng)市人民法院對(duì)這起案件作出判決，支持了老羅的訴求。

資料圖

事件的起因，源于開發(fā)商M公司2020年3月發(fā)布的一則誘人廣告。 廣告中明確寫著：“A項(xiàng)目老帶新獎(jiǎng)勵(lì)：老帶新成交同享兩年物業(yè)管理費(fèi)用贈(zèng)送。”看到這條消息，老業(yè)主老羅動(dòng)了心。他積極推薦了自己的朋友老劉（化名）前來購房。在老羅的推薦下，老劉一口氣認(rèn)購了該項(xiàng)目的4套房屋。

推薦成功后，事情似乎進(jìn)展順利。M公司與老羅簽訂了《A項(xiàng)目贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)書》。這份確認(rèn)書白紙黑字地寫明：因老羅成功推薦，M公司將贈(zèng)送他物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)應(yīng)4套房屋的金額分別為6806元、6845元、6806元、6845元，總計(jì)27302元。確認(rèn)書同時(shí)也注明了使用規(guī)則：這筆物業(yè)費(fèi)僅能用于抵扣實(shí)際產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)，不能折現(xiàn)、找零或轉(zhuǎn)讓。

然而，簽完確認(rèn)書，老羅左等右等，約定的物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠卻始終“難產(chǎn)”。 無論他如何催促，M公司都沒有履行承諾，將這筆費(fèi)用支付給物業(yè)公司用于抵扣。感覺被忽悠了的老羅，無奈之下將M公司起訴至寧鄉(xiāng)市人民法院，要求對(duì)方兌現(xiàn)承諾。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第四百七十二條規(guī)定“要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”和第四百七十三條規(guī)定“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約”。本案中，M公司發(fā)布的A項(xiàng)目老帶新獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容具體明確，即同享兩年物業(yè)管理費(fèi)用贈(zèng)送，且該商業(yè)廣告在外觀上所呈現(xiàn)出M公司愿意受約束的意思，故該商業(yè)廣告應(yīng)為要約。另，雙方此后另行簽訂的《A項(xiàng)目贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)書》也表明M公司愿意受該商業(yè)廣告約束。

法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第五百二十二條規(guī)定“當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任”。本案中，《A項(xiàng)目贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)書》載明“贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)僅用于實(shí)際產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用抵扣，不可折現(xiàn)”，M公司向法院出具補(bǔ)充說明載明“如M公司確認(rèn)相應(yīng)業(yè)主可享受物業(yè)費(fèi)減免優(yōu)惠的，則由M公司向物業(yè)公司支付費(fèi)用，以抵扣實(shí)際產(chǎn)生的物管費(fèi)”。由此可知，雙方約定案涉物業(yè)費(fèi)系由M公司向物業(yè)公司繳納，但M公司一直未向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，故其應(yīng)向老羅承擔(dān)違約責(zé)任，因此，老羅有權(quán)要求M公司折現(xiàn)。

據(jù)此，法院依法作出判決，M公司支付老羅物業(yè)管理費(fèi)27302元。

一審宣判判決后，M公司不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法官提醒

在享受購房優(yōu)惠時(shí)一定要保持警惕，仔細(xì)審查合同條款和承諾內(nèi)容，避免被不實(shí)承諾蒙蔽，落入“空頭支票”的陷阱。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，應(yīng)當(dāng)遵守誠信原則，切實(shí)履行自己的承諾；對(duì)于物業(yè)公司而言，應(yīng)該加強(qiáng)與房地產(chǎn)公司的溝通協(xié)作，確保業(yè)主的權(quán)益得到保障。

來源：湖 南法治報(bào)（文/ 全媒體記者 曾雨田 通訊員 鄒晴 ）

一審：米露嘉

二審：陳佳婧

三審：周智穎