房子到底夠不夠住，我們經(jīng)常拿人均住房面積已經(jīng)達到40多平來論證，我當然知道這個數(shù)據(jù)的意義，但很多人喜歡走極端，要么認為你看房子都這么多了，房地產(chǎn)一定到頭了，要么認為既然是人均，房地產(chǎn)還會有更大的發(fā)展。

總之，我認為兩個觀點都不理性，人均確實掩蓋了很多人還沒有房子住的事實，但從國家層面講，這是制定相關政策的參考依據(jù)，不會再搞大拆大建。

8月19日，經(jīng)濟學家、國研中心原副主任劉世錦在2025房地產(chǎn)創(chuàng)新大會上表示，房地產(chǎn)歷史需求峰值期雖然已過，但住房需求并沒有都得到滿足。中高收入階層肯定是要住“好房子”的，但滿足了他們頂多是“錦上添花”，而真正需要“雪中送炭”的，則是以農(nóng)民工為主的新市民剛性住房為重點，著力解決住房結構性不足問題。

我覺得劉世錦說到了我要講到的點，那就是當前房地產(chǎn)所處的階段不能走極端，雖然房地產(chǎn)已經(jīng)告別高速增長時代，即使當前的政策支持，也不可能讓房地產(chǎn)回到過去，但是我們必須認清當前房地產(chǎn)所面臨的問題，就是仍然有大量的住房需求是剛性的。

就好比你有300平的房子，我可能沒有零星半點，那么我們倆就人均150平，生生提高了我的居住水平，但實際上呢？這是個很現(xiàn)實的問題。

劉世錦還拿進城的農(nóng)民工來舉例，一些進城的外賣小哥在農(nóng)村可能有面積達到200平的小樓，但他卻常年住在一線城市不足10平的地下室。他可以使用的住房有210平，可實際使用率不到5%。

當然這個例子不一定完全恰當，比如農(nóng)村的面積并沒有計入我剛才說到的人均住房面積40平里，因為統(tǒng)計的是城鎮(zhèn)的住房，還有外賣小哥在農(nóng)村的200平房子也不見得就是一個人住。但意思明白就行，他想表達的是既然常年工作在城里，但是城里的住房遠遠滿足不了真實的居住需求。

劉世錦提到，住房供求關系已經(jīng)由過去的總量不足問題轉變?yōu)榻Y構問題，房地產(chǎn)下行也是符合規(guī)律的，但房地產(chǎn)也依然是國民經(jīng)濟發(fā)展中非常重要的行業(yè)，它的帶動力比較強。在總量過剩、價格下滑的情況下，都說房子多了，價格落了，但是仍然有大量的人群存在居住困難質(zhì)量不高的問題。

所以，如劉世錦所說，既認識到房地產(chǎn)已經(jīng)總量不缺，又要看到很多人還沒有房子住或者居住質(zhì)量不高的現(xiàn)實問題，那么解決這些就是當務之急，既是民生，又是經(jīng)濟發(fā)展的需要。

由此不可能盲目去擴大房地產(chǎn)的規(guī)模，再去搞什么大拆大建，而要看到結構失衡的問題。

在這里，劉世錦給出兩個思路，第一，著力解決老百姓不想消費、不敢消費、不會消費的問題，比如直接發(fā)錢。但這種辦法不具有可持續(xù)性，甚至可能還會把錢給到有錢人手里，即使給到低收入群體手中，但對他們也是教育、醫(yī)療、住房等當務之急的問題。

第二，提升低收入群體消費能力，重點是教育、醫(yī)療、保障性住房、養(yǎng)老等發(fā)展型服務消費，而且必須是持續(xù)增長的制度安排。這么一看，等于第二個思路解決了第一個思路的問題。

現(xiàn)在房地產(chǎn)出了問題，但要讓它緩慢平穩(wěn)地回落下來，畢竟它的影響很大。中國還有很多人要住房子，很多住房需求還沒滿足，所以應有必要的政策調(diào)整，但必須承認，中國房地產(chǎn)高速增長的時代已經(jīng)結束了。

劉世錦認為，一方面增加低收入群體收入，另一方面，解決由來已久的城鄉(xiāng)二元結構問題。逐步縮小并消除城鄉(xiāng)居民之間身份、基本公共服務、財產(chǎn)權利的不平等現(xiàn)象，促進以人為中心、權利平等、共富的城鄉(xiāng)融合發(fā)展。比如在房價較高城市，收購存量商品房轉為保障房，提供給農(nóng)民工和其他工薪群體。

核心城市之外的中小城鎮(zhèn)仍有巨大發(fā)展空間，可容納60%以上城市人口，既能緩解大城市人口疏解，又能吸引農(nóng)村進城。這樣一來，解決的不僅僅是房地產(chǎn)問題，更是老百姓安居樂業(yè)的問題。農(nóng)民可以進城，城市居民可以下鄉(xiāng)，雙向流動，從而帶動中國進入第二輪城市化浪潮。