3月份環(huán)線幫大家解讀過大虹橋第N次擴容（從今天起，漕河涇、桃浦、七寶、安亭都屬于大虹橋）。

當時是草案，昨天（8月21日）公布了正式稿，信息量太大。

最讓大家激動的是，江橋大學城來了。

之前解讀過，這版新規(guī)劃最大看點是大虹橋又擴容了。

這次規(guī)劃直接給出了大虹橋“長大”全過程，短短16年膨脹了20多倍。

新規(guī)劃中桃浦、漕河涇、莘莊、安亭、華新統(tǒng)統(tǒng)屬于大虹橋，江橋大學城就在安亭、華新所在的鳳棲組團。

這個片區(qū)中心是蘇州河-沈海高速交匯處，也是嘉定、閔行、青浦交匯處。

是典型三不管地帶，開發(fā)程度相當慘烈。

規(guī)劃思路通常都是起點越低上限越高，全部建成后宜居程度不輸新江灣。

江橋大學城就在這里，沈海高速東部，蘇州河北岸。

按照規(guī)劃具體地點應該是下面這里，大家看看自己在這有房沒有。

有的話提前恭喜了。

這里是安亭、江橋交界處，離同濟大學嘉定校區(qū)還有4公里，不知道會遷哪些大學過來。

上海敢叫大學城的就松江、臨港大學城，都有5所大學以上。

其他的只敢叫大學園區(qū)。

江橋一上來就叫大學城，這是對標誰？

這版新規(guī)劃看點實在太多了，篇幅有限只能給大家講解一部分。

原文件大家掃碼找客服要一下，自己也研究研究。

新規(guī)劃中定位最高的是閔行區(qū)。

虹橋主城副中心包含閔行新虹街道、青浦西虹橋，莘莊主城副中心完全歸屬閔行。

嘉定、松江只有一些地區(qū)中心，定位上略遜一籌。

在行政城鄉(xiāng)體系上也是閔行定位較高，外環(huán)內都屬于中心城，主城片區(qū)閔行面積最大。

按照參照定義的話，主城區(qū)之外都是郊區(qū)了。

不過實際帶動作用，反而是青浦、嘉定、松江受益最多。

閔行、長寧都夠成熟了，還怎么建。

鳳棲組團中心在嘉定，青浦華新有大量新增規(guī)劃。

崧澤組團主要是青浦趙巷、徐涇一帶，重點填充西虹橋-青浦新城中間的開發(fā)洼地。

青浦原來三極開發(fā)，西虹橋、青浦新城、朱家角三點。

通過萬達茂周邊的開發(fā)，朱家角與青浦新城逐漸連片。

崧澤組團如果建成，青浦新城與市區(qū)也實現了無縫銜接。

云麓組團指的是松江九亭、泗涇、佘山一帶，原先也是松江的開發(fā)洼地。

九亭、泗涇一直是市區(qū)睡城，遍地都是小區(qū)、動遷房、別墅，產業(yè)上卻相當匱乏。

規(guī)劃中九亭、泗涇、洞涇都有大量產業(yè)布局，具體大家看看下面這張圖。

這些產業(yè)定位，每一項都吊打七寶，七寶主攻汽配維修，也不知道怎么想的。

汽配維修寶山更需要啊，寶鋼周邊那么多重型卡車、集卡。

七寶主要產業(yè)是生態(tài)商務區(qū)，入駐企業(yè)有世紀出版集團、好特賣總部、斐樂運營中心等等，跟汽配不搭噶。

環(huán)二唯一的擔心就是，這些好的規(guī)劃什么時候能落地？

大虹橋是上海最成功的規(guī)劃之一。

這里是嘉定、青浦、閔行、長寧、松江五區(qū)交界，開發(fā)難度很大，各區(qū)都不想投入太多資源。

統(tǒng)一規(guī)劃后，竟然建成了外環(huán)絕對高地，真得感謝過去的“操盤手”。

然而距離規(guī)劃的初心差的還很遠，報告中也有提到。

一方面是經濟密度還不如昆山等地，這肯定不是我們的發(fā)展目標。

我們是希望大虹橋輻射長三角，而不是被長三角輻射。

這跟第二點也有關系：創(chuàng)新策源功能和創(chuàng)新資源密度仍有顯著不足。

領導說話水平高但是不好理解，翻譯成白話就是大虹橋的企業(yè)孵化很少，都是“收集”的外區(qū)、外地的企業(yè)總部。

前灣片區(qū)有山東威高，來自威海。有云南白藥，來自昆明。有信達醫(yī)藥，來自蘇州。有正大天晴，來自連云港。

西虹橋的安踏、波司登、美的……大家可以查查在哪搬來的。

這是輻射長三角、輻射全國的打開方式么？正確的輻射作用，不應該是大虹橋孵化了大量優(yōu)質企業(yè)，因為承載能力有限，紛紛遷入兄弟省份？

或者說大虹橋形成足夠的產業(yè)氛圍，帶動兄弟省份的產業(yè)發(fā)展？

其實問題上面也都知道，自己說的夠好了。

畢竟涉及到五個行政區(qū)，同質化問題存在，產業(yè)定位也不夠清晰。

張江搞什么？芯片，生物醫(yī)藥等等。

漕河涇搞什么？集成電路、人工智能等等。

隨便一提大家都能想起來。

甚至是CBD都有側重，陸家嘴的金融、外貿，南京西路的奢侈品總部都是標簽。

大虹橋主要搞什么產業(yè)你能想起來嗎？

原來有很多開發(fā)商，都匯集在閔行片區(qū)。

現在閔行片區(qū)重點發(fā)力中央法務區(qū)，前灣又有大量生物醫(yī)藥企業(yè)。

西虹橋主要是企業(yè)總部，不管什么類型照單全收，還有歷史遺留的物流企業(yè)。

江橋這里搞了蔚來汽車，長寧北新涇有很多互聯網企業(yè)。

一個片區(qū)匯集了十幾個產業(yè)類型，完全沒規(guī)劃，沒形成合力。

什么產業(yè)都搞，可能什么都搞不成規(guī)模。

前灣的生物醫(yī)藥公司跟隔壁江橋的蔚來怎么配合？

上面問題肯定是想解決，所以報告里重點提了：這次規(guī)劃力度很大，各區(qū)都得配合著來。

唯一的問題是，產業(yè)定位上還是不夠清晰。

讓人印象最深的還是規(guī)模擴大，看規(guī)劃圖，大虹橋、東方樞紐加起來占了上?？煲话朊娣e。

面積足夠大了，產業(yè)類型就足夠多？是這個思路嗎？

上面的規(guī)劃非常棒，但是落地還有一些風險。

比較有確定性的是，前灣可能又要賣地了。

前灣住宅用地儲備很多，大部分都分布在最左上角的國際社區(qū)。

這里遠離地鐵13號線、遠離前灣公園、遠離印象城，是前灣最難開發(fā)的地方。

太偏遠了，過條路就是青浦華新。

現在好了，鳳棲組團規(guī)劃一出來，江橋大學城規(guī)劃一出來，前灣這些偏遠的住宅成了主要輻射區(qū)。

再搞一個前灣科研島，這個片區(qū)位置看起來比蟠龍?zhí)斓剡€好。

這里說是前灣，其實是華漕，原先屬于閔行紀王鎮(zhèn)，是閔行最差的區(qū)域之一。

華新也不怎么樣，江橋安亭交界處也夠差的。

新規(guī)劃一來，雞犬升天。

報告內容很豐富，大家可以找客服要原文研讀，也可以報名線下講座詳細交流。