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目前，中國樓市正在經(jīng)歷前所未有的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而這背后的變化，不僅僅是供需關(guān)系的改變，更是人口結(jié)構(gòu)、政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)階段共同作用的結(jié)果。

那么2025年還沒買房的人，五年后會(huì)是幸運(yùn)兒，還是失敗者？面對市場的劇烈波動(dòng)，我們該如何做出選擇？

過去20年中國樓市一路高歌，房價(jià)從幾千元一平方米漲到幾萬元，甚至在一線城市突破十萬元。

從2000年開始，房價(jià)就像坐上了火箭，許多人在這波上漲中實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。

但從2021年起，這列火箭開始掉頭，越來越多的城市房價(jià)開始松動(dòng)，到了2024年，百城房價(jià)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月下跌，多地跌幅超過30%，個(gè)別城市跌幅甚至接近腰斬。

以上海閔行的高興花園為例，房價(jià)從9.6萬元跌到4.8萬元一平方米，幾乎一夜回到解放前，燕郊、廊坊、通州等環(huán)京區(qū)域，更是成為重災(zāi)區(qū)，眾多高位買入的購房者至今被套，房子賣不出去，貸款還不起，斷供潮開始蔓延。

曹德旺曾勸人不要再投資買房，他表示自己也沒有在市中心屯房，而是把錢投向了制造業(yè)。

他指出房子不會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，未來不僅賣不出去、租不出去，還要交管理費(fèi)，是負(fù)資產(chǎn)。

另外值得注意的是，就連李嘉誠這個(gè)地產(chǎn)界大佬，也早早開始拋售內(nèi)地資產(chǎn)，北京的項(xiàng)目甚至打出7.6折。

這不禁讓人想起馬云在2019年就說過一句話：未來房子不值錢！如今再聽，感覺真是預(yù)言成真了。

盡管如此，政策層面卻并沒有坐視不理，畢竟房地產(chǎn)徹底崩盤，對全國經(jīng)濟(jì)也不是一件好事，這一點(diǎn)，日本已經(jīng)付出了30年時(shí)間的代價(jià)，我們不能再重蹈覆轍。

2024年，各大城市全面取消限購、降低房貸利率、首付比例降至1.5成，契稅統(tǒng)一減至1%，幾乎把所有刺激手段都用了個(gè)遍。

除此之外，房貸利率已經(jīng)降至3.2%-3.5%的歷史低點(diǎn)，公積金貸款額度進(jìn)一步上調(diào)，首套房貸款門檻前所未有地低。

2024年9月，中央又提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量，提高質(zhì)量，力求讓房地產(chǎn)從投資屬性中脫身，回歸居住本質(zhì)。

盡管政策不斷放水，但市場反應(yīng)卻并不熱烈，2024年前三季度，全國結(jié)婚登記只有474.7萬對，同比減少近百萬對，全年預(yù)計(jì)不到600萬對，人口減少，結(jié)婚減少，直接影響到了購房需求。

而目前住房擁有率已達(dá)96%，41.5%的家庭有兩套及以上住房，新增購房需求已近飽和，供需矛盾愈發(fā)突出。

除了人口，另一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)是空置房，全國大約有1.2億套空置房，足以容納3-4億人，這意味著，未來很多城市將面臨有房沒人住的尷尬局面，也就是說即便政策再寬松，也難以刺激出新的購房需求。

另一方面，2024年前9個(gè)月，全國新建住宅銷售面積為70284萬平方米，銷售額僅68880億元，同比繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代似乎正在謝幕。

那么，現(xiàn)在買房真的就一定是壞選擇嗎？也不全是。

對于真正的剛需家庭來說，現(xiàn)在確實(shí)是入手的好時(shí)機(jī)，一方面，價(jià)格已經(jīng)回調(diào)到相對合理的位置，另一方面，利率低、首付低、稅費(fèi)少，能節(jié)省不少成本。

如果是為了孩子上學(xué)、婚房自住，選擇核心區(qū)域、交通便利的地段，長遠(yuǎn)來看仍具有保值能力，但如果是為了投資，或者手中已有多套房產(chǎn)，那就要特別謹(jǐn)慎了。

目前來看，2025年很可能將成為分水嶺，一邊是政策刺激不斷加碼，另一邊是市場信心遲遲未能恢復(fù)，房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？是否會(huì)筑底反彈？誰也無法給出明確答案。

但可以肯定的是，房地產(chǎn)已不再是穩(wěn)賺不賠的投資品，而是需要理性判斷、精細(xì)選擇的中性資產(chǎn)。

那些在2021年前買入房產(chǎn)的人，已經(jīng)經(jīng)歷了30%以上的賬面縮水，有的甚至高達(dá)50%，而那些2021年后沒有出手的人，雖然沒有資產(chǎn)增值，但至少保住了本金。

買房和不買房的分野，正在從有沒有，轉(zhuǎn)向是不是剛需，未來的五年，將是房地產(chǎn)市場從投資工具向居住功能回歸的關(guān)鍵期。

不少年輕人選擇租房而不是買房，一方面是經(jīng)濟(jì)壓力所迫，另一方面也是觀念在發(fā)生轉(zhuǎn)變，相比高額房貸，租房更靈活、壓力更小，也更適合當(dāng)下職住分離的就業(yè)趨勢。

曹德旺說，年輕人不要背負(fù)房貸，應(yīng)該把錢用在提升自身能力上，這種觀點(diǎn)，越來越被年輕人接受。

未來五年，房地產(chǎn)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，一線城市核心區(qū)域仍有韌性，但三四線城市，特別是人口凈流出的區(qū)域，房價(jià)恐怕很難再有起色，城市化率已達(dá)65%，繼續(xù)提升的空間有限，人口紅利逐步消退，房地產(chǎn)的支撐基礎(chǔ)正在改變。

選擇在2025年不買房的人，可能會(huì)錯(cuò)過政策最寬松的窗口期，也可能躲過了資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)，五年后，他們是幸運(yùn)兒還是失敗者，取決于城市、地段、用途和個(gè)人財(cái)務(wù)能力。

信息來源：
2022-07-21 14:34 澎湃新聞 曹德旺再談房地產(chǎn)：應(yīng)該讓懂的人去做，趁早賣房才明智