過去20多年，是房產(chǎn)黃金20年，買房不僅保值，增值潛力無限。

如今呢？難道真的會迎來史詩級大逆轉(zhuǎn)？現(xiàn)在買房還是賣房，成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，大家都擔(dān)憂這個(gè)時(shí)候該“咬牙買房”還是“盡快賣房”，

曹德旺指出，要警惕樓市存在的巨大泡沫和未來趨勢，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)刻不容緩。

.01從數(shù)據(jù)變化，解讀樓市現(xiàn)狀

①房屋需求峰值已過

過去房價(jià)一路飆升，對應(yīng)的是我國經(jīng)歷了歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，短短十年，就有1.4億農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)落戶。根據(jù)2023年官方報(bào)告顯示，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.2%，城市化的腳步邁入后半程，速度自然也慢下來了。

②房價(jià)漲幅過大

很多人總是幻想“如果能回到20年前，我一定要早早買房！”——這20年，不少城市房價(jià)翻了十倍都不止。很多小城市的房價(jià)也普遍過萬，大城市更是動(dòng)輒三五萬，甚至更高，這樣高昂的價(jià)格超乎居民能承受的心理值

③購房的人正在變少

2022年，全國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。而且現(xiàn)在的主力購房群90、00后，也不著急買房，他們中很多人都可以繼承父輩的房子。房價(jià)的下行壓力將越來越大。

.02樓市的未來趨勢

①城市分化 加劇

當(dāng)人口不再自然增長了，城市之間的競爭模式就轉(zhuǎn)變?yōu)椤皳屓恕笔健?/p>

像北上廣深這些超一線城市，還有成都、杭州、西安、廈門這些熱門新一線，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、就業(yè)機(jī)會多、教育資源好，自然會吸引更多人在這里聚集，房價(jià)也更有支撐。

而那些發(fā)展動(dòng)力不足的小城市，被大城市虹吸人口以后，購房需求就會越來越弱，未來房價(jià)想漲就更難了。

②住宅分化 加劇

告別了樓市普漲的時(shí)代，住宅不再是稀缺品后，現(xiàn)在大家更看重居住環(huán)境和品質(zhì)。

這種情況下，房齡太老、質(zhì)量跟不上的老舊小區(qū)會越來越不受歡迎。更何況過去磚混結(jié)構(gòu)的老房子，壽命有限，質(zhì)量越來越差，居住體驗(yàn)也更糟糕。

其次就是二三十層的普通高樓——

這種房子不接地氣，以后電梯等設(shè)施老化，維修費(fèi)用高；在消防應(yīng)對方面，消防救援難度大（目前消防云梯最高也就到二十層左右）。

未來最受歡迎的樓盤，概括下來就是三個(gè)關(guān)鍵詞：低密、改善，好物管。甚至現(xiàn)在已經(jīng)有不少高層住戶開始換多層洋房了。

.03將來：買房容易賣房難

曹德旺說過一句挺震撼的話：房子只不過是一堆磚瓦水泥，不值錢。

越來越多人意識到，過多的房產(chǎn)并不能給自己帶來財(cái)富增值，反而給自己帶來支出壓力，

比如每月必不可少的月供、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)……如果房價(jià)再下跌，資產(chǎn)大幅縮水，而居高不下的持房壓力實(shí)在讓人越來越絕望。

那么，未來三年該如何處理房子這件事呢？

①如果你是剛需，現(xiàn)在其實(shí)是不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)：如今房價(jià)漲得慢、房貸利率低、政策也友好。只是，越是這種時(shí)候也越要冷靜，長遠(yuǎn)來看，盡量選一二線城市、品質(zhì)好的樓盤，這種潛力更高。

②如果你打算賣房，賣掉非優(yōu)質(zhì)房源可能會比較難。從2023年4月起，全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)全面實(shí)施，很多人猜測房產(chǎn)稅可能不遠(yuǎn)了。

再加上現(xiàn)在二手房掛牌量越來越多，據(jù)說全國共計(jì)有730多萬套，雖說未來房價(jià)不可能如馬大佬吐槽的“房價(jià)如蔥”，但房價(jià)也可能不會像以前那么堅(jiān)挺。

尤其是隨著保障房供給不斷增加，這種情況下，多房者賣房難度就可想而知。

是時(shí)候清醒了：靠買房暴富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。曹德旺的話想表達(dá)的是：不要炒房。

年輕人可以考慮租房，小城市多余的房子最好也處理掉。