近年來(lái)，無(wú)論是全國(guó)一線都市還是各地級(jí)城市，整體房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。

不少人開(kāi)始陷入糾結(jié)，究竟何時(shí)才是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)？是否會(huì)出現(xiàn)剛?cè)胧址績(jī)r(jià)又繼續(xù)下滑的情況？

2025年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒔?jīng)歷深刻變革，馬云多年前的預(yù)測(cè)或?qū)⒅鸩匠蔀楝F(xiàn)實(shí)。

本文陳述內(nèi)容皆有可靠信息來(lái)源，贅述在文章結(jié)尾

樓市兩極分化加劇

早在2017年，馬云就曾大膽提出“未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥”的預(yù)言。

當(dāng)時(shí)大多數(shù)人將其當(dāng)作笑談，認(rèn)為這位互聯(lián)網(wǎng)巨頭又在暢想未來(lái)。

彼時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，街頭巷尾熱議的話題都離不開(kāi)“買(mǎi)房”，銀行柜臺(tái)前排滿了申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者，甚至剛畢業(yè)的年輕人也紛紛籌措首付。

有人四處借貸，背負(fù)沉重的房貸，只為在房地產(chǎn)市場(chǎng)中分得一杯羹。

銀行的貸款業(yè)務(wù)也因此異?；鸨刨J額度不斷刷新紀(jì)錄。

人們普遍將購(gòu)房視為最穩(wěn)妥的投資方式，認(rèn)為房產(chǎn)比黃金更具保值能力，買(mǎi)入即穩(wěn)賺。

在這樣狂熱的市場(chǎng)氛圍下，馬云的“房?jī)r(jià)如蔥”言論顯得格格不入，遭到眾人質(zhì)疑。

然而轉(zhuǎn)眼到了2025年，再看當(dāng)下的樓市狀況，不得不讓人感嘆預(yù)言正在逐步成為現(xiàn)實(shí)。

近日一則新聞顯示，北京朝陽(yáng)公園附近的高端住宅項(xiàng)目，在政府取消限價(jià)政策后，開(kāi)發(fā)商將單價(jià)從12萬(wàn)元上調(diào)至15萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便售出六成；

上海浦東前灘的豪宅，即便單套標(biāo)價(jià)高達(dá)5000萬(wàn)元，依然有人排隊(duì)爭(zhēng)搶。

與此同時(shí)，大量普通住宅卻陷入滯銷(xiāo)困境。

燕郊地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格從1.86萬(wàn)元降至1.41萬(wàn)元，業(yè)主降價(jià)50萬(wàn)元仍無(wú)人接盤(pán)；

天津武清某樓盤(pán)價(jià)格從160萬(wàn)元直降至39萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商只能以“工抵房”名義甩賣(mài)；

東北某三線城市，一套90平方米的精裝房?jī)H需15萬(wàn)元，掛牌三個(gè)月才勉強(qiáng)成交，而五年前該房產(chǎn)的售價(jià)高達(dá)50萬(wàn)元。

這種冰火兩重天的局面，恰恰反映出樓市分化日益加劇。

核心地段的豪宅依舊炙手可熱，普通住宅卻面臨貶值壓力。

過(guò)去那種閉著眼睛買(mǎi)房都能賺錢(qián)的時(shí)代已然終結(jié)，取而代之的是一個(gè)更加理性、分層明顯的市場(chǎng)。

這種分化背后，隱藏著更深層次的市場(chǎng)邏輯。

2025年下半年的樓市重大變化

房?jī)r(jià)為何不再堅(jiān)挺，背后的原因其實(shí)并不難理解。

首先，購(gòu)房需求持續(xù)萎縮。

當(dāng)前，年輕人結(jié)婚生育的意愿不斷下降，預(yù)計(jì)2025年新生兒數(shù)量將不足800萬(wàn)人。

相比2020年減少了近40%，未來(lái)購(gòu)房主力人群將愈發(fā)稀少，住房需求自然下降。

人口減少，直接導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)的需求減弱。

其次，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，使得購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)投資的信心受挫，出手意愿降低。

過(guò)去買(mǎi)房是等待升值獲利，如今多地房?jī)r(jià)不斷下探。

有房者不愿低價(jià)拋售，無(wú)房者則擔(dān)心買(mǎi)后繼續(xù)下跌，于是選擇觀望。

再加上經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，很多人自身生活都難以保障，更無(wú)暇顧及購(gòu)房計(jì)劃。

此外，年輕人的生活觀念也發(fā)生了顯著變化。深圳一項(xiàng)調(diào)查顯示，不少95后夫妻月收入達(dá)3萬(wàn)元，卻寧愿每月花費(fèi)8000元租房，也不愿承擔(dān)房貸壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2025年一線城市90后租房率達(dá)到72%，較2019年提升了40個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)下半年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模將突破萬(wàn)億元，較2020年增長(zhǎng)兩倍，租房正成為更多年輕人的長(zhǎng)期居住選擇。

不僅如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已進(jìn)入供大于求階段。

過(guò)去幾十年大量建設(shè)的住宅，導(dǎo)致庫(kù)存嚴(yán)重積壓，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)緩解資金壓力。

但即便如此，仍有大量房產(chǎn)難以售出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

進(jìn)入2025年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來(lái)幾項(xiàng)關(guān)鍵變化，進(jìn)一步重塑行業(yè)格局。

首先，人口拐點(diǎn)全面顯現(xiàn)，購(gòu)房人口持續(xù)減少，而新房供應(yīng)仍在增加，房?jī)r(jià)下行壓力進(jìn)一步加大。

其次，保障房將大規(guī)模入市。全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工200萬(wàn)套保障房，其中100萬(wàn)套將在下半年集中交付。

廣州已將1000套商品房轉(zhuǎn)為保障房，南京的共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)的六成，這對(duì)中低端商品房市場(chǎng)造成明顯沖擊。

剛需購(gòu)房者有了更實(shí)惠的選擇，普通商品房的吸引力自然下降。

最后，房企轉(zhuǎn)型步伐加快。2025年房企需償還債務(wù)高達(dá)3萬(wàn)億元，下半年將迎來(lái)還債高峰，不少企業(yè)開(kāi)始出售項(xiàng)目回籠資金。

例如萬(wàn)科的物流園租金收入已占公司總收入的四分之一，龍湖則轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，商場(chǎng)出租率維持在90%以上。

傳統(tǒng)“高周轉(zhuǎn)”開(kāi)發(fā)模式已難以為繼，房企紛紛轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營(yíng)”模式。

在多重因素疊加影響下，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，除核心城市核心地段外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌15%-25%。

普通人該如何應(yīng)對(duì)？

面對(duì)即將到來(lái)的深刻變化，不同人群應(yīng)采取不同策略。

如果你是剛需購(gòu)房者，當(dāng)下確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。

例如上海外環(huán)外部分現(xiàn)房?jī)r(jià)格下調(diào)20%，首付比例低至15%，月供甚至比租房還便宜。

購(gòu)房時(shí)需牢記三點(diǎn)：優(yōu)先選擇央企開(kāi)發(fā)的現(xiàn)房，質(zhì)量更有保障；

避免投資人口流出城市的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)，未來(lái)更難出手；

把握時(shí)機(jī)，果斷決策。

如果你擁有多個(gè)房產(chǎn)，需要重新規(guī)劃資產(chǎn)配置。

北京通州有房東將兩居室改造成四個(gè)單間出租，月租金從4000元提升至7200元。

可以考慮將郊區(qū)房產(chǎn)置換為市區(qū)小戶型，或改造成合租房以提高租金收益，避免房產(chǎn)貶值成為負(fù)擔(dān)。

如果你是投資者，傳統(tǒng)炒房模式已不再適用。

有人將三套房產(chǎn)變現(xiàn)后投資長(zhǎng)租公寓，年化收益可達(dá)8%。

與其等待房?jī)r(jià)上漲，不如轉(zhuǎn)變思路，尋找新的投資機(jī)會(huì)。

未來(lái)，房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的穩(wěn)定收益將取代買(mǎi)賣(mài)價(jià)差，成為投資主要來(lái)源。

如果你還在觀望，不必急于出手，但也應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

重點(diǎn)關(guān)注三類房產(chǎn)：核心城市核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵沿線小戶型。

這些房產(chǎn)即使在市場(chǎng)下行周期中，也能保持相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值。

2025年下半年樓市的變化，或許只是新一輪調(diào)整的開(kāi)端。

馬云所說(shuō)的“房?jī)r(jià)如蔥”并非指所有房產(chǎn)都會(huì)貶值，而是預(yù)示樓市正逐步回歸理性。

優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、優(yōu)質(zhì)配套的房產(chǎn)依舊稀缺，而缺乏人口支撐、缺乏特色的普通住宅，確實(shí)正逐步走向“白菜價(jià)”。

結(jié)語(yǔ)

“房?jī)r(jià)如蔥”對(duì)普通民眾而言未必是壞事。房?jī)r(jià)適度下降，意味著年輕人購(gòu)房門(mén)檻降低，生活壓力減輕，社會(huì)活力或?qū)㈦S之增強(qiáng)。當(dāng)然，任何預(yù)測(cè)都不是絕對(duì)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變，誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)判未來(lái)走勢(shì)。但可以肯定的是，閉著眼睛買(mǎi)房就能輕松獲利的時(shí)代已經(jīng)一去不返。未來(lái)的房產(chǎn)將更加注重居住功能，而非作為投機(jī)炒作的工具。

參考文獻(xiàn)：1. 新浪財(cái)經(jīng)：《“房?jī)r(jià)如蔥”考》2020-09-172. 中國(guó)證券報(bào)：《最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐！》2025-08-15