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國(guó)企民企七三開(kāi)分野萬(wàn)億市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)化租住漸成氣候

2025-08-25 07:37:08　來(lái)源: thefuture

北京舉報(bào)

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作者 | 梁秀杰編輯 | 張曉蘭責(zé)編 | 韓瑋燁

中國(guó)租住行業(yè)正站在新一輪發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

從“互聯(lián)網(wǎng)+”的初生浪潮，到房企系規(guī)模試水，再到保租房政策驅(qū)動(dòng)國(guó)資深度入場(chǎng)——十余年來(lái)，行業(yè)歷經(jīng)三輪演變，已從追求規(guī)模擴(kuò)張的“地產(chǎn)時(shí)代”，邁入運(yùn)營(yíng)為王、效益優(yōu)先的“資管時(shí)代”。

如今，我們面對(duì)的是一個(gè)“雙軌并行、內(nèi)卷與機(jī)遇并存”的品質(zhì)租住市場(chǎng)，產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、資管力正取代規(guī)模成為企業(yè)真正的護(hù)城河。從“好房子”到“好服務(wù)”，賽道在不斷拓寬，模式在持續(xù)重構(gòu)，價(jià)值被重新定義。

8月21日，“中國(guó)好租住：產(chǎn)品力鑄就資管力——2025全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)”北京站，正是在這樣的背景下應(yīng)時(shí)而開(kāi)。我們不再僅僅討論“如何租房”，而是深入追問(wèn)：如何以產(chǎn)品回應(yīng)人心？如何借運(yùn)營(yíng)穿越周期？如何憑資管對(duì)接資本？如何靠生態(tài)贏得未來(lái)？

本文從生存法則到資本策略，從產(chǎn)品創(chuàng)新到運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)，從長(zhǎng)租藍(lán)海到銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，深度剖析品質(zhì)租住時(shí)代的核心與未來(lái)。

品質(zhì)租住市場(chǎng)的

10大生存法則

韓瑋燁

睿和智庫(kù)創(chuàng)始人、地產(chǎn)資管 Plus 總編

1、中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓行業(yè)歷經(jīng)十余年發(fā)展，完成三輪演變：第一波，“互聯(lián)網(wǎng)+”驅(qū)動(dòng)（留存如自如）；第二波，頭部房企試水（留存萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等國(guó)企系及部分市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)）；第三波，政策驅(qū)動(dòng)保租房大規(guī)模入市，國(guó)資平臺(tái)深度入場(chǎng)，從0到1成長(zhǎng)不易。

2、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)本質(zhì)是組織管理工作，其核心是“時(shí)間與風(fēng)險(xiǎn)管理的動(dòng)態(tài)平衡”。不能只追求房地產(chǎn)思維下的規(guī)模擴(kuò)張，效益重于規(guī)模，而效益來(lái)源于精益化的組織能力（人才、流程、產(chǎn)品）。

3、長(zhǎng)租公寓的成功，還依賴(lài)于能將認(rèn)知轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和成果的組織核心能力。企業(yè)需專(zhuān)注、專(zhuān)心，做好長(zhǎng)期“熬時(shí)間”的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。

4、行業(yè)在政策與市場(chǎng)雙驅(qū)動(dòng)下進(jìn)入新階段，需以產(chǎn)品差異化、運(yùn)營(yíng)精益化、資本理性化應(yīng)對(duì)雙軌制格局。企業(yè)應(yīng)摒棄規(guī)模迷信，聚焦效益，通過(guò)強(qiáng)化產(chǎn)品力、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)鏈路、深化組織變革，并不斷提升知識(shí)價(jià)值，才能在日益“內(nèi)卷”但前景廣闊的品質(zhì)租住市場(chǎng)中立足發(fā)展。

5、租賃住房市場(chǎng)需求旺盛，增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。但當(dāng)前的發(fā)展受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和符合金融化（如發(fā)行公募REITs）高質(zhì)量合規(guī)資產(chǎn)稀缺的雙重制約。

饒胤

中海商業(yè)發(fā)展有限公司專(zhuān)業(yè)高管、中海凱驪酒店管理公司總經(jīng)理

6、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)：一是低租金回報(bào)率，依賴(lài)租金收入難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；二是產(chǎn)品與需求錯(cuò)配，市場(chǎng)缺乏足夠的高品質(zhì)房源，無(wú)法滿足租戶對(duì)美好生活的日益增長(zhǎng)的需求。

7、規(guī)模是“過(guò)去式”，運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)品創(chuàng)新是當(dāng)前重點(diǎn)。自如已擁有百萬(wàn)間級(jí)直營(yíng)房間和大量平臺(tái)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)實(shí)績(jī)，但認(rèn)為規(guī)模僅是行業(yè)入場(chǎng)門(mén)檻。未來(lái)將更聚焦于產(chǎn)品多元化與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，而非單純追求規(guī)模擴(kuò)張。

8、“新型房地產(chǎn)”依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，只是主戰(zhàn)場(chǎng)已從過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的“卷土地”，轉(zhuǎn)向了城市更新時(shí)代的“卷房子”。

9、在住房租賃行業(yè)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已成為企業(yè)生存與發(fā)展的核心能力，其本質(zhì)是“增收”與“降本”雙線并重的系統(tǒng)性工程，而非單純?yōu)榱耸″X(qián)。國(guó)企背景的企業(yè)更需通過(guò)精細(xì)化打破傳統(tǒng)粗放管理模式，實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力。

10、精細(xì)化沒(méi)有終點(diǎn)，需持續(xù)迭代與外部賦能。企業(yè)需保持“永遠(yuǎn)不及格”的心態(tài)，通過(guò)內(nèi)部流程優(yōu)化與外部專(zhuān)家合作，不斷深化精細(xì)程度，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的提升。

資本布局的

10大策略

姚遠(yuǎn)

首程控股

11、在不動(dòng)產(chǎn)存量時(shí)代，Pre-REITs基金依托公募REITs等新退出路徑迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。長(zhǎng)租公寓因其強(qiáng)勁的基本面和優(yōu)異的REITs市場(chǎng)表現(xiàn)，成為資本重點(diǎn)布局的賽道。然而，行業(yè)仍需解決供給、合規(guī)性和規(guī)?；瘑?wèn)題。

12、隨著REITs退出通道打開(kāi)及資產(chǎn)價(jià)格下行出現(xiàn)價(jià)值低估機(jī)會(huì)，資本開(kāi)始深度布局租住賽道（包括試水銀發(fā)養(yǎng)老等新領(lǐng)域）。當(dāng)前瓶頸在于既懂資本又懂運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)稀缺。

13、地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型（銷(xiāo)售型物業(yè)利潤(rùn)消化）倒逼企業(yè)尋求長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益，需與資本合作，因此資方的標(biāo)準(zhǔn)成為企業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)。

14、運(yùn)營(yíng)企業(yè)求生存需契合資本標(biāo)準(zhǔn)。華潤(rùn)有巢REIT證明，真正的資管能力——即精準(zhǔn)投資、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和高效運(yùn)營(yíng)，才是獲得資金、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的核心。

莫一帆

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部行政負(fù)責(zé)人

15、當(dāng)前，公募REITs市場(chǎng)仍處于試點(diǎn)深化階段。對(duì)企業(yè)而言，從發(fā)行到擴(kuò)募均存在較長(zhǎng)周期（約1-2年）和較高合規(guī)要求，因此必須開(kāi)展系統(tǒng)性、長(zhǎng)期化的戰(zhàn)略規(guī)劃。與此同時(shí)，REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與監(jiān)管體系也需持續(xù)優(yōu)化，例如適當(dāng)調(diào)整“三年穩(wěn)定現(xiàn)金流”等條款，以提升發(fā)行意愿、增強(qiáng)市場(chǎng)活力。從基金管理人角度看，也亟需推動(dòng)相關(guān)制度的細(xì)化完善和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程的標(biāo)準(zhǔn)化，以更好地承載REITs這類(lèi)權(quán)益型、長(zhǎng)周期資產(chǎn)的管理要求。

16、華夏基金正積極依托REITs平臺(tái)戰(zhàn)略性地拓展資產(chǎn)并購(gòu)機(jī)會(huì)，并高度關(guān)注酒店、養(yǎng)老公寓等領(lǐng)域未來(lái)發(fā)行REITs的潛力。若政策支持，酒店與養(yǎng)老行業(yè)有望復(fù)制長(zhǎng)租公寓的成功路徑，成為REITs市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

李雪蔥

建信住房租賃私募基金管理有限公司投資管理二部總經(jīng)理

17、在當(dāng)前長(zhǎng)租公寓備受資本青睞的背景下，建信住房租賃基金核心策略是從“戰(zhàn)略心態(tài) - 資產(chǎn)類(lèi)型 - 城市能級(jí)” 三個(gè)維度進(jìn)行多元化拓展：一是始終保持戰(zhàn)略定力，理性評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益，避免陷入非理性競(jìng)爭(zhēng)；二是積極拓寬資產(chǎn)獲取渠道，在傳統(tǒng)"商改租"模式之外，重點(diǎn)拓展租賃專(zhuān)項(xiàng)用地、存量改造及不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化等多元資產(chǎn)類(lèi)型；三是深化區(qū)域布局研究，在持續(xù)關(guān)注一線市場(chǎng)的同時(shí)，著力挖掘具有人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)的二線城市價(jià)值洼地，構(gòu)建多層次的投資組合。

18、當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓確實(shí)面臨顯著的經(jīng)營(yíng)壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，挑戰(zhàn)主要源于人口結(jié)構(gòu)變化，尤其是年輕租戶群體的縮減。因此，我們?cè)诔掷m(xù)深耕長(zhǎng)租賽道的同時(shí)，也積極布局養(yǎng)老公寓等新興領(lǐng)域，以尋求多元化發(fā)展。但長(zhǎng)期而言，我們依然看好長(zhǎng)租公寓作為能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。

劉曉楠

博楓資產(chǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資副總裁

19、博楓在中國(guó)的投資策略展現(xiàn)出審慎與專(zhuān)注并重的特點(diǎn)。其核心路徑是：深度聚焦北京、上海一線市場(chǎng)，在此過(guò)程中有意識(shí)地培育并強(qiáng)化自身處理復(fù)雜資產(chǎn)的核心能力——包括法拍與不良項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化能力、城市更新中的復(fù)雜問(wèn)題解決能力，以及針對(duì)存在缺陷項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提升能力，以此構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

20、作為美元基金，博楓從三個(gè)方面闡明了未來(lái)重點(diǎn)方向：投資端，堅(jiān)持以低成本收購(gòu)項(xiàng)目為核心策略；運(yùn)營(yíng)端，鞏固中高端市場(chǎng)，并重點(diǎn)探索下沉市場(chǎng)；資本端，全力打通人民幣基金并探索REITs退出。

“好產(chǎn)品”的

10個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)

孫雪鵬

華潤(rùn)有巢副總經(jīng)理

21、一個(gè)好的產(chǎn)品經(jīng)理不能只專(zhuān)注于產(chǎn)品本身的建造和美觀，必須具備全鏈條視角和資管思維。讓產(chǎn)品力真正鏈接市場(chǎng)、鏈接客戶需求、鏈接資方的回報(bào)要求，最終才能打造出可持續(xù)、合規(guī)且能創(chuàng)造穩(wěn)定收益的好項(xiàng)目。

22、華潤(rùn)有巢的成功關(guān)鍵在于將其核心理念（好社區(qū)+好房子）通過(guò)一套邏輯嚴(yán)密、層層遞進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)化體系（價(jià)值層->框架層->解決方案層）轉(zhuǎn)化為可交付的、高品質(zhì)的用戶體驗(yàn)，展現(xiàn)了其系統(tǒng)性的產(chǎn)品思維和運(yùn)營(yíng)能力。

23、中海創(chuàng)新性地將酒店與長(zhǎng)租公寓復(fù)合發(fā)展，深度融合高品質(zhì)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與租賃住房場(chǎng)景，不僅實(shí)現(xiàn)了服務(wù)升級(jí)與資產(chǎn)價(jià)值提升，更代表了一種可持續(xù)商業(yè)模式的重要探索。

24、中海長(zhǎng)租公寓“三研合一”的資管模型：強(qiáng)調(diào)投資研究、產(chǎn)品研究和客戶研究的深度結(jié)合。其中，客戶研究已從9類(lèi)細(xì)分至22類(lèi)客戶、35種生活狀態(tài)，以精準(zhǔn)指導(dǎo)投資和產(chǎn)品定位。

25、保障房落實(shí)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，需緊密契合新“四化”（專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、數(shù)智化、平臺(tái)化）發(fā)展，；設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需充分考慮后期運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售；產(chǎn)品與技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)需合理控成本，同時(shí)保證品質(zhì)經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)。

26、從投資視角看，提升居住體驗(yàn)意味著增加改造成本，但核心挑戰(zhàn)在于平衡產(chǎn)品提升與收益關(guān)系。需要通過(guò)資管和成本管控能力，在其他環(huán)節(jié)消化這部分新增成本，將其控制在可接受范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)效益的共贏。

27、什么是真正的“好房子”？硬件為基礎(chǔ)：解決共性痛點(diǎn)（如隔音問(wèn)題直接影響租戶滿意度）；運(yùn)營(yíng)為核心：通過(guò)服務(wù)（如首創(chuàng)和園“321響應(yīng)機(jī)制”）、社群（如創(chuàng)業(yè)支持、活動(dòng)運(yùn)營(yíng)）提升租戶獲得感；可持續(xù)發(fā)展為方向：兼顧經(jīng)濟(jì)效益（如成本平衡）、社會(huì)價(jià)值（如助力青年安居）與政策合規(guī)（如ESG評(píng)級(jí)）。

孔鵬

清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心聯(lián)合主任

28、“好房子”的落地需要系統(tǒng)化的技術(shù)支撐，我們通過(guò)“兩中心” 協(xié)同（住建部科技與產(chǎn)業(yè)中心、清華大學(xué)可持續(xù)住區(qū)研究中心），打造了覆蓋全周期的產(chǎn)品體系。核心技術(shù)路線聚焦 “三自?xún)扇诤稀保纯臻g的自感知、自驅(qū)動(dòng)、自運(yùn)維能力，以及物理空間與虛擬空間的深度結(jié)合；實(shí)施路徑強(qiáng)調(diào) 工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、系統(tǒng)化“三化同步”；評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)錨定 “三友好” 與 “三KPI”，即“對(duì)資源友好、對(duì)環(huán)境友好、對(duì)人友好” 的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，具體量化為 “空間體驗(yàn)佳、資產(chǎn)價(jià)值高、環(huán)境排放低” 的 KPI 體系。

29、在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，產(chǎn)品力是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。建信住房租賃基金正致力于研究并制定租賃住房“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃于今年9月或10月發(fā)布，核心目標(biāo)是提升租戶居住體驗(yàn)。

30、2025年北京租賃市場(chǎng)整體處于下行周期、租金持續(xù)承壓，而首創(chuàng)和園憑借業(yè)態(tài)創(chuàng)新與精準(zhǔn)服務(wù)策略，成功實(shí)現(xiàn)了逆周期增長(zhǎng)，多個(gè)項(xiàng)目出租率達(dá)98%以上。

“好運(yùn)營(yíng)”的

10個(gè)重塑點(diǎn)

陳鐵錚

北京保障房中心有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部部長(zhǎng)

31、北京保障房中心在運(yùn)營(yíng)管理方面形成差異化特色：針對(duì)中低收入群體建立特殊的租金收繳機(jī)制和平安社區(qū)體系；通過(guò)市區(qū)協(xié)同模式與15個(gè)區(qū)成立合資公司，實(shí)現(xiàn)保障資源均衡配置；創(chuàng)新打造雁棲國(guó)際社區(qū)（服務(wù)科學(xué)城專(zhuān)家）、臺(tái)湖家園（城市建設(shè)管理者之家）等特色項(xiàng)目。

32、面向“十五五”，北京保障房中心將重點(diǎn)破解區(qū)位錯(cuò)配等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，通過(guò)跟隨產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，同時(shí)提升運(yùn)營(yíng)管理能力。實(shí)踐證明，保障性住房與市場(chǎng)化租賃并非替代關(guān)系，而是互補(bǔ)共生的有機(jī)整體，共同推動(dòng)“住房讓城市生活更美好”愿景的實(shí)現(xiàn)。

譚威豪

輝盛國(guó)際酒店公寓管理公司中國(guó)華北、華東及華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理

33、輝盛國(guó)際的核心運(yùn)營(yíng)模式在人力配置上堅(jiān)持高投入，這并非簡(jiǎn)單的成本增加，而是我們構(gòu)建獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇——通過(guò)高素質(zhì)、高敬業(yè)度團(tuán)隊(duì)，為客戶提供高度個(gè)性化、有溫度的服務(wù)體驗(yàn)。面向未來(lái)，輝盛國(guó)際將在持續(xù)強(qiáng)化這一服務(wù)特色的同時(shí)，進(jìn)一步將健康生活理念與環(huán)?？沙掷m(xù)實(shí)踐全面融入產(chǎn)品與服務(wù)設(shè)計(jì)中，實(shí)現(xiàn)品牌差異化競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)升級(jí)。

34、從“租房”到“社群生態(tài)”的升級(jí)。首創(chuàng)和園通過(guò)“主理人計(jì)劃”“青年夜?！钡燃せ钌鐓^(qū)黏性，續(xù)租率超70%，證明運(yùn)營(yíng)服務(wù)可對(duì)沖市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。

35、行業(yè)需重構(gòu)商業(yè)配套價(jià)值：不以租金收益為核心，而作為提升租戶體驗(yàn)與留存率的基礎(chǔ)設(shè)施。

賴(lài)正林

貴陽(yáng)人才集團(tuán)副總經(jīng)理

36、貴陽(yáng)正推動(dòng)人才安居工作從“保障性住房提供者”升級(jí)為“人才生態(tài)構(gòu)建者”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以“五個(gè)一”為實(shí)施路徑——打造“筑才”品牌、實(shí)施人才行動(dòng)、搭建人才平臺(tái)、優(yōu)化人才政策、健全人才機(jī)制。

37、貴陽(yáng)人才發(fā)展集團(tuán)創(chuàng)新性地將住房租賃與人才服務(wù)深度融合，形成了獨(dú)具特色的“貴陽(yáng)模式”。比如通過(guò)“筑夢(mèng)驛站”為畢業(yè)生提供7-30天免費(fèi)住宿，并依托年17萬(wàn)個(gè)崗位數(shù)據(jù)庫(kù)助力就業(yè)，每年幫助約2萬(wàn)人找到工作；另一方面，打造創(chuàng)業(yè)孵化空間，提供辦公場(chǎng)地、人才基金和政策補(bǔ)貼，已孵化100余家企業(yè)。

38、貴陽(yáng)的實(shí)踐表明，非一線城市可通過(guò)生態(tài)、政策、成本優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)將住房與就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、生活服務(wù)深度綁定，形成人才引流-留存-成長(zhǎng)閉環(huán)。這種政府與市場(chǎng)協(xié)同、社會(huì)效益與可持續(xù)性并重的模式，為其他城市提供了重要借鑒。

39、從“收租邏輯”轉(zhuǎn)向“服務(wù)人心”，漫柏提出“與用戶交朋友”的理念，通過(guò)超預(yù)期服務(wù)（如免費(fèi)接機(jī)搬家、全屋消毒換新、寵物托管等）建立信任與口碑。

40、漫柏認(rèn)為當(dāng)前租住市場(chǎng)的根本性錯(cuò)誤在于，市場(chǎng)還在用“空間思維”去滿足“場(chǎng)景需求”。市場(chǎng)在提供一個(gè)睡覺(jué)的殼，而年輕人想要的美好的生活方式。其模式證明，即使非核心地段資產(chǎn)，也可通過(guò)“服務(wù)賦能+情緒價(jià)值”實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)與高留存。

“好資管”的

10個(gè)認(rèn)知

41、構(gòu)建資管能力的核心，在于“三力”基礎(chǔ)與“三力”延伸。三大基礎(chǔ)能力：投資力，找到符合回報(bào)要求和資本標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)全鏈條的產(chǎn)品能力，不僅關(guān)乎設(shè)計(jì)建造，更要能緊密鏈接客戶需求與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)；運(yùn)營(yíng)力，確保好的產(chǎn)品和服務(wù)能最終轉(zhuǎn)化為良好的開(kāi)業(yè)表現(xiàn)和收益回報(bào)。在此基礎(chǔ)上，華潤(rùn)有巢尤為看重另外“三力”延伸：安全力，高度重視合規(guī)性，這是項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)和獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可的基石；成本力，通過(guò)戰(zhàn)略集采等方式進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制；品牌力，在C端和G端形成品牌溢價(jià)，支撐長(zhǎng)期主義布局。

劉光杰

自如資管副總經(jīng)理

42、自如資管將委托運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目置于戰(zhàn)略高位，因其直接關(guān)乎品牌信譽(yù)與市場(chǎng)認(rèn)知。初期合作寧可“吃小虧”也要保障項(xiàng)目成功，以此建立信任、贏得長(zhǎng)期合作機(jī)會(huì)。

43、自如資管在選擇合作伙伴時(shí)，聚集“三個(gè)統(tǒng)一”：統(tǒng)一愿景：選擇認(rèn)可長(zhǎng)租公寓需長(zhǎng)期投入、重視客戶價(jià)值的伙伴；統(tǒng)一語(yǔ)言：提前對(duì)齊運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（如好、中、差的定義），減少日后摩擦；統(tǒng)一價(jià)值：共同構(gòu)建服務(wù)于客戶、業(yè)主、員工的全方位價(jià)值體系，保障長(zhǎng)期投資的合理回報(bào)。

韓富貴

漫柏集團(tuán)總裁

44、漫柏選擇差異化競(jìng)爭(zhēng)路徑，專(zhuān)注盤(pán)活政府及國(guó)企閑置資產(chǎn)（多為位置偏遠(yuǎn)、半爛尾項(xiàng)目），通過(guò)社會(huì)資本投入?yún)⑴c改造運(yùn)營(yíng)。其核心邏輯是避開(kāi)核心地段紅海競(jìng)爭(zhēng)，以“改造價(jià)值洼地”形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，并通過(guò)極致服務(wù)體驗(yàn)突破同質(zhì)化困局。

吳澤泉

佰舍服務(wù)公寓北京區(qū)域運(yùn)營(yíng)總監(jiān)

45、佰舍選擇以“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”作為提升資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)現(xiàn)成功退出的核心。其關(guān)鍵在于：通過(guò)數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)刻畫(huà)客群畫(huà)像（如年齡、性別、偏好），指導(dǎo)服務(wù)資源高效投放、提升客戶黏性與續(xù)住率并降低獲客成本；結(jié)合預(yù)防式維保體系顯著削減運(yùn)營(yíng)支出（如維護(hù)成本降低35%）；最終實(shí)現(xiàn)品質(zhì)與成本平衡，降本不以犧牲用戶體驗(yàn)為代價(jià)，聚焦精準(zhǔn)服務(wù)而非簡(jiǎn)單削減投入，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)效率與租戶滿意度的雙提升。

趙玥博

青鐵置業(yè)副總經(jīng)理

46、作為依托TOD模式發(fā)展的國(guó)企租賃住房運(yùn)營(yíng)商，青鐵置業(yè)通過(guò)“精準(zhǔn)選址+專(zhuān)業(yè)合作+資源整合+生態(tài)賦能”構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力：以地鐵沿線及TOD資產(chǎn)為基礎(chǔ)，聯(lián)合知名品牌實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)；通過(guò)地鐵優(yōu)惠、配套餐飲等增值服務(wù)增強(qiáng)客戶黏性；并圍繞內(nèi)部員工和建設(shè)工人等群體延伸康養(yǎng)、體檢等服務(wù)生態(tài)，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)從“銷(xiāo)售思維”向“用戶思維”轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)存量資源盤(pán)活與可持續(xù)發(fā)展。

湯若季

首創(chuàng)和園市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人

47、首創(chuàng)和園在住房租賃領(lǐng)域展現(xiàn)出“內(nèi)功先行、穩(wěn)健外拓”的國(guó)企發(fā)展路徑：通過(guò)三年項(xiàng)目爬坡陸續(xù)進(jìn)入穩(wěn)定盈利期，近期業(yè)績(jī)已超預(yù)期；未來(lái)戰(zhàn)略重心將轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)輸出，依托成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)拓展租賃社區(qū)管理服務(wù)，在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中尋求穩(wěn)健增長(zhǎng)。

吳雪

北京金隅酒店管理有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人

48、在復(fù)雜多業(yè)態(tài)的文旅資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，國(guó)企正通過(guò)“全域精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)+差異化體驗(yàn)打造”實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)增值，其核心在于：一是渠道創(chuàng)新與整合——針對(duì)不同業(yè)態(tài)匹配抖音、小紅書(shū)、OTA等平臺(tái)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)引流，并以小程序聚合全域資源，提升轉(zhuǎn)化與協(xié)同效率；二是體驗(yàn)的精細(xì)化定義——依據(jù)客群特征（商務(wù)、高端、青年）聚焦“睡好”、“玩好”、“品質(zhì)”或“性?xún)r(jià)比”等核心需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力；三是機(jī)制賦能——通過(guò)員工激勵(lì)（如銷(xiāo)售提成）激發(fā)組織活力，實(shí)現(xiàn)低獲客成本（如青年公寓成本＜2%）與高運(yùn)營(yíng)績(jī)效。

49、在存量資產(chǎn)改造與運(yùn)營(yíng)中，國(guó)企正面臨高合規(guī)成本、低市場(chǎng)化效率與盈利壓力之間的核心矛盾：改造成本顯著高于民營(yíng)資本，投資回收周期被迫拉長(zhǎng)；嚴(yán)格的人員與安全配置要求持續(xù)擠壓利潤(rùn)空間，導(dǎo)致青年公寓等業(yè)態(tài)難以實(shí)現(xiàn)高毛利；面對(duì)市場(chǎng)下行與盈利指標(biāo)的雙重壓力，國(guó)企需理性權(quán)衡“自主改造”與“整租出去”的收益邊界，尋求風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的平衡。

50、盡管行業(yè)短期承壓，長(zhǎng)期仍看好政策與需求支撐，但突破困局必須依靠精細(xì)化成本控制和運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新。

掘金銀發(fā)新藍(lán)海的

10條路徑

曹卓君

和君咨詢(xún)合伙人、和君集團(tuán)康養(yǎng)事業(yè)部副總經(jīng)理

51、當(dāng)前，中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正步入歷史性窗口期。國(guó)務(wù)院首度以“一號(hào)文”形式推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，標(biāo)志著政策體系趨于完善。與此同時(shí)，60后“新老年”群體步入退休階段，年均新增規(guī)模達(dá)2000萬(wàn)人。該群體消費(fèi)觀念開(kāi)放、支付能力強(qiáng)，推動(dòng)市場(chǎng)從“生存型養(yǎng)老”向“品質(zhì)型康養(yǎng)”躍遷，服務(wù)型、體驗(yàn)型消費(fèi)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì)2035年銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破19萬(wàn)億元，逐步成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

52、與面向年輕人的、需求可標(biāo)準(zhǔn)化的長(zhǎng)租公寓不同，老年人的服務(wù)需求千差萬(wàn)別。養(yǎng)老社區(qū)的核心難點(diǎn)與關(guān)鍵能力在于，如何通過(guò)一套標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)體系，去滿足每一位長(zhǎng)者高度個(gè)性化的需求，從而將新型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)打造成一個(gè)“喜聞樂(lè)見(jiàn)”、充滿活力的社區(qū)，而非與社會(huì)脫節(jié)的“孤島”。

劉小冰

天津市津投資產(chǎn)管理有限公司合伙人兼總經(jīng)理，北京芳華里家庭養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)始人兼院長(zhǎng)

53、新型養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)不是簡(jiǎn)單的“養(yǎng)老院+”，而是將長(zhǎng)租公寓的居住屬性與酒店式服務(wù)、醫(yī)療健康支撐、物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、文娛活動(dòng)、心理慰藉乃至社區(qū)矛盾調(diào)解這八大功能深度融合，打造一個(gè)“一站式”的綜合性生活社區(qū)。其核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于這種顛覆性的、高度集成的業(yè)態(tài)組合模式，精準(zhǔn)滿足長(zhǎng)者多層次、全方位的需求。

54、雖然正在探索通過(guò)公募REITs或與保險(xiǎn)公司合作等退出路徑，但相比已相對(duì)成熟的長(zhǎng)租公寓賽道，養(yǎng)老資產(chǎn)的金融化退出渠道仍有待進(jìn)一步打通和完善。因此，投資養(yǎng)老需要有更長(zhǎng)期的回報(bào)預(yù)期和耐心資本。

55、批量式的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)項(xiàng)目，需回答兩大核心問(wèn)題：短期，如何讓項(xiàng)目出彩；中長(zhǎng)期，如何持續(xù)平衡運(yùn)營(yíng)。

56、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化與資產(chǎn)金融化是康養(yǎng)項(xiàng)目可持續(xù)的核心。前期需開(kāi)展全面統(tǒng)籌，從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷(xiāo)推廣需全程以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，避免硬件缺陷和二次浪費(fèi)；中期以服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)，需建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系與智慧化管理平臺(tái)，比如通過(guò)嫁接醫(yī)療險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)等金融工具，增強(qiáng)客戶支付意愿和信任度；后期是否具備“運(yùn)營(yíng)+金融”的雙輪驅(qū)動(dòng)能力，將成為企業(yè)能否穿越周期、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵，需通過(guò)金融工具實(shí)現(xiàn)資本回收與再投資。

57、康養(yǎng)不僅是一種業(yè)態(tài)，更是存量時(shí)代下資產(chǎn)增值和城市功能提升的戰(zhàn)略工具。隨著更多社會(huì)資本與產(chǎn)業(yè)資源涌入，一個(gè)覆蓋“預(yù)防-照護(hù)-康復(fù)-文娛”的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)正在形成。能夠率先打通“資產(chǎn)改造-服務(wù)運(yùn)營(yíng)-資本變現(xiàn)”閉環(huán)的企業(yè)，將在未來(lái)十年占據(jù)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心賽道。

白宇

英國(guó)杰典國(guó)際建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)始人兼首席建筑師, ARB/RIBA/AIA

58、醫(yī)養(yǎng)健康領(lǐng)域的存量資產(chǎn)盤(pán)活與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，必須采用 “設(shè)計(jì)-運(yùn)營(yíng)一體化”的全周期服務(wù)模式，以前期策劃、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)和持續(xù)迭代為核心，才能真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與用戶體驗(yàn)的提升。

59、在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中，智能化技術(shù)與復(fù)合業(yè)態(tài)模式正成為破解盈利難題的核心路徑：通過(guò)智能設(shè)備與機(jī)器人提升照護(hù)精準(zhǔn)度并降低人力成本，同時(shí)以“養(yǎng)老+長(zhǎng)租公寓”等混合業(yè)態(tài)平衡前期投資與長(zhǎng)期回報(bào)，吸引險(xiǎn)資及跨界資本布局，推動(dòng)行業(yè)向全周期健康管理和城市老齡綜合體方向演進(jìn)。

60、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)“高端化、金融化、居家化”的三重趨勢(shì)：頭部險(xiǎn)資依托客群與資本優(yōu)勢(shì)聚焦高端養(yǎng)老賽道，推動(dòng)存量資產(chǎn)改造與證券化增值；同時(shí)，行業(yè)積極探索居家養(yǎng)老供應(yīng)鏈整合與ToC轉(zhuǎn)型，以“前店后廠”模式搶占90%居家養(yǎng)老市場(chǎng)，從規(guī)?；瘮U(kuò)張邁向分層運(yùn)營(yíng)與生態(tài)構(gòu)建。

（本文根據(jù)8月21日“中國(guó)好租?。寒a(chǎn)品力鑄就資管力——2025全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)”北京站嘉賓現(xiàn)場(chǎng)演講及圓桌對(duì)話整理而成）

特別鳴謝

與會(huì)嘉賓