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北京一起親屬間二手房糾紛中，張嵐（姑姑，原告）2019 年 9 月為照顧侄女張薇（被告），先將 “順義區(qū)五號(hào)房屋” 過(guò)戶，約定過(guò)戶時(shí)付 100 萬(wàn)全款，可張薇遲遲不付款。2024 年張嵐起訴 “解除合同 + 過(guò)戶回自己名下”，若不行則 “要 100 萬(wàn)房款 + 利息”。張薇辯稱 “已付款，4 年未催要過(guò)，訴訟時(shí)效已過(guò)”。最終法院判決 “張薇 7 日內(nèi)付 100 萬(wàn) + 利息，駁回解除合同訴求”，此案暴露 “親屬間先過(guò)戶后付款” 的巨大風(fēng)險(xiǎn)，值得所有人警惕。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：張嵐（張建國(guó)長(zhǎng)女，張偉姐姐，張薇姑姑，五號(hào)房屋原所有權(quán)人，2019 年 9 月過(guò)戶，未收房款）

被告：張薇（張偉與王麗之女，張嵐侄女，五號(hào)房屋現(xiàn)所有權(quán)人，主張 “已付款，合同履行完畢”）

關(guān)聯(lián)人：張建國(guó)（張嵐、張偉、張濤父親，七號(hào)房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人）、劉芳（張建國(guó)妻子，已故）、張偉（張嵐弟弟，張薇父親，1998 年因交通事故成無(wú)民事行為能力人，2023 年去世，指定王麗為監(jiān)護(hù)人）、張濤（張嵐弟弟，證人）、王麗（張偉妻子，張薇母親，主張 “代張薇付過(guò)房款”）、趙強(qiáng)（七號(hào)房屋原所屬單位員工，證人）、張磊（張嵐兒子，證人）

（二）關(guān)鍵時(shí)間線

2011 年 - 2014 年：房屋使用與登記

2011 年：張薇開(kāi)始居住五號(hào)房屋（張嵐稱 2010 年借住，張薇稱 2011 年入?。?；

2014 年 11 月 24 日：五號(hào)房屋登記在張嵐名下，為張嵐個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2019 年：轉(zhuǎn)賬、簽約與過(guò)戶

8 月 9 日：王麗以張偉監(jiān)護(hù)人身份，從張偉賬戶向張嵐賬戶轉(zhuǎn)賬 196.99 萬(wàn)元（張嵐稱是七號(hào)房屋售房款，張薇稱含五號(hào)房屋 100 萬(wàn)房款 + 稅費(fèi) + 孝敬長(zhǎng)輩的錢(qián)）；

9 月 5 日：張嵐與張薇簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定 “五號(hào)房屋總價(jià) 100 萬(wàn)，張薇過(guò)戶時(shí)一次性付款”；張嵐稱當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)約 270 萬(wàn)，因張偉事故才低價(jià)賣(mài)，張薇稱當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)就是 100 萬(wàn)；

9 月 27 日：五號(hào)房屋過(guò)戶至張薇名下，稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具 100 萬(wàn)元房款發(fā)票（張嵐稱發(fā)票僅為過(guò)戶用，未實(shí)際收款）。

2024 年：催款與訴訟

1 月 4 日：張嵐微信催張薇 “盡快付房款，否則解除合同要回房子”，張薇未回應(yīng)；

1 月 14 日：張嵐郵寄《催款通知》，要求 2 日內(nèi)協(xié)商，否則解除合同，張薇仍未回應(yīng)；

張嵐起訴，王麗提交《聲明》及出庭作證 “196.99 萬(wàn)元含 100 萬(wàn)房款”，張建國(guó)、張濤、趙強(qiáng)出庭證明 “196.99 萬(wàn)元是七號(hào)房屋售房款，歸張建國(guó)所有，與五號(hào)房屋無(wú)關(guān)”。

（三）各方核心主張

張嵐（原告）：過(guò)戶時(shí)未收 100 萬(wàn)房款，張薇拖延 4 年不付，要求解除合同過(guò)戶回自己名下，或付 100 萬(wàn) + 利息（按 2019 年 9 月 LPR4.25% 計(jì)算）；

張薇（被告）：196.99 萬(wàn)元中含 100 萬(wàn)房款，合同已履行完畢，張嵐 4 年未催款，訴訟時(shí)效已過(guò)，駁回訴求；

王麗（關(guān)聯(lián)人）：代張薇從張偉賬戶轉(zhuǎn) 196.99 萬(wàn)元，其中 100 萬(wàn)是五號(hào)房屋房款，剩余是稅費(fèi)和孝敬張建國(guó)的錢(qián)；

張建國(guó)、張濤（關(guān)聯(lián)人）：七號(hào)房屋實(shí)際是張建國(guó)的，196.99 萬(wàn)元是七號(hào)房屋售房款，歸張建國(guó)所有，與五號(hào)房屋無(wú)關(guān)，張嵐每年都催張薇付房款。

二、案件分析

（一）張薇是否支付過(guò)五號(hào)房屋房款？—— 未支付

根據(jù)證據(jù)規(guī)則與合同約定：

合同約定與付款時(shí)間矛盾：合同明確 “過(guò)戶時(shí)付款”，若 8 月 9 日已付 100 萬(wàn)，9 月 5 日簽合同時(shí)應(yīng)約定 “房款已付”，而非 “過(guò)戶時(shí)付”，邏輯不符；

196.99 萬(wàn)元性質(zhì)明確：張建國(guó)、張濤、趙強(qiáng)均證明 “七號(hào)房屋實(shí)際是張建國(guó)的，登記在張偉名下，196.99 萬(wàn)元是七號(hào)房屋售房款，張建國(guó)要求轉(zhuǎn)至張嵐賬戶”，證據(jù)鏈完整；

王麗證言無(wú)說(shuō)服力：王麗與張薇有利害關(guān)系，且稱 “張偉（無(wú)民事行為能力人）拿 90 余萬(wàn)元孝敬父母” 不符合常理，證言不予采信。

綜上，張薇未支付五號(hào)房屋 100 萬(wàn)房款。

（二）張嵐是否有權(quán)解除合同？—— 解除權(quán)已消滅

依據(jù)《民法典》第 564 條 “解除權(quán)行使期限”：

合同約定付款時(shí)間明確：2019 年 9 月 27 日過(guò)戶，約定 “過(guò)戶時(shí)付款”，張薇當(dāng)日未付款即違約，張嵐此時(shí)已知解除事由；

解除權(quán)未在期限內(nèi)行使：法律未規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)期限，按 “自知道解除事由起 1 年內(nèi)行使” 計(jì)算，張嵐 2024 年才主張解除，已超 1 年，解除權(quán)消滅，無(wú)法解除合同。

（三）張嵐要求付款是否超過(guò)訴訟時(shí)效？—— 未超過(guò)

根據(jù)《民法典》第 188 條 “訴訟時(shí)效 3 年”：

存在訴訟時(shí)效中斷情形：張建國(guó)、張濤、張磊證言證明 “張嵐自 2019 年起每年催要房款”，每次催要均中斷訴訟時(shí)效，重新計(jì)算 3 年；

親屬關(guān)系符合常理：因張偉事故，張嵐顧及親情未及時(shí)起訴，4 年后催要無(wú)果再訴訟，符合親屬間交易的情理，并非 “超過(guò)時(shí)效”。

綜上，張嵐主張未超訴訟時(shí)效。

（四）利息損失是否應(yīng)支持？—— 應(yīng)支持，按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

依據(jù)《民法典》第 577 條 “違約責(zé)任”：

張薇違約導(dǎo)致利息損失：未按約付款，造成張嵐資金占用利息損失，應(yīng)賠償；

利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)合理：合同約定 “過(guò)戶時(shí)付款”，利息從 2019 年 9 月 28 日（過(guò)戶次日）起算，按同期 LPR 計(jì)算，最高不超張嵐主張的 4.25%，符合法律規(guī)定。

三、裁判結(jié)果

被告張薇于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，支付原告張嵐購(gòu)房款 1000000 元及逾期付款利息損失（以 1000000 元為基數(shù)，自 2019 年 9 月 28 日起至實(shí)際支付之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，年利率最高不超過(guò) 4.25%）；

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者：3 點(diǎn)避免 “先過(guò)戶后付款” 風(fēng)險(xiǎn)

絕不接受 “先過(guò)戶后付款”：無(wú)論親屬關(guān)系多近，堅(jiān)持 “先付款（或資金監(jiān)管）后過(guò)戶”，避免過(guò)戶后無(wú)主動(dòng)權(quán)；

書(shū)面固定付款證據(jù)：若確需代付或大額轉(zhuǎn)賬，需在合同中注明 “某筆轉(zhuǎn)賬為購(gòu)房款”，留存書(shū)面確認(rèn)憑證，避免事后爭(zhēng)議；

及時(shí)主張權(quán)利：若賣(mài)方違約，1 年內(nèi)行使解除權(quán)，3 年內(nèi)催款并留存證據(jù)（微信、短信、書(shū)面通知等），防止訴訟時(shí)效過(guò)期。

（二）售房者：2 條底線守護(hù)自身權(quán)益

親屬交易更要 “明算賬”：低價(jià)賣(mài)房可念親情，但付款方式、時(shí)間必須寫(xiě)進(jìn)合同，不做 “口頭約定”，不輕易相信 “事后補(bǔ)款” 承諾；

過(guò)戶前確認(rèn)收款：過(guò)戶前務(wù)必確認(rèn)房款到賬，或辦理資金監(jiān)管，避免 “先過(guò)戶” 后對(duì)方耍賴，即使是親屬也不例外。

（三）親屬間交易：1 個(gè)核心原則

“親情不能替代合同”：親屬關(guān)系可能讓交易更信任，但也可能因 “礙于情面” 省略關(guān)鍵流程，最終導(dǎo)致親情破裂、財(cái)產(chǎn)受損。所有約定都要書(shū)面化，明確權(quán)利義務(wù)，既是保護(hù)自己，也是保護(hù)親情 —— 避免因金錢(qián)爭(zhēng)議讓親屬反目。

本案核心警示：親屬間二手房交易，“人情” 需讓位于 “規(guī)則”，尤其是 “先過(guò)戶后付款” 的模式，看似信任，實(shí)則藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。一旦對(duì)方違約，即使能通過(guò)訴訟要回房款，也可能耗時(shí)耗力，甚至失去親情，得不償失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容