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簽了購房合同、交了定金，甚至提前入住，賣家卻因其他繼承人不同意賣房而反悔，買家能要求繼續(xù)過戶嗎？北京朝陽區(qū)一起案例給出了答案：不能，但賣家需賠償買家律師費(fèi)。法院的判決為無權(quán)處分引發(fā)的房屋買賣糾紛提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（買方）：陳杰

被告（賣方）：林偉

第三人（擔(dān)保人）：鄭濤（陳杰的舅舅）

關(guān)聯(lián)人物：

林建國（林偉之父，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人，已去世）

林強(qiáng)、林峰、林勇（林偉的哥哥，涉案房屋繼承人）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 6 月，陳杰經(jīng)舅舅鄭濤介紹，得知林偉有一套繼承的房屋要出售。6 月 10 日，陳杰與林偉簽訂《購房定金協(xié)議》，約定陳杰以 346 萬元購買林偉位于北京市朝陽區(qū)的三號房屋（建筑面積 67.86 平方米，原產(chǎn)權(quán)人林建國），當(dāng)日陳杰支付定金 5 萬元。

6 月 27 日，雙方協(xié)商約定，陳杰自 7 月 1 日起以每月 5500 元的租金租賃三號房屋，直至辦理完畢過戶手續(xù)，陳杰當(dāng)日支付了兩個(gè)月租金 11000 元。

7 月 10 日，林偉作為林建國的受托人，與陳杰、擔(dān)保人鄭濤簽訂《房屋買賣合同》，明確房屋交易價(jià)格 346 萬元，付款方式為貸款（首付 100 萬元含定金，貸款 200 萬元，裝修補(bǔ)償款 46 萬元），鄭濤為陳杰提供擔(dān)保，如陳杰在交易過程中出現(xiàn)問題，由鄭濤負(fù)責(zé)補(bǔ)齊 346 萬元房款，交易需在 90 天內(nèi)完成。

7 月 19 日，林偉通過微信告知陳杰：“不好消息，現(xiàn)在我哥他們有人不同意賣了。”8 月 16 日，三號房屋轉(zhuǎn)移登記至林強(qiáng)、林峰、林勇、林偉四人按份共有，每人占 25% 份額。8 月 27 日，林偉向陳杰發(fā)送《解除房屋買賣合同通知函》和《限期搬離通知》，稱因其他繼承人不同意出售，合同無法繼續(xù)履行，要求解除合同并退還定金，限陳杰 9 月 1 日前搬離。

陳杰認(rèn)為林偉反悔構(gòu)成違約，訴至法院，請求：1. 判令林偉配合將三號房屋過戶至其名下；2. 判令林偉承擔(dān)律師費(fèi) 100000 元；3. 判令林偉承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

林偉答辯稱：陳杰明知三號房屋是父母遺產(chǎn)，其未取得其他繼承人同意或授權(quán)；曾提出退回定金，因陳杰舅舅鄭濤有惡意串通轉(zhuǎn)移房屋的先例，已失去信任；現(xiàn)其他繼承人明確不同意處分房屋，屬于履行不能，不同意陳杰的訴訟請求。

同時(shí)，林偉提出反訴：1. 確認(rèn)解除雙方于 2023 年 7 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》；2. 判令陳杰騰退返還三號房屋；3. 判令陳杰支付 2023 年 9 月 1 日至實(shí)際騰退之日止的房屋占有費(fèi)（按每月 5500 元計(jì)算）；4. 判令陳杰承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

陳杰針對反訴答辯稱：林偉從未提及其他繼承人不同意出售，第一次看房時(shí)林偉的哥哥在場，認(rèn)可房屋由林偉全權(quán)處理；林偉在多家中介掛牌均由其獨(dú)立完成，微信聊天記錄也能證明其哥哥知曉賣房事宜并同意入住，不同意反訴請求。

鄭濤陳述稱：不存在跳單和惡意串通，林偉違約是因?yàn)榉课菀疬w，提交的證據(jù)均證明其違約在先。

（三）爭議焦點(diǎn)

雙方簽訂的《房屋買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？

林偉是否享有合同解除權(quán)？

陳杰能否要求林偉賠償律師費(fèi)？

陳杰是否應(yīng)當(dāng)騰退房屋并支付占有費(fèi)？

二、案件分析

（一）合同效力與履行可能性

三號房屋系林建國的遺產(chǎn)，在簽訂合同時(shí)屬于各繼承人共有，林偉僅為繼承人之一。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

林偉在未取得其他繼承人同意的情況下，告知陳杰房屋可過戶至其一人名下，并簽訂《房屋買賣合同》，構(gòu)成違約?，F(xiàn)房屋已登記在四人名下，其他繼承人明確不同意出售，合同客觀上無法繼續(xù)履行。

（二）合同解除權(quán)的歸屬

林偉作為違約方，不享有合同解除權(quán)，其于 2023 年 8 月 27 日發(fā)出的解除通知不產(chǎn)生解除合同的效力。但因合同已無法繼續(xù)履行，法院依法判令合同自判決生效之日解除。

（三）違約責(zé)任的承擔(dān)

林偉的無權(quán)處分行為導(dǎo)致合同無法履行，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。陳杰為維權(quán)支出的律師費(fèi) 100000 元，屬于合理損失，林偉應(yīng)當(dāng)賠償。

（四）房屋占有與費(fèi)用支付

合同解除后，陳杰繼續(xù)占有房屋缺乏依據(jù)，應(yīng)當(dāng)騰退返還給林偉。

陳杰與林偉約定的租賃期限至 8 月 31 日，8 月份林偉已明確告知不再續(xù)租并要求搬離，陳杰 9 月 1 日后繼續(xù)占有房屋，應(yīng)按每月 5500 元支付占有費(fèi)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

陳杰與林偉于 2023 年 7 月 10 日簽署的《房屋買賣合同》于本判決生效之日解除；

林偉于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償陳杰律師費(fèi)損失 100000 元；

陳杰于本判決生效之日騰退位于北京市朝陽區(qū)三號房屋并返還林偉；

陳杰于本判決生效之日起十日內(nèi)給付林偉自 2023 年 9 月 1 日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)，按照 5500 元 / 月標(biāo)準(zhǔn)支付。

四、案件啟示

（一）購買繼承房屋需核實(shí)繼承人意見

陳杰在購買三號房屋時(shí)，雖知曉是繼承房屋，但未核實(shí)其他繼承人是否同意出售，導(dǎo)致合同無法履行。購房者購買繼承房屋前，務(wù)必要求賣方提供所有繼承人同意出售的書面證明，避免因無權(quán)處分引發(fā)糾紛。

（二）無權(quán)處分不影響合同效力，但可能導(dǎo)致履行不能

林偉的無權(quán)處分行為不影響《房屋買賣合同》的效力，但因其他繼承人不同意，合同無法繼續(xù)履行。賣方若明知自己無權(quán)處分仍簽訂合同，需承擔(dān)違約責(zé)任；買方若明知對方無權(quán)處分仍簽訂合同，也需承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理維權(quán)費(fèi)用可要求違約方賠償

本案中，法院支持了陳杰要求林偉賠償律師費(fèi)的請求，表明守約方為維護(hù)自身權(quán)益支出的合理費(fèi)用，可作為損失要求違約方賠償。當(dāng)事人在維權(quán)過程中，應(yīng)注意留存相關(guān)費(fèi)用憑證。

（四）合同解除后應(yīng)及時(shí)返還房屋

合同解除后，陳杰繼續(xù)占有房屋需支付占有費(fèi)，提醒當(dāng)事人在合同無法履行時(shí)，應(yīng)及時(shí)返還依據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)，避免產(chǎn)生額外費(fèi)用。

（五）擔(dān)保人的作用與風(fēng)險(xiǎn)

鄭濤作為擔(dān)保人，承諾在陳杰出現(xiàn)問題時(shí)補(bǔ)齊房款，但本案因賣方原因?qū)е潞贤獬瑩?dān)保人未實(shí)際承擔(dān)責(zé)任。擔(dān)保人在為他人提供擔(dān)保時(shí)，應(yīng)充分了解交易背景和風(fēng)險(xiǎn)，避免承擔(dān)不必要的責(zé)任。

本案的判決既維護(hù)了交易秩序，又平衡了雙方利益，明確了無權(quán)處分情況下的責(zé)任劃分。購房者在購買特殊性質(zhì)房屋（如繼承房、共有房）時(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎，核實(shí)房屋權(quán)屬和處分權(quán)限，以保障自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容