過(guò)去三年，北京樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)深度調(diào)整。自2023年初至2025年8月，全市二手住宅均價(jià)從57721元/平方米降至49521元/平方米，累計(jì)跌幅逾14%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，北京今年七月末該指數(shù)為97.8，而2015年五月末為97.25。北京房?jī)r(jià)已跌回十年前。

這一輪下行周期中，市場(chǎng)分化加劇，核心區(qū)教育資源房短暫企穩(wěn)，而遠(yuǎn)郊“老破小”及部分學(xué)區(qū)房則遭遇斷崖式下跌，折射出樓市結(jié)構(gòu)性變革的陣痛。

抗跌板塊集中于稀缺資源區(qū)。西城區(qū)憑借德勝、月壇學(xué)區(qū)支撐，2025年7月房?jī)r(jià)同比逆勢(shì)微漲0.71%，成為全市唯一正增長(zhǎng)區(qū)域；海淀區(qū)因中關(guān)村產(chǎn)業(yè)集聚和學(xué)區(qū)溢價(jià)，跌幅（-6.57%）低于遠(yuǎn)郊區(qū)域。石景山、昌平等新興居住區(qū)因低總價(jià)和地鐵配套，景氣指數(shù)超4%，成為剛需“避風(fēng)港”。

重災(zāi)區(qū)則遍布城市邊緣。密云、平谷等遠(yuǎn)郊區(qū)同比跌幅超9%，房山石門營(yíng)片區(qū)2025年上半年跌幅達(dá)8.07%，部分小區(qū)掛牌價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米。東城區(qū)成矛盾焦點(diǎn)，雖然整體跌幅達(dá)9.49%，但內(nèi)部板塊劇烈分化。和平里因?qū)W區(qū)支撐僅微跌1.27%，而天壇板塊因老舊房源集中，同比暴跌14.83%。

曾被視為“硬通貨”的學(xué)區(qū)房遭遇政策重創(chuàng)。2024年教育部推行“多校劃片”政策后，東城區(qū)一套105平方米學(xué)區(qū)房以710萬(wàn)元成交，單價(jià)僅6.7萬(wàn)元/平方米，較2023年高位縮水300萬(wàn)元；海淀傳統(tǒng)學(xué)區(qū)溢價(jià)從10萬(wàn)元/平方米壓縮至2-3萬(wàn)元/平方米。

老舊小區(qū)跌幅更為慘烈。朝陽(yáng)區(qū)北三環(huán)老舊社區(qū)有房源從9萬(wàn)元/平方米驟降至5.6萬(wàn)元/平方米，東城區(qū)大草廠胡同央產(chǎn)房因樓齡超50年、物業(yè)缺失，2024年12月單月暴跌11.71%，成為“價(jià)格塌陷”典型。

2025年發(fā)布的“北京小區(qū)跌幅”榜單揭示殘酷現(xiàn)實(shí)。

豐臺(tái)區(qū)北大地二里（1969年建）跌幅53.45%，主要由于樓齡老化且無(wú)電梯設(shè)施；

昌平區(qū)天通苑二區(qū)（2001年建）跌幅44.93%，主要由于人口密度高、管理滯后致流動(dòng)性枯竭；

房山區(qū)鴻順園東區(qū)跌幅超40%， 主要由于 配套匱乏疊加遠(yuǎn)郊客群流失；

東城區(qū)青年湖西里年跌30%， 主要由于 停車難與戶型缺陷加速價(jià)值蒸發(fā)。

這些小區(qū)共性顯著，樓齡超20年、 主要由于 缺乏現(xiàn)代物業(yè)、遠(yuǎn)離產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，在供需逆轉(zhuǎn)時(shí)首當(dāng)其沖。

2024年全國(guó)人口自然增長(zhǎng)率首次轉(zhuǎn)負(fù)（-0.15%），2025年上半年擴(kuò)大至-0.21%，人口增長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)導(dǎo)致地產(chǎn)長(zhǎng)期需求萎縮。同時(shí)，第四代住宅以高得房率、智能配置分流改善需求，迫使二手房業(yè)主“割肉”拋售。同時(shí)，土地市場(chǎng)萎縮，2024年全國(guó)300城土拍金額較2021年暴跌77%。新房供應(yīng)因去庫(kù)存、資金回流等因素折價(jià)銷售，進(jìn)一步擠壓二手房?jī)r(jià)。

宏觀層面，2025年上半年北京二手房網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)18.4%，但掛牌量突破16萬(wàn)套，供需失衡持續(xù)。租金回報(bào)率跌破2%，房產(chǎn)投資屬性幾近消失。

個(gè)體層面，早期購(gòu)房者損失慘重。2016年入市業(yè)主面臨“資產(chǎn)歸零”——當(dāng)前均價(jià)已幾乎回落至2016年水平，數(shù)百萬(wàn)首付蒸發(fā)。

“北京樓市已從黃金時(shí)代進(jìn)入黑鐵時(shí)代。”一位從業(yè)20年的中介坦言。