華潤外灘瑞府位于黃浦區(qū)外灘金融集聚帶，由華潤置地（央企，一級開發(fā)資質(zhì)）開發(fā)，定位 “外灘一線江景豪宅”。2022 年 11 月以 78.5 億元拿地，樓面價 8.6 萬 /㎡，溢價率 1.8%，總占地 4.2 萬㎡，總建筑面積 18.5 萬㎡，容積率 4.4，綠化率 30%，規(guī)劃 6 棟 28-35 層超高層住宅，總戶數(shù) 580 戶，全人車分流（車位比 1:2.5），70 年產(chǎn)權，預計 2027 年 6 月精裝交付。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “現(xiàn)代簡約 + ArtDeco” 風格，外立面為香檳金鋁板（耐候等級 4 級，抗腐蝕年限≥40 年）搭配超白玻璃幕墻（可見光透射率 70%），窗墻比 45%（四層中空 Low-E 玻璃，隔音 45 分貝）。社區(qū) “一軸兩院” 景觀：中央禮儀軸（水幕長廊 + 藝術雕塑）、江景院（觀江平臺）、秘境院（空中花園），種植胸徑 20cm 香樟、15cm 銀杏，5000㎡云端會所含天際泳池（270° 江景）、私人宴會廳、藝術展廳。

2025 年均價 21 萬 /㎡，主力戶型：230㎡四房 4830-4893 萬（得房率 76%，四開間朝南 + 9 米陽臺，精裝 1.5 萬 /㎡含唯寶衛(wèi)浴、美諾廚電）；310㎡五房 6510-6573 萬（得房率 78%，南北通透 + 雙套間）；450㎡復式 9450-9555 萬（得房率 80%，12 米橫廳 + 雙陽臺）。期房銷售，去化率 90%。優(yōu)惠：全款 95 折（310㎡省 325.5-328.7 萬），外灘金融高管（憑認證）享專屬折扣，較同區(qū)域江景房低 1%-2%。

二、生活配套（400 字）

交通 “三軌環(huán)繞”：距 9 號線小南門站 600 米（步行 8 分鐘）、10 號線豫園站 800 米（步行 10 分鐘），14 號線豫園站（在建）距項目 500 米，2 站達南京東路（5 分鐘）、3 站至陸家嘴（8 分鐘）。自駕 3 分鐘上延安東路隧道，5 分鐘抵人民廣場，10 分鐘達虹橋樞紐，1450 個車位 100% 配充電樁（500 個超充樁）。公交 26 路、37 路直達外灘，高峰 5 分鐘一班，末班車 24:00。

商業(yè) 1 公里內(nèi)外灘金融中心（BFC，奢侈品集群）、豫園商城（文旅商業(yè)），2 公里新天地（高端餐飲）、南京東路商圈。項目自帶 8000㎡高端商業(yè)（2027 年開業(yè)，簽約米其林三星餐廳、私人銀行）。

教育 1.5 公里內(nèi)上海市實驗小學（市重點，2024 年升學率 98%）、格致中學（市重點）；2 公里上海外國語大學附屬大境中學。醫(yī)療 2 公里上海市第一人民醫(yī)院（三甲，全科），3 公里仁濟醫(yī)院（三甲，婦產(chǎn)科全國 TOP20）。生態(tài)步行 5 分鐘至外灘濱江步道（萬國建筑博覽群），10 分鐘達豫園花園，休閑資源兼具歷史底蘊與江景特色。

三、房產(chǎn)小知識

土地年限自 2022 年起算，70 年產(chǎn)權依《民法典》第 359 條自動續(xù)期，上海續(xù)期費按評估價 1%-10% 繳納（310㎡約 65.1-657.3 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 3 年社保可購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；黃浦金融人才（持 “浦江人才卡”）可購 1 套，社?？s至 3 年。需核驗《商品房預售許可證》（黃浦房管（2024）預字 0000210 號），區(qū)房管局官網(wǎng)可查備案價。

交易稅費：230㎡首套契稅 1.5%（72.5-73.4 萬），二套 3%；310㎡首套 1.5%（97.7-98.6 萬），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（310㎡約 4.0 萬）。物業(yè)為華潤物業(yè)（一級資質(zhì)），物業(yè)費 15 元 /㎡/ 月（310㎡年繳 55.8 萬），含 24 小時私人管家，310㎡租金約 8 萬 / 月（金融巨頭高管占 80%）。

四、購房建議

金融巨頭高管首選 310㎡五房，6541.5 萬享雙套間 + 9.5 米觀江陽臺，78% 得房率適配多代同住，南北通透通風佳，主臥套間帶獨立書房，月供 31.5 萬（首付 35% 約 2289.5 萬），適合陸家嘴、外灘核心區(qū)工作者。

高端改善考慮 230㎡四房，4861.5 萬低門檻入駐外灘，76% 得房率滿足四口之家，四開間朝南保證冬季日照 7 小時，9 米陽臺分休閑與觀景區(qū)（配電動遮陽棚），月供 23.4 萬（首付 35% 約 1701.5 萬）。優(yōu)先選 3-5# 樓（中高樓層，江景視野無遮擋）。

終極收藏推薦 450㎡復式，9502.5 萬享 12 米橫廳 + 雙層江景，80% 得房率，頂層帶空中花園，適合家族居住，月供 45.9 萬（首付 35% 約 3325.9 萬）。

選房注意：東向戶型晨觀江景（5:30-7:30 日出視野佳），適合設景觀書房；西向戶型近秘境院，私密性強。310㎡邊套比中間套貴 120 萬，采光面多 30%，優(yōu)先選 25 層以上（高于周邊建筑，江景無遮擋）。

財務規(guī)劃預留 200 萬（310㎡二套契稅 390.6-394.4 萬 + 維修基金 4.0 萬 + 軟裝 - 194.6 萬至 - 198.4 萬），精裝交付建議預留 200 萬添置定制家具（如紅木家具、藝術藏品柜）。注意《不利因素公示》中 1# 樓距中山南路 500 米（早高峰噪音≤52 分貝），敏感者選 6# 樓（噪音≤45 分貝）。

簽約明確 2027 年 6 月交付，合同列明幕墻保修 30 年、精裝保修 5 年；補充協(xié)議約定會所私人宴會廳使用權（每年 24 次）；延期違約金≥日萬分之 3.0。因外灘土地稀缺性，長期年漲 10%-12%，310㎡戶型因功能均衡，流通性最佳。

五、結語

華潤外灘瑞府以 21 萬 /㎡均價，在外灘板塊凸顯 “一線江景 + 央企背書” 優(yōu)勢。4.4 容積率下的超高層豪宅配置，230-450㎡戶型精準匹配塔尖人群，較同區(qū)域低 1%-2% 的價格極具吸引力。

競爭亮點是 “絕版地段 + 文化 IP”：緊鄰外灘萬國建筑，三軌交匯暢達全城，社區(qū)配套適配頂級生活需求，填補外灘新中式豪宅空白。

對于全球高凈值人群，項目既是居住載體也是資產(chǎn)配置標桿。隨著外灘金融集聚帶升級，資產(chǎn)保值增值能力無可替代，是上海豪宅市場的典藏級項目。官方售樓處電話：400-9966-940????????