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房屋買賣協(xié)議因 “改變土地用途” 被認(rèn)定無效,購房者已付的 125 萬房款能否全額追回?近日,北京市順義區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同無效糾紛,明確 “合同無效后需雙向返還”,判決開發(fā)商返還購房款,購房者返還房屋,同時(shí)認(rèn)定 “資金占用利息與房屋占用費(fèi)相互抵消”,為類似糾紛提供清晰裁判思路。
一、案情梳理
(一)本訴:購房者主張全額返還款項(xiàng)
原告(反訴被告)陳峰向法院提出訴訟請求:
判令被告(反訴原告)趙偉退還購房款 125 萬元;
判令趙偉賠償資金占用利息(2016 年 8 月 19 日 - 2019 年 8 月 19 日按一年期貸款利率計(jì)算,2019 年 8 月 20 日起按 LPR 計(jì)算至實(shí)際返還之日);
本案訴訟費(fèi)由趙偉承擔(dān)。
陳峰訴稱,2016 年 8 月 10 日,其與趙偉簽訂《一號地塊房屋買賣協(xié)議》,約定購買趙偉通過 “以房抵債” 獲得的北京市順義區(qū)一號房屋(下稱一號房屋)。此后累計(jì)支付 125 萬元購房款,但趙偉始終無法在甲公司處辦理房屋備案更名手續(xù),故未支付剩余款項(xiàng)。2023 年,趙偉起訴主張剩余房款,法院作出 A 號民事判決,確認(rèn)雙方簽訂的《買賣協(xié)議》及后續(xù)《協(xié)議書》無效,駁回趙偉全部訴求(該判決已生效)。根據(jù)《民法典》第一百五十七條,合同無效后應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)并賠償損失,故要求趙偉返還房款并賠償利息,同意在收款后返還房屋。
(二)反訴:賣房者主張返還房屋并支付占用費(fèi)
被告(反訴原告)趙偉提出反訴請求:
判令陳峰返還一號房屋;
判令陳峰按每月 4500 元標(biāo)準(zhǔn),支付 2016 年 8 月 10 日至實(shí)際返還之日的房屋占用費(fèi)(暫計(jì)至 2024 年 6 月 10 日為 42.3 萬元);
反訴訴訟費(fèi)由陳峰承擔(dān)。
趙偉辯稱,陳峰簽約時(shí)明知一號房屋系職工宿舍、土地性質(zhì)為教育科研用地,協(xié)議系雙方自愿簽署,其無隱瞞或欺詐行為;房屋 2016 年 8 月交付后由陳峰實(shí)際使用,應(yīng)支付占用費(fèi);陳峰主張的資金利息無依據(jù),即便支持也應(yīng)按存款利率計(jì)算。
(三)法院查明核心事實(shí)
2016 年 8 月 10 日,趙偉與陳峰簽訂《一號地塊房屋買賣協(xié)議》,約定一號房屋(120㎡,單價(jià) 1.58 萬元 /㎡,總價(jià) 189.6 萬元),陳峰先付 30 萬元,剩余款項(xiàng) 3 年內(nèi)付清;2017 年 1 月 23 日,雙方再簽《協(xié)議書》,明確房屋面積 122.61㎡,總價(jià) 193.7238 萬元,趙偉保證房屋無擔(dān)保、抵押,甲公司在協(xié)議上簽字蓋章確認(rèn) “同意轉(zhuǎn)讓”。
陳峰累計(jì)支付 125 萬元購房款,趙偉主張 2016 年 8 月 10 日交付房屋,陳峰主張 2017 年 1 月 23 日交付,雙方均認(rèn)可房屋交付后由陳峰居住使用至今。
A 號生效判決認(rèn)定:案涉協(xié)議約定交易一號房屋,改變了國有土地用途(教育科研用地)及房屋規(guī)劃用途(職工宿舍),違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,故確認(rèn)協(xié)議無效,駁回趙偉主張剩余房款的訴求。
二、案件分析
(一)爭議焦點(diǎn)
合同無效后,趙偉是否應(yīng)返還 125 萬元購房款;
陳峰主張的資金占用利息與趙偉主張的房屋占用費(fèi)能否抵消;
房屋返還與房款返還的履行順序。
(二)法律適用與勝訴關(guān)鍵
合同無效后 “雙向返還” 是法定義務(wù)
根據(jù)《民法典》第一百五十七條,民事法律行為無效后,“取得財(cái)產(chǎn)的一方應(yīng)返還” 是法定規(guī)則。本案中,陳峰支付 125 萬元購房款,趙偉取得該款項(xiàng);趙偉交付房屋,陳峰取得房屋使用權(quán),雙方均需履行返還義務(wù)。A 號生效判決已確認(rèn)協(xié)議無效,趙偉無權(quán)拒絕返還房款,其主張 “無過錯不返還” 無法律依據(jù) —— 即便陳峰知曉房屋性質(zhì),也不影響 “返還財(cái)產(chǎn)” 的法定責(zé)任。
資金占用利息與房屋占用費(fèi) “相互抵消” 符合公平原則
陳峰支付 125 萬元后,趙偉長期占用該款項(xiàng),產(chǎn)生資金占用利息(屬于陳峰的合理損失);同時(shí)陳峰實(shí)際使用房屋近 8 年,產(chǎn)生房屋占用費(fèi)(屬于趙偉的合理損失)。兩者均系 “因合同無效產(chǎn)生的直接損失”,且性質(zhì)對等,法院認(rèn)定 “相互抵消” 既避免雙方額外舉證損失金額,又體現(xiàn)公平原則,完全符合司法實(shí)踐中 “無效合同損失平衡” 的裁判思路。
“房款先返還、房屋后返還” 保障購房者權(quán)益
陳峰同意返還房屋,但主張 “趙偉先付房款、再返還房屋”,屬于 “同時(shí)履行抗辯權(quán)” 的合理行使。法院支持該主張,避免出現(xiàn) “陳峰返還房屋后,趙偉拒不支付房款” 的風(fēng)險(xiǎn),最大限度保障了購房者的資金安全,符合 “保護(hù)善意方、平衡利益” 的裁判導(dǎo)向。
三、裁判結(jié)果
被告(反訴原告)趙偉于本判決生效之日起七日內(nèi),返還原告(反訴被告)陳峰購房款 125 萬元;
原告(反訴被告)陳峰在被告(反訴原告)趙偉實(shí)際返還 125 萬元購房款后十五日內(nèi),向趙偉返還北京市順義區(qū)一號房屋;
駁回原告(反訴被告)陳峰的其他訴訟請求(資金占用利息與房屋占用費(fèi)相互抵消);
駁回被告(反訴原告)趙偉的其他反訴請求(房屋占用費(fèi)無需單獨(dú)支付)。
四、案件啟示
(一)買房前務(wù)必核查 “房屋與土地性質(zhì)”
重點(diǎn)審查兩類文件:
土地使用權(quán)證:確認(rèn)土地用途(如住宅、商業(yè)、教育科研等),避免購買 “非住宅用地” 上的房屋(如本案教育科研用地的職工宿舍,禁止交易);
房屋規(guī)劃許可證:確認(rèn)房屋用途與規(guī)劃是否一致,無規(guī)劃或用途不符的房屋(如違建、臨時(shí)建筑),交易協(xié)議大概率無效。
警惕 “以房抵債” 類房屋:
本案中趙偉的房屋系 “以房抵債” 所得,此類房屋可能存在 “權(quán)利瑕疵”(如無法備案、無法過戶),購房前需要求賣房者提供 “抵債協(xié)議”“原產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓證明”(如甲公司蓋章文件),并到不動產(chǎn)登記中心核查房屋權(quán)屬。
(二)合同無效后,購房者應(yīng)及時(shí)主張 “雙向返還”
優(yōu)先通過生效判決確認(rèn)合同無效:
若賣房者先起訴主張房款,可在訴訟中主張 “協(xié)議無效”,待法院判決確認(rèn)無效后,再另行起訴要求返還房款(如本案陳峰利用 A 號生效判決,直接主張返還,減少舉證難度)。
明確 “返還順序”,保障資金安全:
主張返還時(shí),務(wù)必提出 “賣房者先返還房款,購房者再返還房屋”,或要求 “同時(shí)履行”(如房款支付至法院共管賬戶,房屋返還后再放款),避免陷入 “房錢兩空” 的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)留存 “付款與使用證據(jù)”,為維權(quán)奠定基礎(chǔ)
保存付款憑證:
支付購房款時(shí),務(wù)必要求對方出具加蓋公章或簽字的收據(jù),注明 “購房款” 用途;通過銀行轉(zhuǎn)賬時(shí),備注 “購買 XX 房屋房款”,避免使用現(xiàn)金或無備注轉(zhuǎn)賬,防止對方否認(rèn)收款性質(zhì)。
固定房屋使用證據(jù):
入住后,留存物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等繳費(fèi)憑證,證明 “實(shí)際占有使用房屋”,為后續(xù) “占用費(fèi)抵消利息” 提供依據(jù) —— 本案中陳峰因長期居住,法院才支持 “費(fèi)用互抵”,若未實(shí)際使用,可能無法抵消利息損失。
(四)遭遇 “惡意抗辯”,及時(shí)依托法律程序
若賣房者以 “購房者明知房屋性質(zhì)”“無過錯” 為由拒絕返還房款,購房者無需妥協(xié):
合同無效的核心原因是 “違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”(如改變土地用途),與 “購房者是否知情” 無關(guān),賣房者仍需返還財(cái)產(chǎn);
及時(shí)起訴并申請財(cái)產(chǎn)保全,凍結(jié)賣房者銀行賬戶或房屋,避免對方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致 “判決生效后無法執(zhí)行”。
房屋交易涉及重大財(cái)產(chǎn),務(wù)必堅(jiān)守 “先核查、再簽約” 的原則;若不幸遭遇合同無效,需抓住 “法定返還義務(wù)”“損失抵消”“履行順序” 三個核心要點(diǎn),通過法律途徑最大限度維護(hù)自身權(quán)益。
(此案例發(fā)生地為北京,為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)
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