本文來源：時代周報 作者：郭鵬

8月18日，金融街（000402.SZ）發(fā)布2025年半年報。今年上半年，金融街營收46.55億元，同比下降51.79%，凈利潤-10.08億元，虧損幅度有所減少。

金融街公告表示，其房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價格在內(nèi)的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，項目結(jié)算出現(xiàn)虧損，但較上年同期減虧。

針對營收下降超5成的原因，時代周報記者以投資者身份致電金融街投資者聯(lián)絡(luò)部門，公司工作人員表示，上半年公司營收下降原因主要為房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降所致。

自2023年起，金融街上半年業(yè)績均為虧損。據(jù)其財報，2023年上半年、2024年上半年，金融街凈利潤分別為-7.29億元、-19.84億元。

此外，今年上半年，金融街營收再創(chuàng)新低。據(jù)其財報，自2016年以來，金融街首次上半年營收未超過50億元。

8月19日，金融街報收3.04元/股，漲幅0.66%。

房產(chǎn)開發(fā)毛利率為負(fù)

金融街以北京金融街地區(qū)開發(fā)改造起家，后確立“房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營“模式。金融街擁有金融街地區(qū)的金融街購物中心、金融大廈、麗思卡爾頓酒店等知名項目。

此后，金融街從北京出發(fā)，進軍全國。2014年，金融街進軍上海。當(dāng)年，金融街以21.77億元收購SOHO靜安廣場項目，以30.55億元收購SOHO海倫廣場項目。2015年7月，金融街更是以88.15億元的價格獲得上?；疖囌颈睆V場項目地塊，創(chuàng)造當(dāng)時上海地價紀(jì)錄。

金融街營收規(guī)模一直不算大，據(jù)其財報，2019年，金融街營收261.8億元，是上市以來的最高值，銷售金額為319.13億元。

據(jù)公司2025年半年報，金融街住宅項目分布于北京、天津、上海、蘇州等城市。在北京，金融街主要項目分布于昌平、房山、大興等區(qū)域；在上海，金融街項目分布于崇明、寶山、奉賢等地。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，金融街拿地規(guī)模開始收縮。據(jù)其財報，2022年，金融街僅獲得1宗土地，權(quán)益地價為12.55億元。而在2020年、2021年，金融街分別獲得5宗、8宗土地，權(quán)益地價分別為49.97億元、65.25億元。而2023年、2024年，金融街也僅分別獲得1宗、2宗土地。

此外，自2023年起，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)為負(fù)。據(jù)其財報，2023年、2024年，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率分別為-8.38%、-6.21%。

今年上半年，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)未見好轉(zhuǎn)。據(jù)其財報，今年上半年，金融街實現(xiàn)銷售簽約額約47.6 億元，實現(xiàn)銷售簽約面積約 32.5 萬平米。而在2024年上半年，公司實現(xiàn)銷售簽約額約90.9億元；實現(xiàn)銷售簽約面積約49.9萬平米，

同時，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)虧損。據(jù)其財報，2025年上半年，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收36.24億元，同比下降57.42%，毛利率為-5.47%，同比下降2.97個百分點。

針對房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)的原因，時代周報記者以投資者身份致電金融街投資者聯(lián)絡(luò)部門，公司工作人員表示，公司目前結(jié)算的項目拿地成本較高，而銷售價格相較拿地時的預(yù)期銷售價格低，因此該部分業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)。

寫字樓租賃類業(yè)務(wù)營收下降

金融街以金融街地區(qū)開發(fā)起家，發(fā)展過程中積累了眾多寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目。金融街曾確立“開發(fā)銷售+資產(chǎn)管理”雙輪驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要為寫字樓、商場、酒店、文旅等業(yè)務(wù)。

然而近年來金融街持續(xù)出售商業(yè)資產(chǎn)。2020年至今，金融街陸續(xù)出售金融街·萬科豐科中心項目、德勝國際中心、北京金融街麗思卡爾頓酒店、惠州喜來登酒店、天津瑞吉金融街酒店等資產(chǎn)。

其中，出售北京金融街麗思卡爾頓酒店為金融街貢獻了大量利潤。據(jù)其財報，2022年，金融街出售北京金融街麗思卡爾頓酒店為其貢獻凈利潤規(guī)模為7.69億元，占金融街凈利潤總額的比例為91%。2022年，金融街凈利潤為8.46億元，扣非凈利潤為-3.48億元。

時代周報記者梳理金融街財報發(fā)現(xiàn)，2019年，金融街物業(yè)出租收入18.41億元，物業(yè)經(jīng)營收入6.87億元，二者均是2019年至2024年期間的最高值。

2023年以后，寫字樓市場租金下滑，金融街物業(yè)出租業(yè)務(wù)收入也下滑。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2024年，北京甲級寫字樓租金為244.8元/平米/月，同比下降17.8%；上海甲級寫字樓租金為223.3元/平米/月，同比下降20.3%。金融街財報顯示，2024年，物業(yè)出租業(yè)務(wù)營收17.29億元，同比下降5.28%。

今年上半年，寫字樓租賃市場未見回暖。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2025 年上半年，北京甲級寫字樓空置率為 16.9%，同比下降1個百分點；北京甲級寫字樓租金為221.9元/平米/月，同比下降 21%；上海甲級寫字樓空置率為 23.6%，同比上升 8 個百分點；上海甲級寫字樓租金為 212.6 元/平米/月，同比下降 21%。

今年上半年，金融街物業(yè)租賃業(yè)務(wù)營收7.76億元，同比下降9.99%；物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收1.83億元，同比下降9.61%。

對于兩項業(yè)務(wù)營收下降，金融街財報表示，公司及時評估市場趨勢，市場化調(diào)整包括價格在內(nèi)的經(jīng)營策略，根據(jù)客戶需求提供服務(wù)資源，全力保障各項目出租率穩(wěn)定。物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收下降原因為公司轉(zhuǎn)讓天津瑞吉酒店、惠州喜來登酒店所致。