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“只收夢(mèng)想，不收租金”

作者：TOP創(chuàng)新區(qū)研究院FTA Group

來源： TOP創(chuàng)新區(qū)研究院（ID：TOP_Lab）

“只收夢(mèng)想，不收租金！”

最近半年內(nèi)，一股“0租金”產(chǎn)業(yè)園風(fēng)潮席卷全國。地方國資紛紛拿出壓箱底的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，向特定的科技企業(yè)敞開大門，免租期從兩年、三年甚至長(zhǎng)達(dá)五年，比如：

廣州：堪稱“最大手筆”，2025年7月，開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)一次性統(tǒng)籌調(diào)配了 15萬平方米 的國企產(chǎn)業(yè)空間試點(diǎn)“零租金”，成為目前全國單次供應(yīng)規(guī)模最大的免租行動(dòng)。符合條件的企業(yè)根據(jù)簽約年限，可享受 2至3年 的租金全免。

深圳：市國資委統(tǒng)籌了 10萬平方米 的市屬園區(qū)資源，為經(jīng)過遴選的科創(chuàng)型小微企業(yè)提供最長(zhǎng) 2年 的免費(fèi)辦公研發(fā)場(chǎng)地。不僅如此，南山區(qū)還新設(shè)立了 5億元 的戰(zhàn)略直投種子基金，并明確項(xiàng)目可允許 100%虧損 ，魄力驚人。

杭州：“潤苗計(jì)劃”聯(lián)動(dòng)市區(qū)，拿出不少于 20萬平方米 的國有園區(qū)資源，給予遴選出的優(yōu)質(zhì)初創(chuàng)企業(yè) 最長(zhǎng)可達(dá)5年 的零租金創(chuàng)業(yè)空間，意圖在全國招商版圖中“先聲奪人”。

蘇州：高鐵新城推出“環(huán)秀湖青年啟航計(jì)劃”，整合 10萬平方米 國資園區(qū)，對(duì)符合條件的企業(yè)給予 200平方米或10個(gè)工位、兩年零租金 的支持，并配套提供每家企業(yè)最高 300萬元 的融資額度。

成都：天府新區(qū)通過區(qū)屬國企天投集團(tuán)，劃出 5萬平方米 園區(qū)實(shí)施“階梯式租金減免”，采用 首年全免、次年減半 的模式，減輕企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。

北京海淀：針對(duì)性極強(qiáng)，在“中關(guān)村AI北緯社區(qū)”，對(duì)新注冊(cè)的AI企業(yè)給予 前兩年免租、第三年減半 的超大力度支持，而對(duì)于高校成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，免租期甚至可長(zhǎng)達(dá) 3年 。

此外還有廣州南沙、東莞等地都在推行或涉及類似“免租”的政策……

這究竟是經(jīng)濟(jì)下行壓力下的無奈之舉， 還是地方政府謀劃未來產(chǎn)業(yè)的驚天妙棋？

是“賠本賺吆喝”的短期噱頭， 還是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式顛覆性變革的開始？

我們這篇文章意在解碼這場(chǎng)“0租金”風(fēng)暴背后的邏輯、玩法、機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)……

01

為什么“0租金”，會(huì)在此刻爆發(fā)？

任何現(xiàn)象級(jí)的政策背后，都有其深刻的時(shí)代背景。

在我們看來，“0租金”產(chǎn)業(yè)園的密集出現(xiàn)，是宏觀壓力、政策轉(zhuǎn)向和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)三股力量交織的產(chǎn)物。

第一是宏觀背景。

疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路充滿挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，地方政府面臨穩(wěn)增長(zhǎng)和促創(chuàng)新的雙重壓力?！?租金”作為一種強(qiáng)刺激手段，直接降低了企業(yè)，尤其是初創(chuàng)企業(yè)的生存成本，可謂是激活創(chuàng)新、招引新興產(chǎn)業(yè)的“非常規(guī)武器”。

廣州黃埔一次性拿出15萬㎡國企空間免租，深圳統(tǒng)籌10萬㎡，杭州計(jì)劃20萬㎡……這也凸顯了城市希望鎖定未來科技企業(yè)、搶占新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展先機(jī)的極度渴求。

其二是政策轉(zhuǎn)向。

隨著土地財(cái)政的逐漸式微，地方政府的“錢袋子”越來越緊，疊加《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例》《全國統(tǒng)一大市場(chǎng)》等反內(nèi)卷相關(guān)政策的出臺(tái)，過去地方招商引資的“三板斧”——土地優(yōu)惠、稅收返還、財(cái)政補(bǔ)貼，已被中央嚴(yán)格規(guī)范和叫停。

但地方政府必須尋找合規(guī)的新型扶持工具。

與此同時(shí)，國家鼓勵(lì)國企資金進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域，扮演“耐心資本”的角色。于是，“免租提供空間、投資分享成長(zhǎng)”的組合拳應(yīng)運(yùn)而生。

“以投帶引”取代“以稅引商”，成為更合規(guī)、更具前瞻性的招商新范式。

最重要的是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)杭州、深圳、廣州這些頭部城市發(fā)起“軍備競(jìng)賽”，其他城市不得不跟進(jìn)。免租期限從兩年延長(zhǎng)到三年、五年，免租面積越來越大，背后其實(shí)是城市之間對(duì)稀缺的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、頂尖人才和未來產(chǎn)業(yè)的激烈爭(zhēng)奪。

比如廣州黃埔國資就明確表示，這是為了引進(jìn)培育一批戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，助力廣州先進(jìn)制造業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)提速升級(jí)。

值得注意的是，伴隨這些政策出臺(tái)，各地也在制定配套的實(shí)施細(xì)則和限制條件。例如黃埔要求免租企業(yè)須符合產(chǎn)業(yè)方向及資質(zhì)門檻，北京對(duì)不同類型企業(yè)免租年限做差異化規(guī)定，也旨在防止“一哄而上”導(dǎo)致資源浪費(fèi)。

但是總體來看，“0租金”產(chǎn)業(yè)園的興起既有大宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境疊加中央政策變化的背景，也有地方競(jìng)逐產(chǎn)業(yè)高地的動(dòng)機(jī)，其政策邏輯是多重因素疊加的結(jié)果。

02

“房東+股東+服務(wù)商”

如果以為“0租金”只是簡(jiǎn)單的“免房租”，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。在這場(chǎng)變革中，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營模式正在被顛覆，一個(gè)全新的角色正在誕生。

很多人都注意到：目前市面上的“0租金”園區(qū)，幾乎清一色由地方國企主導(dǎo)。

原因也不復(fù)雜：國資園區(qū)背靠政府資源，更能承受短期的租金損失，以換取長(zhǎng)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)布局和戰(zhàn)略價(jià)值。反觀民營開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園，雖然同樣面臨招商壓力，但由于逐利屬性和資金成本約束，少有主動(dòng)提出全面免租，更多是配合政府對(duì)特定項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)洽談優(yōu)惠。

在此支持下，國資園區(qū)運(yùn)營模式就更傾向于“園區(qū)+資本”雙輪驅(qū)動(dòng)。

也就是說，國企一方面可以犧牲短期租金收益來換取產(chǎn)業(yè)布局的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，政策性目標(biāo)權(quán)重高于商業(yè)回報(bào)；另一方面，國資園區(qū)往往配套創(chuàng)投基金和招商專項(xiàng)資金，通過股權(quán)投資、租金補(bǔ)貼等方式對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行資本賦能。

于是，國資園區(qū)的角色也在悄然轉(zhuǎn)變：

從“坐等收租”的房東，變?yōu)榕c企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的“股東”和“發(fā)展伙伴”。我們看到，廣州黃埔的科學(xué)城集團(tuán)、深圳的深投控等國資平臺(tái)，不僅提供免費(fèi)空間，旗下更有規(guī)模龐大的創(chuàng)投基金群，隨時(shí)準(zhǔn)備對(duì)優(yōu)質(zhì)入駐項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資。

本質(zhì)上，“0租金”的底層邏輯，是“用今天的租金，換取企業(yè)未來的股權(quán)”。

園區(qū)不再滿足于賺取固定的、有限的租金收益，而是通過“租金入股”、“物業(yè)作價(jià)出資”等方式，將自己和入駐企業(yè)的命運(yùn)深度綁定。

這種“房東+股東”的模式，徹底改變了雙方的關(guān)系——園區(qū)不再擔(dān)心企業(yè)跑路，反而會(huì)傾盡所有資源幫助企業(yè)做大做強(qiáng)，因?yàn)槠髽I(yè)的成功就是園區(qū)的成功。

進(jìn)一步推演，當(dāng)免租或成為標(biāo)配，真正的競(jìng)爭(zhēng)就轉(zhuǎn)向了“軟實(shí)力”—— 服務(wù)生態(tài)。

目前新一代的“0租金”園區(qū)， 正在努力扮演“全能服務(wù)商”的角色。

• 金融服務(wù)：設(shè)立“金融超市”，匯聚銀行、券商、投資機(jī)構(gòu)，為企業(yè)提供從種子輪到IPO的全生命周期融資支持。廣州、深圳甚至設(shè)立了允許100%虧損容忍度的天使投資基金，以“耐心資本”陪跑最早期、最高風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)新。

• 場(chǎng)景導(dǎo)入：國資園區(qū)利用自身龐大的產(chǎn)業(yè)資源，為入駐企業(yè)提供免費(fèi)的應(yīng)用測(cè)試場(chǎng)景和潛在訂單。比如，讓無人駕駛初創(chuàng)公司在園區(qū)道路上測(cè)試，讓AI企業(yè)參與智慧城市項(xiàng)目，這對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)驗(yàn)證技術(shù)、獲取第一批客戶至關(guān)重要。

• 人才配套：配建人才公寓，解決員工“住”的問題，高層次人才甚至可以享受1-3年免租入住。同時(shí)，對(duì)接本地高校，建立人才培養(yǎng)和輸送機(jī)制。

• 平臺(tái)服務(wù)：從工商注冊(cè)、政策申報(bào)，到法律咨詢、市場(chǎng)推廣，園區(qū)提供一站式“管家服務(wù)”，讓企業(yè)能心無旁騖地專注核心業(yè)務(wù)。

03

誰能拿到“0租金”的紅利

“0租金”的午餐雖然誘人，但并非人人都能享用。

為了確保寶貴的公共資源用在刀刃上，各地都設(shè)立了較高的準(zhǔn)入門檻。

首先是產(chǎn)業(yè)聚焦非常精準(zhǔn)，幾乎只為“未來”買單。

翻開各地的免租招商目錄，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)：目標(biāo)行業(yè)高度一致，幾乎全部瞄準(zhǔn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、低附加值行業(yè)基本無緣這場(chǎng)盛宴。

無論是廣州的“12136”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系（智能網(wǎng)聯(lián)車、生物醫(yī)藥、低空經(jīng)濟(jì)、AI等），還是北京中關(guān)村的“AI創(chuàng)新社區(qū)”，或是成都的電子信息、專精特新產(chǎn)業(yè)，政策都與城市的核心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃緊密綁定。

入選的企業(yè)也是優(yōu)中選優(yōu)的“尖子生”。

我們發(fā)現(xiàn)，免租名額的分配，遵循的是“精英邏輯”。招募對(duì)象通常是：

• 高新技術(shù)企業(yè)；

• 專精特新“小巨人”、制造業(yè)單項(xiàng)冠軍；

• 獨(dú)角獸、瞪羚企業(yè)；

• 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽的優(yōu)勝者；

• 行業(yè)領(lǐng)軍人才團(tuán)隊(duì)。

這種嚴(yán)格的篩選機(jī)制，旨在確保享受優(yōu)惠的是有潛力、高成長(zhǎng)性的“好苗子”，防止資源被低質(zhì)量項(xiàng)目占據(jù)。

最終的戰(zhàn)略目標(biāo)就是——“強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈、延鏈”。

“0租金”的目標(biāo)不僅僅是引進(jìn)單個(gè)企業(yè)，而是 圍繞本地優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈” 。

一些地方國資平臺(tái)甚至親自牽頭打造專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)。例如，廣州工控集團(tuán)在增城打造專精特新產(chǎn)業(yè)園，就重點(diǎn)聚焦本地“芯-顯-車”產(chǎn)業(yè)的上游配套企業(yè)，通過免租等優(yōu)惠吸引它們集聚，從而提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的韌性和競(jìng)爭(zhēng)力。

04

算筆大賬這是不是一筆劃算的買賣？

政府讓渡了數(shù)以億計(jì)的租金收入，但這筆“投資”劃算嗎？

我們需要從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)維度來算這筆經(jīng)濟(jì)賬和社會(huì)賬。

短期看來，這的確會(huì)是招商引資的“強(qiáng)心針”，實(shí)踐也表明，免租政策一經(jīng)推出，立刻成為強(qiáng)大的招商“磁石”——廣州黃埔的免租空間，短期內(nèi)就吸引了大量企業(yè)聞?dòng)嵍鴣?。因?yàn)閷?duì)于企業(yè)而言，這是實(shí)實(shí)在在的成本節(jié)約。一位創(chuàng)業(yè)者算過一筆賬：200㎡的辦公室免租兩年，能省下約15萬元，這筆錢可以多招兩名研發(fā)人員或投入市場(chǎng)推廣。

對(duì)于需要大面積廠房的研發(fā)型企業(yè)，三年部分免租甚至可以節(jié)省上千萬元的投入。

而政府的目光顯然在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來。

短期損失的租金，押注的是企業(yè)壯大后帶來的稅收、就業(yè)、創(chuàng)新和股權(quán)增值。

這方面已有成功先例： 廣州天河科韻路軟件園，在1999年就曾推出免租政策，吸引了當(dāng)時(shí)名不見經(jīng)傳的軟件企業(yè)宜通世紀(jì)入駐，宜通世紀(jì)如今已成長(zhǎng)為該園區(qū)三大通信類上市公司之一，2009年在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，成為園區(qū)第一家上市公司。它的成功也帶動(dòng)了科韻園區(qū)形成通信軟件產(chǎn)業(yè)集聚，誕生了諸如卓信、恒華等上市的通訊信息企業(yè)，上市公司們創(chuàng)造的價(jià)值早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋了當(dāng)年的租金成本。

更重要的是大量高質(zhì)量項(xiàng)目的集聚會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的集群效應(yīng)和創(chuàng)新生態(tài)。

知識(shí)的碰撞、人才的交流、上下游的協(xié)同，共同構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域最寶貴的無形資產(chǎn)。

當(dāng)然，“0租金”模式并非完美無瑕， 其光環(huán)之下潛藏的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。

首當(dāng)其沖的是財(cái)政可持續(xù)性，園區(qū)運(yùn)營方租金銳減，資金鏈承壓——數(shù)據(jù)顯示，24家園區(qū)運(yùn)營上市公司在2024年合計(jì)凈虧損已超40億元。再者這加劇了市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)，在部分新區(qū)工業(yè)園空置率已高達(dá)60%以上的背景下，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)恐淪為“產(chǎn)業(yè)空城”。

更深層次的風(fēng)險(xiǎn)在于政策套利與質(zhì)量失控。政策可能也會(huì)催生候鳥企業(yè)，它們可能為“蹭政策”而四處遷徙或空殼入駐，擠占真正優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的空間。還有免租期滿后企業(yè)“拍屁股走人”的退出難題，以及將免租空間轉(zhuǎn)租牟利的監(jiān)管漏洞，都可能讓政策紅利受到侵害。

05

結(jié)語：從“房東思維”到“伙伴思維”

要肯定的是，“0租金”是中國產(chǎn)業(yè)政策在新時(shí)期的一次深刻進(jìn)化——從“給錢給地”的粗放扶持，走向“空間+資本+服務(wù)”的精準(zhǔn)滴灌和長(zhǎng)期陪跑。

這場(chǎng)變革的核心，是園區(qū)運(yùn)營者思維的徹底轉(zhuǎn)變：從斤斤計(jì)較租金的“房東”，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c企業(yè)共生共榮的“事業(yè)合伙人”。

當(dāng)然，這條路注定充滿挑戰(zhàn)。

它考驗(yàn)著地方政府的財(cái)政智慧、國企平臺(tái)的運(yùn)營能力、以及對(duì)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)的精準(zhǔn)判斷。如何完善項(xiàng)目遴選和退出機(jī)制，如何防范政策套利，如何平衡短期投入與長(zhǎng)期回報(bào)，都是亟待解決的課題。

但無論如何，這場(chǎng)由“0租金”點(diǎn)燃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)革命已經(jīng)拉開大幕。

未來的競(jìng)爭(zhēng)，將不再是“拼誰更敢虧錢”， 而是“拼誰的運(yùn)營內(nèi)功更深厚”，拼誰能真正打造出讓企業(yè)“來了就不想走”的頂級(jí)創(chuàng)新生態(tài)。

這不僅將重塑中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的版圖，更可能為中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索出一條全新的路徑。

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