來(lái)源：深圳淘房志

皇庭廣場(chǎng)，真的可惜了！

據(jù)京東司法拍賣消息，在福田12年的皇庭廣場(chǎng)將于9月9日公開(kāi)拍賣，起拍價(jià)約30億元。

報(bào)告顯示，其評(píng)估價(jià)約43.61億元，起拍價(jià)相當(dāng)于打了7折。

作為曾經(jīng)深圳最具代表性的商業(yè)大樓之一，皇庭廣場(chǎng)也曾客流不斷，更是很多香港游客消費(fèi)的熱門之選。

粗略估算，年流量已經(jīng)超過(guò)4000萬(wàn)人次。

如今，卻不得不面臨被法拍的命運(yùn)，實(shí)在可惜。

要知道，深圳早年的商業(yè)市場(chǎng)一度是潮汕幫的天下，就是王健林砸900億都打不進(jìn)，而皇庭集團(tuán)卻是其中擁有最牛朋友圈的老牌房企。

據(jù)悉，皇庭前身的恒浩地產(chǎn)，便是潮汕商人鄭世進(jìn)一手創(chuàng)建。

在早些年，也開(kāi)發(fā)了深圳灣皇庭港灣、皇崗皇庭世紀(jì)、皇庭彩園、皇庭居等標(biāo)志性住宅。

像皇庭世紀(jì)開(kāi)盤當(dāng)天成交600余套，成交額破5億元。

這些樓盤當(dāng)時(shí)的高利潤(rùn)與資金的快速回籠，也讓皇庭這家民營(yíng)企業(yè)，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。

然而，皇庭國(guó)際目前債務(wù)高筑，總負(fù)債77.77億元，皇庭集團(tuán)更有9條被執(zhí)行人信息，其中董事長(zhǎng)也被列為失信被執(zhí)行人，涉案總金額達(dá)299.52億元。

據(jù)了解，皇庭目前的老板鄭康豪于2005年入主家族旗下的恒浩地產(chǎn)，算是名副其實(shí)的富二代接班了。

皇庭集團(tuán)便是其入主后逐漸組建。

只是沒(méi)想到，僅僅20年的時(shí)間，皇庭集團(tuán)就步入如此境地，基本上都要破產(chǎn)了。

目前，其旗下多個(gè)皇庭系資產(chǎn)也被進(jìn)行法拍處置，如皇庭世茂裕璽公寓等等。

福田中心商業(yè)地標(biāo)

30億起拍即將易主？

據(jù)京東司法信息，此次標(biāo)的物宗地面積為42348.37㎡，其中地上商業(yè)14377.3㎡、半地下商業(yè)46417.76㎡，地下商業(yè)19813.58㎡，總建面約136895.89㎡。

起拍價(jià)30.53億元，光保證金就約6.1億元，土地使用年限為40年，從2002年10月至2042年10月。

值得一提的是，該標(biāo)的物目前欠管理費(fèi)約1631.87萬(wàn)、水電費(fèi)約740.06萬(wàn)元，這個(gè)需由買家承擔(dān)。

此次，皇庭廣場(chǎng)會(huì)被拍賣，也系由一筆借款合同糾紛。

早在2016年，皇庭國(guó)際子公司深圳融發(fā)投資向中信信托有限責(zé)任公司借了30億元，其抵押物就是皇庭廣場(chǎng)。

但2021年3月到期前，融發(fā)投資僅歸還了本金2.5億元。

于是，中信信托向法院提起訴訟，就剩余的債務(wù)，申請(qǐng)查封皇庭廣場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)。

也正因如此，早在2022年，皇庭廣場(chǎng)就開(kāi)始三次被法拍之路，此次起拍價(jià)更是較前兩次直接腰斬，三年降價(jià)44.5億元。

根據(jù)皇庭國(guó)際2024年年度報(bào)告及公開(kāi)披露信息，2024年皇庭廣場(chǎng)收入為3.69億元，占皇庭國(guó)際全年?duì)I業(yè)收入（6.58億元）的56.03%。

其賬面價(jià)值557.5億，占公司總資產(chǎn)71.57%，這一比例直接反映了該項(xiàng)目在母公司業(yè)務(wù)中的戰(zhàn)略地位。

若此次拍賣成功，公司將失去核心收入來(lái)源，2025年?duì)I收可能腰斬。

且據(jù)財(cái)報(bào)，去年皇庭國(guó)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流3.35億元主要依賴皇庭廣場(chǎng)租金，失去皇庭廣場(chǎng)，年租金收入減少約3.7億元，可能無(wú)法維持日常經(jīng)營(yíng)。

甚至面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

可以說(shuō)，皇庭廣場(chǎng)被拍賣，將是皇庭國(guó)際命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

但值得一提的是，在8月12日，皇庭國(guó)際也因此事正式發(fā)聲：可能存在撤銷拍賣的情況。

公告表示，公司正在與債權(quán)人溝通協(xié)商包括債務(wù)化解在內(nèi)的整體和解方案，若達(dá)到和解，不僅可能存在拍賣撤銷的情況，而且對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)將產(chǎn)生積極影響。

富二代接班企業(yè)決策失誤？

皇庭國(guó)際總負(fù)債77.77億元

皇庭國(guó)際的實(shí)際控制人鄭康豪作為潮汕地產(chǎn)二代，29歲即全面接管家族企業(yè)，其接班后的戰(zhàn)略決策與企業(yè)命運(yùn)緊密關(guān)聯(lián)。

而在接班后，其試圖復(fù)制父輩“地產(chǎn)+金融”模式，2016年借殼上市后跨界布局同心基金、半導(dǎo)體等領(lǐng)域，但這些業(yè)務(wù)未能形成協(xié)同效應(yīng)。

不僅沒(méi)有帶來(lái)豐厚收益，反而消耗了本應(yīng)用于主業(yè)的現(xiàn)金流。

這也暴露了其在企業(yè)決策上的不成熟與失誤。

據(jù)了解，如今的皇庭國(guó)際已經(jīng)債臺(tái)高筑，且連年虧損。

在2025年半年度業(yè)績(jī)報(bào)中，皇庭國(guó)際上半年預(yù)計(jì)虧損1.4-2億元凈利潤(rùn)，而這也是繼2020年以來(lái)，連續(xù)5年虧損，總虧損額超44億元。

截止今年3月，皇庭國(guó)際總資產(chǎn)為80.08億元，但總負(fù)債為77.77億元。

據(jù)企查查信息，皇庭國(guó)際的董事長(zhǎng)已被列為失信被執(zhí)行人，超過(guò)上百條限制消費(fèi)令，總金額去到299.52億元。

目前，皇庭國(guó)際償還債務(wù)也主要依賴資產(chǎn)處置。

當(dāng)然，除了皇庭廣場(chǎng)，皇庭國(guó)際也在出讓旗下皇庭系資產(chǎn)進(jìn)行償還債務(wù)。

例如在2023年，中國(guó)華融對(duì)皇庭系多家關(guān)聯(lián)公司的債權(quán)資產(chǎn)以82億元掛牌處置，包括旗下皇庭大廈158套辦公房產(chǎn)、皇庭天璽房地產(chǎn)、皇庭世茂裕璽等等。

像近期，皇庭世茂裕璽的公寓就開(kāi)拍過(guò)一批，起拍價(jià)352-1084萬(wàn)，不少房源價(jià)格腰斬。

如C座7B一套185.45平房源，起拍價(jià)632萬(wàn)，相比市場(chǎng)價(jià)1354萬(wàn)，足足降了722萬(wàn)。

一套168.5平房源，起拍價(jià)591萬(wàn)，相比市場(chǎng)價(jià)1230萬(wàn)，也降了639萬(wàn)。

據(jù)悉，這些公寓租金在1.5-4.5萬(wàn)不等，收益率更是去到5%-6%。

皇庭廣場(chǎng)位置好人氣較高

但口碑不如周邊

皇庭廣場(chǎng)于2013年開(kāi)業(yè)，因其優(yōu)越的地理位置及其便捷的交通，深受港深消費(fèi)者的青睞，也被稱為深圳CBD的“鉆石之心”。

其地上兩層、地下四層，匯聚各種流行品牌，是集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的高端購(gòu)物中心。

其熬過(guò)了疫情，在2023年港人北上消費(fèi)潮中，更是重新恢復(fù)往日熱鬧景象，人氣非常不錯(cuò)。

目前，雖說(shuō)即將被法拍，但商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還在繼續(xù)。

據(jù)淘房君現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探，其旁邊的會(huì)展中心站，是1號(hào)線、4號(hào)線的換乘站，去到福田口岸也僅僅十分鐘左右。

周邊都是平安、卓越、皇庭、深圳能源、金中環(huán)、鼎和保險(xiǎn)等辦公樓，一路之隔更有會(huì)展中心，平時(shí)客流量是不愁的。

廣場(chǎng)外面的很多店鋪，中午1、2點(diǎn)還很熱鬧，走進(jìn)商場(chǎng)里面也有很多客流，人氣不錯(cuò)，不過(guò)體驗(yàn)上，貌似沒(méi)有高端商業(yè)的感覺(jué)。

例如零售業(yè)態(tài)不多，大多都是餐飲，空調(diào)冷氣差，走著還有點(diǎn)熱......

當(dāng)然，如此便捷的交通，對(duì)于很多香港消費(fèi)者，非常有吸引力。

現(xiàn)場(chǎng)某顧客表示，他是香港人，偶爾有空就會(huì)過(guò)來(lái)這邊吃飯，逛街購(gòu)物。

但同時(shí)也表示，周邊很多購(gòu)物中心如cocopark、都很不錯(cuò)，品牌會(huì)多一些、體驗(yàn)上相對(duì)比皇庭廣場(chǎng)更好。

據(jù)去年披露數(shù)據(jù)顯示，皇庭廣場(chǎng)的出租率保持在95%以上，日均客流超過(guò)10萬(wàn)人次，周末日均12萬(wàn)人次。

總的來(lái)看，皇庭廣場(chǎng)被拍賣，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是非?？上У?。

且無(wú)論成不成功，對(duì)于品牌聲譽(yù)也是產(chǎn)生極大的影響，后期價(jià)值評(píng)估也會(huì)降低。

同時(shí)，皇庭廣場(chǎng)的拍賣也反映了二代接班型房企困境的縮影。

很多年輕管理者在追求規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，往往低估了房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于資源整合、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面明顯不足。