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聊聊上海二手房估值邏輯

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最近有讀者提問(wèn),買房子,各種權(quán)重是否可以量化?比如樓層,戶型,朝向,面積,外立面,教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園配套等等。 這是個(gè)好問(wèn)題,上海有800多萬(wàn)套二手房,不同房子價(jià)格天差地別。房子兼具居住和金融屬性,估值的維度也很多。對(duì)此我們研究院專門作了研究,今天這篇文章,就以浦東前灘板塊為例,解析一下二手房的估值邏輯。


之所以選擇前灘有三點(diǎn)原因:

1.板塊整體性強(qiáng),較為獨(dú)立;

2.板塊內(nèi)小區(qū)樓齡相近(2018-2023年為主),相互之間具有可比性;

3.成交量大、產(chǎn)品多樣性強(qiáng),小戶型大戶型都有;

先貼上前灘今年4-7月的部分成交數(shù)據(jù)。下面我們逐個(gè)分析。


1)面積溢價(jià)

海悅?cè)A庭86平單價(jià)10.3萬(wàn)、51平單價(jià)14.2萬(wàn)、46平單價(jià)15.4萬(wàn),在樓層類似的情況下,面積每減少10%,單價(jià)增加9%。

同理,江悅名庭(62平對(duì)比57平)面積每減少10%,單價(jià)增加5%;

東方逸品(88平對(duì)比58平)面積每減少10%,單價(jià)增加3%,說(shuō)明東方逸品的大戶型(88平)確實(shí)在戶型上有一定優(yōu)勢(shì),功能性強(qiáng)。




整體來(lái)看,前灘小戶型顯著溢價(jià)。

不過(guò)也不能一概而論,剔除學(xué)區(qū)因素,古北御翠豪庭小戶型反而折價(jià),因?yàn)槊娣e縮小得房率變低


大戶型折價(jià)的情況更復(fù)雜。

有的小區(qū),大戶型是一梯一戶,樓王位置,可能反而有溢價(jià)。

尤其是頂豪小區(qū),古北壹號(hào)、翠湖四期五期、湯臣一品,這些上海的天花板小區(qū),大戶型不僅不折價(jià),反而比小戶型單價(jià)更貴。

但如果二梯隊(duì)豪宅超過(guò)200-250㎡戶型,再往上與一梯隊(duì)豪宅總價(jià)重合,就會(huì)折價(jià)。

市中心高級(jí)公寓(視地段而定)超過(guò)150㎡以上折價(jià);普宅超過(guò)130㎡折價(jià);老破小超過(guò)40㎡以上折價(jià)。

2)得房率數(shù)據(jù)較多較雜,不好分析。

根據(jù)體感2:1的關(guān)系問(wèn)題不大,也就是得房率高10%,單價(jià)高5%。

比如洋房比高層得房率高15%,單價(jià)高10%,考慮到容積率影響舒適度,僅得房率影響房?jī)r(jià)的比例確實(shí)在7.5%左右。

3)戶型方正度

稀奇古怪的戶型折價(jià)20-30%的都有,不過(guò)考慮到戶型古怪的房子,房齡、梯戶比多半也會(huì)有影響,因此建議具體分析,不必量化。

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4)樓層

可以直接參考無(wú)景觀新房定價(jià)。

商品房樓層:一樓8折(人車不分流)、一樓7-75折(人車不分流且綠化帶窄/大堂在南側(cè))、一樓85折(人車分流,綠化帶寬)、地下室3折(無(wú)采光)5折(有采光)、二樓9折,三樓以上,根據(jù)采光和景觀分析。

老公房樓層,首先金三銀四,其次是帶花園的一樓,最后是5、6樓。

以前我們說(shuō)過(guò),買新房時(shí)如果樓層差價(jià)小,那么一定是買中上水平的樓層。

如果差價(jià)大,那么反而是優(yōu)選較差的樓層,只要沒(méi)有其他硬傷,越是特價(jià)房越好,性價(jià)比高。

對(duì)于高價(jià)景觀樓層、樓王這類的產(chǎn)品,或者剛需堆里的CEO盤,如果你不是不差錢兒那種,最好不要碰。

至于網(wǎng)上熱炒的什么揚(yáng)灰層、槽鋼層、設(shè)備層,理都不用理。那些大多數(shù)都是從百度抄來(lái)的東西,翻成語(yǔ)音視頻就成了所謂的買房知識(shí),其實(shí)博主都不知道原作者本來(lái)就是編的。

5)朝向

不考慮景觀,朝向:正南(100%不折價(jià))、正東(85%-90%)、正西(85%)、全朝北(80%)

考慮景觀就不好說(shuō)了,上海很多朝西朝東的江景房,景觀溢價(jià)很高。

可以和戶型方正程度一起看,往往朝向稀奇古怪的,戶型也不會(huì)好到哪里去。

6)房齡

減速折舊,頭兩年折價(jià)比較多,三年和五年差異就不大了,主要還是代際差異。

比如前灘2018-2023的房子,互相之間幾乎沒(méi)有因?yàn)榉魁g而引起差異的,

從產(chǎn)品來(lái)看,2016年-2024年是同類產(chǎn)品,2008年-2015年是同類產(chǎn)品,

以此類推,每一階段產(chǎn)品內(nèi)部?jī)r(jià)差不大,但跨代比較差異就比較大。

產(chǎn)品代際的差價(jià),之前我們做過(guò)統(tǒng)計(jì)研究,得到的結(jié)論:

5類(1.15倍) > 4類(1.08倍) > 3類(0.99倍) > 2類(0.95倍)>1類(0.82倍)


房外房研究院制圖

1、隔代產(chǎn)品平均有個(gè)10%的價(jià)差。

2、2000-2010年和1990-2000年之間的產(chǎn)品價(jià)差不明顯。本質(zhì)是產(chǎn)品的進(jìn)化比較小。

3、2000年前后產(chǎn)品價(jià)格承壓:1990-2000及2000-2010年的產(chǎn)品價(jià)格水平相對(duì)較低,這2段擁有著最多的房屋數(shù)量,是開發(fā)量最大的時(shí)間段。

4、90年代 前后是價(jià)差最大的。


魔都財(cái)觀制圖


7)層高、外立面

要結(jié)合產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力,包括綠化、會(huì)所、動(dòng)線、車庫(kù)、甚至內(nèi)裝等,單一維度無(wú)法比較,只能說(shuō)某些產(chǎn)品力特別強(qiáng)的,可能貴上5-10%。

全市來(lái)看,豪宅比較看重層高,高級(jí)公寓和普宅影響不大。

比如復(fù)地御西郊,層高低,價(jià)格就會(huì)受影響,頂層的層高高,是一個(gè)賣點(diǎn)。

外立面亦然,房子檔次越高,影響越大。鋁板無(wú)加成,真石漆折價(jià)10%,石材加成5-10%。

8)電梯

無(wú)電梯至少折價(jià)20%,參考大寧的兩個(gè)小區(qū)。



9)物業(yè)

二手房5塊以上、新房8塊以上,基本可以認(rèn)為無(wú)短板,低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),可能有5-10%的折價(jià)。

主要還是看物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和物業(yè)費(fèi)。高價(jià)房子+低物業(yè)費(fèi)就會(huì)有折價(jià),比如 國(guó)際麗都城/泰府名邸這些。

10)地鐵距離

從前灘看差異不大,比如類似房齡的中糧(800m)單價(jià)就比地鐵更近晶耀(500m)高。

如果說(shuō)這倆改善群體不坐地鐵,那都是小面積為主的東方惠禮(950m)比海悅?cè)A庭、東方逸品(400m)還貴,就說(shuō)不過(guò)去了。

地鐵只要在1km以內(nèi),近一些和遠(yuǎn)一些差異并不大,反而是小區(qū)周邊小環(huán)境影響更大。

總體來(lái)看,總價(jià)越高,地鐵影響權(quán)重越低。地段越偏,地鐵權(quán)重越高。

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10)學(xué)區(qū)

上海學(xué)區(qū)溢價(jià)從20萬(wàn)到50萬(wàn)200萬(wàn)都有,不必一刀切。

11)周邊配套

商業(yè)配套:基本無(wú)影響,同板塊不考慮商業(yè)配套差異,上海也不缺大眾商業(yè),外賣網(wǎng)購(gòu)也很方便。

醫(yī)療配套:基本無(wú)影響;

公園綠地:有景觀有加分,無(wú)景觀可以忽略,上海不缺公園。

12)不利因素

難以量化,但肯定有折價(jià),建議一事一議。

靠近主干道,殯儀館,垃圾焚燒廠,飛機(jī)航道這些不利因素,5-10%折價(jià)合理。

13)車位配比、綠化率

建議一事一議,市中心老商品房老豪宅本身車位就少,但價(jià)格依然很貴,新一點(diǎn)的次新房,車位配比差不了多少。

綠化率也無(wú)法量化,比如翠湖四期也沒(méi)什么綠化,但價(jià)格貴到天際,小區(qū)外圍有綠化。


總結(jié)

通過(guò)橫向?qū)Ρ劝鍓K內(nèi)小區(qū),及同小區(qū)房源。我們發(fā)現(xiàn),整個(gè)大的權(quán)重優(yōu)先級(jí)如下:

跨小區(qū)比較:房齡 + 產(chǎn)品類型(決定了得房率)> 戶型 + 朝向

同小區(qū)比較:面積 > 樓層

上海樓市產(chǎn)品太多太雜,很多時(shí)候各種要素不能單純量化,不同總價(jià)、不同地段、不同客群的人考慮的東西都不一樣。

比如剛需看重地鐵,中產(chǎn)在乎學(xué)區(qū),改善注重品質(zhì),豪宅在意景觀和私密性。

對(duì)于買房人來(lái)講,最終取舍權(quán)衡,找到適合自己的房子才是最重要的;

對(duì)于房東來(lái)講,更是要跟隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整估值,早點(diǎn)完成賣房和置換是硬道理。

注:該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解,不構(gòu)成交易建議。


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