市場分化加劇，普漲時代已成過去，未來買房需要更精準的眼光和更理性的判斷。

近年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整。根據(jù)高盛的預(yù)測，全國房價從2021年高點至今已下跌約20%，而且預(yù)計到2027年前可能還將下跌10%左右。

這意味著如果現(xiàn)在盲目購房，特別是選擇錯誤的城市和地段，很可能面臨資產(chǎn)縮值的風(fēng)險。

然而市場中也存在結(jié)構(gòu)性機會。中金公司預(yù)測，一線城市有望在2025年底完成止跌回穩(wěn)，強二線城市可能在2026-2027年企穩(wěn)，而大多數(shù)三四線城市則可能面臨長期陰跌。

01 市場趨勢：分化成為新常態(tài)

未來5-10年，中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)顯著的分化特征。普漲時代已經(jīng)結(jié)束，不同城市等級、甚至不同地段的價格走勢將天差地別。

一線城市（北上廣深）預(yù)計累計跌幅在15-20%之間，這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)強大，人口不斷涌入，有望最先企穩(wěn)回升。

強二線城市（杭州、南京等）預(yù)計跌幅在20-25%左右，企穩(wěn)時間可能需要等到2026-2027年。其中成都、合肥核心區(qū)去化周期只需6-10個月，而武漢、南京核心區(qū)則需要18個月左右。

三四線城市情況最不樂觀，預(yù)計跌幅高達30-40%，尤其是人口外流加劇的城市，房價可能永遠無法回到2021年高峰水平。

02 影響因素：多重因素共同作用

人口結(jié)構(gòu)變化是影響房地產(chǎn)市場的核心因素之一。到2027年，25-39歲主力購房人群將減少4200萬，相當(dāng)于這個年齡段總?cè)丝诘?5%。

購房人群減少意味著需求端收縮，無人接盤的壓力將持續(xù)存在。

供應(yīng)過剩問題同樣突出。全國商品房待售面積高達7.5億平方米，即使不再新建商品房，僅消化存量就需要兩年多時間。

居民債務(wù)負擔(dān)也已達到高位。中國居民債務(wù)占GDP比重高達63.5%，已達到發(fā)達國家水平。北京上海房價收入比都在12倍以上，遠超國際公認的警戒線。

03 政策導(dǎo)向：從刺激到穩(wěn)健

房地產(chǎn)政策已經(jīng)從“托住市場”降級為“穩(wěn)住別崩得太快”。政策目標(biāo)不再是刺激房價上漲，而是防止市場過快下滑引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

2025年預(yù)售屋新制提供了“九大保障”，包括：強制確認建案建造執(zhí)照、取消審閱契約需付定金的規(guī)定、停車位尺寸明確記載、面積誤差必須全額補償、基礎(chǔ)設(shè)施費全由建商負擔(dān)等。

交屋保留款提高至5%，讓購屋者可以在驗屋無重大瑕疵或完成修繕后，才支付尾款給建商，大大增強了消費者的議價能力。

金融政策方面，限貸令下銀行對擔(dān)保品與買方財務(wù)審核更為保守。蛋殼區(qū)新屋、偏遠老屋、小坪數(shù)（約12坪以下）等類型，常因轉(zhuǎn)手性或用途判定而被視為“難貸”。

04 買房自住：剛需的策略選擇

對于剛需購房者，2026-2027年政策寬松期是一個較好的窗口。但需要遵循幾個關(guān)鍵原則：

避免高杠桿是關(guān)鍵。月供最好不要超過家庭收入的50%。低首付并不等于低成本，以500萬房產(chǎn)為例，首付從30%降至15%，月供卻可能翻倍。

地段選擇至關(guān)重要。寧可選擇市區(qū)“老破小”，也不要郊區(qū)“遠大新”。北京五環(huán)外的某樓盤，2021年單價6萬，如今跌至4.2萬；而二環(huán)內(nèi)老舊學(xué)區(qū)房，價格依然堅挺。

戶型選擇上，兩居室優(yōu)于三居室優(yōu)于一居室。北京二手房市場數(shù)據(jù)顯示，兩居室成交占比超50%，因其總價適中、流通性最強。

05 投資考量：邏輯已變

房地產(chǎn)投資邏輯已經(jīng)發(fā)生根本變化。高盛報告指出：這次樓市下跌不是普通的周期性波動，而是一個歷史性的轉(zhuǎn)折點。

房子正從“投資品”變?yōu)椤跋M品”。未來只有兩類房產(chǎn)有價值：核心城市核心區(qū)和高租售比物業(yè)。

租售比超過3%的房子，可作為長期現(xiàn)金流資產(chǎn)。在人口紅利消退的背景下，這是更穩(wěn)健的投資策略。

投資者需測算持有成本，年化收益低于4%則建議退出。避免高杠桿購房，分散資產(chǎn)配置，減少對單一房產(chǎn)的依賴。

06 風(fēng)險防范：避坑指南

購房過程中需要警惕多種風(fēng)險：

爛尾風(fēng)險是購買新房的主要擔(dān)憂。2024年頭部房企暴雷頻發(fā)，期房交付周期長，一旦資金鏈斷裂，可能“錢房兩空”。

配套縮水也很常見。宣傳中的地鐵、學(xué)校、商業(yè)，可能因政府規(guī)劃調(diào)整或開發(fā)商資金不足而“畫餅成空”。

品質(zhì)爭議也不容忽視。為壓縮成本，部分開發(fā)商偷工減料，甚至用“精裝房”充數(shù)。

購買二手房則要注意查看：天花板、墻角有無壁癌、水漬、掉漆；雨天或前一晚下雨隔天去看最容易發(fā)現(xiàn)問題。

07 實用建議：購房注意事項

購房前需要做足功課，查看社區(qū)交通便利性：早晚上班親自走訪，觀察社區(qū)到大馬路、公交站步行要多久。檢查周邊生活配套：有便利商店、傳統(tǒng)市場、醫(yī)院或?qū)W校、公園。

不同時段看房：晚上或下班時段再來看一次，看看社區(qū)燈有沒有亮、出入是否方便。

08 未來展望：新平衡期的到來

未來十年中國房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷從調(diào)整到新平衡的過程。到2035年后，伴隨城鎮(zhèn)化完成與經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，核心城市房價可能進一步鞏固，但全國性暴漲可能性較低。

00后將成為購房主力，小戶型、適老化住宅需求上升，三居室以上大戶型流動性下降。

租購并舉制度將逐漸成熟，保障性租賃住房覆蓋30%以上常住人口，租金收益率穩(wěn)定在3%至4%，部分年輕人可能選擇“終身租房”。

價格波動幅度也將收窄，全國房價年均波動幅度降至±3%，房地產(chǎn)金融屬性弱化，逐步回歸居住本質(zhì)。

未來5-10年，房子還能買，但邏輯已經(jīng)改變。

對于剛需群體，2026-2027年政策寬松期是較好的窗口期，但應(yīng)優(yōu)先選擇核心城市核心地段，避免高杠桿，預(yù)留充足現(xiàn)金流。

對于投資者，需要調(diào)整預(yù)期，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，應(yīng)關(guān)注租售比超過3%的物業(yè)，測算持有成本，年化收益低于4%則建議退出。

無論自住還是投資，都需要記?。悍孔诱诨貧w居住本質(zhì)，理性購房才是這個時代的明智選擇。