01

特殊時期，一切變化的背后，都有鮮為人知的經(jīng)濟(jì)邏輯。

日前，空置已久的吾悅廣場1號門（西北門）的“門神”鋪位，終于迎來了新的商家——阿維塔。

1號門是吾悅廣場人流量最大的大門之一，該“門神”鋪位曾開過奈雪的茶、周四晚等多個熱門茶飲品牌，但自周四晚撤出后，空置了好幾個月。

如今，接手該“門神”鋪位的，既非知名零售品牌，也非熱門茶飲品牌，而是新能源汽車品牌。

新入駐的阿維塔門店（1號門左側(cè)）

目前，在吾悅廣場1樓，新能源汽車門店，多達(dá)9家（含華為智能生活館、小米之家，不含中庭臨展），且鋪位大多靠近幾個大門。

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

不僅僅是吾悅廣場，市區(qū)其他商業(yè)綜合體，同樣如此。

濱江萬象城從開業(yè)伊始，1樓就有大量新能源汽車品牌。經(jīng)過一年半以上的調(diào)整，如今1樓的新能源汽車品牌依舊多達(dá)12家，另外B1層還有1家，一共13家（含華為智能生活館、小米之家，不含中庭臨展）。

由于濱江萬象城1樓仍有大量空鋪，在實際營業(yè)的商家中，新能源汽車占比超過了四分之一，成為其1樓的一大業(yè)態(tài)主題。

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

與吾悅廣場類似，濱江萬象城1樓的新能源汽車品牌，同樣靠近幾個大門。

在其2號門（北門），兩座“門神”都有新能源汽車。

濱江萬象城2號門兩座“門神”

印象城MEGA的1樓，仍以輕奢、運動、國際美妝等為主題，新能源汽車品牌相對少些，僅4家（不含中庭臨展）。

不過，2號門（西北門）、3號門（東南門）的“門神”，在其他品牌撤出后，新入駐的也是新能源汽車品牌。

印象城MEGA的新能源汽車品牌

印象城MEGA的新能源汽車品牌

印象城MEGA的新能源汽車品牌

印象城MEGA的新能源汽車品牌

另外，1-2樓的華為智能生活館正在裝修，從規(guī)模看，對照其他商業(yè)綜合體，今后有新能源汽車的概率也不小。

正在裝修的華為智能生活館

可以看出，新能源汽車已成為不少商業(yè)綜合體重要業(yè)態(tài)。

02

眾所周知，一座商業(yè)綜合體1樓的品牌，尤其是“門神”非常關(guān)鍵，是其重要的形象展示面，很大程度上代表著一座商場的檔次。

當(dāng)大量新能源汽車品牌進(jìn)駐商業(yè)綜合體，還占據(jù)著“門神”位置，難道意味著新能源汽車能提升一座商業(yè)綜合體的形象與檔次？

恰恰相反，1樓大面積新能源汽車品牌，是這些商業(yè)綜合體的無奈之舉。

要知道，除個別熱門品牌新車剛發(fā)布時外，在平時多數(shù)時間里，新能源汽車并不能帶來多少客流，反而是新能源汽車在借助商業(yè)綜合體的客流。

正如此前，位于瑞安的原新湖廣場，曾轉(zhuǎn)型為一站式汽車主題館，最終失敗。

像空鋪、新能源汽車品牌較多的濱江萬象城，1樓在缺乏活動時，人氣同樣不高，與B1層反差巨大，還影響了2樓的人氣，形成“上下熱、中間冷”的人氣斷層局面。

空鋪與新能源汽車臨展

既然商業(yè)綜合體1樓是其重要的形象展示面，自然要引進(jìn)檔次更高的品牌，但為什么這些商業(yè)綜合體，還是如此積極引進(jìn)新能源汽車品牌呢？

關(guān)鍵原因在于，這些年經(jīng)濟(jì)下行、消費降級，高檔、奢侈品牌大多都出于收縮狀態(tài)，不斷撤出一些商業(yè)綜合體，甚至撤出一些城市。

在此情況下，商業(yè)綜合體想招引高檔品牌，難度越來越大，奢侈品牌就更不要想了。

比如，濱江萬象城1樓不僅沒有重奢，連輕奢都很少，招引高端品牌一波三折。

開業(yè)初期，這里曾掛著CERRUTI1881的圍擋，后來圍擋也撤掉了，該品牌并沒有入駐。

濱江萬象城曾經(jīng)的CERRUTI1881圍擋

1樓還有多個名表品牌圍擋，從開業(yè)初期懸掛至今，超過1年半時間，仍未投入營業(yè)，甚至看不出裝修痕跡。

結(jié)合此前CERRUTI1881等案例看，這些掛了那么久圍擋的名表品牌，今后到底是否會真的入駐，也是未知數(shù)。

圍擋懸掛已久卻未開業(yè)的名表品牌

圍擋懸掛已久卻未開業(yè)的名表品牌

圍擋懸掛已久卻未開業(yè)的名表品牌

但是，若1樓招引大量普通品牌，造成檔次下滑，又會對商場形象造成嚴(yán)重傷害，且扭轉(zhuǎn)難度極大。

現(xiàn)在新能源汽車正好處在擴(kuò)張周期，檔次不算低，附加條件沒那么多，還能在賬面上帶來巨大的銷售額。

空鋪與新能源汽車臨展

同時，一些新能源汽車品牌，在裝修等方面往往不會下大血本，品牌調(diào)整時相對方便，一定程度上可視作臨時性商家。一旦能引進(jìn)更理想的品牌，新能源汽車品牌隨時可能被替換。

03

一般情況下，1樓尤其是幾個大門附近，是一座商業(yè)綜合體人流較大的地方。然而，這看似是常識的事，如今竟也發(fā)生了變化。

在溫州，這些商業(yè)綜合體基本都是孤立布局，并未形成現(xiàn)代化商圈。同時，不少商業(yè)綜合體周邊成熟度不足，甚至有些荒涼，街頭沒有多少人流。

更何況，溫州沒有地鐵，軌道交通不發(fā)達(dá)，消費者前往商業(yè)綜合體高度依賴私家車。

當(dāng)私家車開進(jìn)地下室，消費者要么乘坐扶梯前往B1層，要么乘坐直梯前往高樓層，從1樓大門步行進(jìn)來的消費者越來越少。

B1層前往1樓的扶梯人氣

當(dāng)消費者從其他樓層來到1樓，動線往往從中心位置的主中庭出發(fā)，向周圍擴(kuò)散。

主中庭舉辦活動時的人氣

靠近大門的區(qū)域，反而成了邊緣地帶，人氣不佳。

同一時間大門附近的人氣

甚至在有些商業(yè)綜合體，靠近大門的區(qū)域，根本不在消費者的視線范圍內(nèi)，淪為角落。

主動線上看不到大門

當(dāng)消費者的動線邏輯出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，“門神”自然不吃香了，反而不如主中庭、扶梯旁的鋪位。

正如濱江萬象城，開業(yè)至今已超過一年半時間，4號門旁曾掛上Tea’Stone圍擋又撤下的“門神”鋪位，至今依舊空置。

4號門旁的空鋪

4號門旁的空鋪

還有5050購物中心的北入口“門神”，甚至曾招引“塔詩汀”這樣的山寨品牌，后來也閉店了。

5050曾經(jīng)的“塔詩汀”

而部分商業(yè)綜合體的設(shè)計，也令步行消費者體驗感不佳，最終影響了街區(qū)活力。

比如，濱江萬象城、吾悅廣場，在其最重要的正面，設(shè)置了停車場出入口，且車道很長，難以實現(xiàn)人車分流，對消費者的步行動線造成了嚴(yán)重破壞。

（相關(guān)內(nèi)容：《遺憾！市區(qū)兩大商業(yè)綜合體留下敗筆！還帶來一系列大問題！》，點擊左側(cè)鏈接查看）

既然步行不友好，消費者自然不會走這里過，人流下滑、商鋪價值受損也在情理之中。

濱江萬象城、吾悅廣場被車行道影響的入口

濱江萬象城、吾悅廣場被車行道影響的入口

比如濱江萬象城還在此設(shè)計了通往2樓的扶梯，原計劃引導(dǎo)人流從戶外上2樓，以提升2樓的商鋪價值。

然而，在人車不分流、步行不友好的情況下，并沒有多少消費者在此上2樓。

原先2樓入口處的ROIIN用心、御牛道兩家餐廳，相繼關(guān)閉了，其中原ROIIN用心的鋪位都空置快半年了，目前都無新商家入駐。

濱江萬象城2樓入口的空鋪

濱江萬象城2樓入口的空鋪

畢竟從2樓的動線看，這里既然幾乎沒人流，自然難以發(fā)揮入口作用，再加上一根柱子遮擋，反而成了動線、視線范圍之外的角落。

不在動線上、被柱子擋住的2樓入口

不在動線上、被柱子擋住的2樓入口

曾經(jīng)，為了將人流引導(dǎo)至這個淪為角落的入口，濱江萬象城方面特地在這根柱子上做了指示牌。

而如今，這些品牌都撤了，撤出時間最長的都快半年了，指示牌依舊沒撤掉?？梢?，就連綜合體運營方都不太注意這個“角落”。

柱子上至今沒撤掉的指示牌

04

商業(yè)綜合體大面積招引新能源汽車，并非僅僅發(fā)生在溫州，全國各地都如此。但是，當(dāng)“門神”都淪為新能源汽車品牌，還是能反映出一些問題。

當(dāng)前，盡管新能源汽車還在擴(kuò)張，但洗牌已經(jīng)開始，近兩年已有多個品牌倒下。

當(dāng)這些品牌倒下，商業(yè)綜合體里的新能源汽車門店也會突然閉店。這樣的案例，在溫州及其他城市都曾上演。

今后，新能源汽車品牌，很可能不會像現(xiàn)在那么多。

到時候，若經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇低迷，商業(yè)綜合體1樓又該招引哪些業(yè)態(tài)？

吾悅廣場Tim's撤出后的空鋪

就溫州而言，這些商業(yè)綜合體及周邊街區(qū)的步行友好，有待繼續(xù)提升。

比如，從印象城MEGA到世紀(jì)廣場，需要一座跨錦江路的天橋，而非像現(xiàn)在這樣繞路。

同樣地，從濱江萬象城到甌江濱水景觀帶，也需要一座跨甌江路的天橋。本來這座天橋規(guī)劃中就有，但至今都沒有落地，今后如果建成，有望激活濱江萬象城2樓入口。

當(dāng)然，這些僅靠商業(yè)綜合體方面做不到，需有關(guān)部門的協(xié)助。

接下來，若濱江萬象城東側(cè)的鹿角灣地塊，能進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，與濱江萬象城、K11 Select共同形成一座現(xiàn)代化商圈，濱江萬象城4號門（東南門）、1號門（東北門）的人流也有望增加。

濱江萬象城1號門

至于地鐵，短期內(nèi)獲批難度較大，但建設(shè)中的軌道交通S3線，在南白象的萬象城旁，設(shè)了溫州中學(xué)站，且并非與萬象城B1層或2樓直接連接。

建設(shè)中的S3線溫州中學(xué)站

屆時，靠近軌道交通S3線溫州中學(xué)站的萬象城3號門（東北門），人流有望增加。

萬象城3號門

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