中國內(nèi)地業(yè)務(wù)收入占比萎縮至5%。

來源：棱鏡

文 ：岳家琛 編輯：孫春芳

北京東方廣場的奢侈品店鋪依然顧客不斷，但李嘉誠的資產(chǎn)卻正在加速撤離。

近日，李嘉誠旗下的長實集團將四個樓盤的400余套房源，進行了一次“清倉式”大甩賣。

據(jù)了解，這400余套房源主要集中在廣東省，其中惠州瀧珀花園單價跌破9000元，最低的一套僅需40萬元。

此前網(wǎng)傳香港深水灣道 79 號，這座陪伴李嘉誠六十余年的四層防彈別墅，也正以七六折的價格被擺上了“貨架”。不過李嘉誠方面隨后否認了這一傳聞。

對于香港房產(chǎn)的出售，雖然長子李澤鉅快速辟謠，但李家加速撤離早已成了人們的共識。長實集團2024年報中，一組數(shù)據(jù)揭示了其資本版圖的巨變：中國內(nèi)地業(yè)務(wù)收入占比萎縮至5%，香港僅剩7%，而歐洲市場則貢獻了50%的收入。

從港口到房地產(chǎn)，李嘉誠的萬億商業(yè)帝國正在上演一場夸張的大撤離。

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01

降價甩賣大灣區(qū)房產(chǎn)

2025年，李嘉誠98歲了，他正在將內(nèi)地樓市“最后的資產(chǎn)”出售撤離。

近日，李嘉誠長江實業(yè) “大灣區(qū)雙居生活” 計劃拋出了400套房源，最低售價僅40萬港元。

這400套房源分別為廣東省大灣區(qū)的四大項目：惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭。

其中，四個樓盤都屬于“老盤新賣”，這四個樓盤，距離首次開盤最長相隔時間已有十三年之久。

根據(jù)資料，廣州逸翠莊園于2012年首次推售，東莞海逸豪庭為2013年，另外中山、惠州兩個項目均為2019年至2020年開盤。這四個項目基本都是大盤項目，總可售住宅房源達15779套，總可售面積約56.33萬平方米。

據(jù)廣東一位中介公司經(jīng)紀(jì)人介紹，8月以來，不少操著粵語的香港人北上“搶購”，現(xiàn)在房源只剩尾貨了。

目前，東莞海逸豪庭回落最大，該小區(qū)共有11299套住房，戶型面積從69平方米到125平方米，該小區(qū)的價格從2023年的4.4萬/平方米，回落至今年6月1.8萬/平方米。

東莞海逸豪庭本次推介最低單價約1.55萬元/平方米，較2023年5月下降達64.8%。

推介房源最多的是惠州瀧珀花園，合計300套，51.44平方米一房戶型總價僅40余萬元。

該小區(qū)住房總套數(shù)為2720套，上述51平方米的一居室戶型單價此前為1.04萬至1.4萬元/平方米。按照當(dāng)前售價計算，折價約18%。此外，為了方便港客看房，惠州瀧珀花園還在深圳羅湖口岸、福田口岸開設(shè)了往返大巴，接送香港客戶看房。

此外，廣州逸翠莊園、中山瀧珀花園均為別墅項目，目前已近清盤狀態(tài)。

而今年5月，在李嘉誠甩賣大灣區(qū)四城項目之前，他還曾將北京朝陽區(qū)東四環(huán)的御翠園項目進行7折拋售。

彼時，御翠園推售新一批房源，均價跌至7萬元/平方米，總價低至980萬元，較2024年開盤降至近百萬；較此前備案價9.07萬元-9.97萬元/平方米，可謂打了7折。

為了避免引起老業(yè)主的不滿，開發(fā)商還提出了按每平方米固定價補償裝修或按不同戶型補償80萬-100萬元的差價兩種補償方案。

值得注意的是，這些拋售的房產(chǎn)，大多是20年前遺留下來的資產(chǎn)。早在1999年，東莞海逸豪庭地塊就被李嘉誠以不足千元每平米的成本收入囊中，即便現(xiàn)在拋售價腰斬至1.8萬元每平方米，26年時間增值仍超18倍。

02

囤地捂盤的資本操作

這些打折傾銷的房產(chǎn)背后，是一場跨越世紀(jì)的資本操作。

北京東方廣場，是黃金年代李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)布局的起點。1992年，中國市場經(jīng)濟開啟了新紀(jì)元。就在這一年，李嘉誠通過長江實業(yè)與和記黃埔（簡稱“長和系”），簽署了進軍內(nèi)地的第一份合同，以北京東方廣場項目為起點，開啟了長達二十余年的內(nèi)地房地產(chǎn)布局。

這個占地10萬平方米、位于王府井黃金地段的“城中之城”，包含了購物中心——東方新天地、五星級酒店——東方君悅大酒店，和10幢辦公樓。至今仍是內(nèi)地最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)項目之一。

與內(nèi)地房企追求快速周轉(zhuǎn)不同，李嘉誠采取了“核心城市+黃金地段”的拿地策略，相繼在北京、天津、上海、廣州、深圳等一線城市的核心區(qū)域囤積土地。

李嘉誠的標(biāo)志性盈利模式是“低價囤地+長周期開發(fā)”。例如北京東四環(huán)御翠園項目，該項目2001年拿地時樓面價僅1750元/平方米，而到2025年，則以7萬元/平方米的價格拋售。

他利用早期國內(nèi)土地市場不規(guī)范和地方政府招商引資的優(yōu)惠政策，以極低成本鎖定核心地段；隨后有意延長開發(fā)周期，等待周邊配套成熟后，實現(xiàn)土地價值最大化。

當(dāng)2004年前后，內(nèi)地首次出臺樓市調(diào)控政策時，不少房企收縮戰(zhàn)線，李嘉誠卻反其道而行之，一年內(nèi)在13個城市新增土地儲備，總投入超400億元。

在李嘉誠眾多囤地捂盤的案例之中，成都南城都匯項目曾因為當(dāng)?shù)氐囊患埼募?，引發(fā)廣泛關(guān)注。

2004年，李嘉誠以21億的價格，在成都購得了南城都匯項目所在地塊。該地塊坐落在成都高新區(qū)核心地段。然而，拿地后的2年時間內(nèi)，李嘉誠幾乎沒有開工動作。但在沒有開工的日子里，他卻將部分土地抵押給銀行，從中獲得了貸款。

后來，他將這塊地分成了8期來建設(shè)。12年后，項目只開發(fā)了6期。2020年，成都市政府勒令李嘉誠完成建設(shè)。然而，李嘉誠卻把剩下的第7期、第8期的股權(quán)賣給了其他公司。

李嘉誠拿地時的2004年，此項目的樓面地價為1030元/平方米，16年之后的2020年，住宅均價為2.4萬/平方米。

2020年9月23日，成都高新區(qū)直接下發(fā)通知，要求禁止向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

03

撤離“終章”

2015年前后，我國的房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策持續(xù)收緊，尤其針對囤地、捂盤等行為出臺了一系列措施，直接影響李嘉誠等房企的囤地策略。

這也使得李嘉誠慣用的商業(yè)模式不再有效。

2013年，李嘉誠開啟了一場被稱為“十年大撤退”的資產(chǎn)拋售浪潮。從上海陸家嘴到廣州西城都薈，從南京國際金融中心到北京盈科中心，長和系在內(nèi)地的核心資產(chǎn)被逐一掛牌出售。

具體來看，2013年8月，長和系旗下廣州西城都薈廣場以26億元易主；10月，上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心以約70億元價格轉(zhuǎn)手；12月，南京國際金融中心大廈以30億元轉(zhuǎn)手。短短四個月內(nèi)，這三項交易就套現(xiàn)126億元。

2014年4月，李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)以72.01億港元出售北京盈科中心，這筆交易具有象征意義——盈科中心是長和系在北京的核心資產(chǎn)之一，其出售標(biāo)志著李嘉誠家族開始從內(nèi)地一線城市戰(zhàn)略撤退。

這些套現(xiàn)資金并未閑置，而是迅速投向歐洲基建領(lǐng)域。2013-2014年間，長和系斥資數(shù)百億港元收購英國電網(wǎng)、港口、電信等資產(chǎn)，逐步將投資重心轉(zhuǎn)向公用事業(yè)等領(lǐng)域。2015年，長和系投資100億歐元收購英國O2電信；2016年，斥資110億英鎊收購英國國家電網(wǎng)天然氣業(yè)務(wù)……

撤離內(nèi)地的步伐仍在繼續(xù)。2016年5月，李嘉誠創(chuàng)造了內(nèi)地房地產(chǎn)單項交易紀(jì)錄——上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場以200億元人民幣的天價售出，接盤方為中國人壽旗下公司。

該項目位于上海浦東核心區(qū)，是地鐵2、4、6、9號線四線換乘樞紐上蓋物業(yè)，李嘉誠2006年以45億元拿下地塊，經(jīng)過十年開發(fā)與持有，最終以近5倍的價格脫手。

除世紀(jì)匯廣場外，這一年長和系還出售了大連西崗項目部分資產(chǎn)，套現(xiàn)40億元。

同時，李嘉誠也對香港資產(chǎn)進行了減持。2016年10月，長實集團以357億港元出售香港中環(huán)中心75%權(quán)益。

據(jù)統(tǒng)計，2013-2017年間，李嘉誠家族從內(nèi)地及香港累計拋售資產(chǎn)超過2500億港元。

面對愈演愈烈的“撤資風(fēng)波”，李嘉誠通過長江實業(yè)2016年年報回應(yīng)道：“集團在不同市場有買有賣是正常商業(yè)行為，決策完全基于商業(yè)邏輯和市場研判?！?/strong>

“我只是個商人。”他這樣解釋。

隨著加快“甩貨”，李嘉誠旗下內(nèi)地項目很快會所剩無幾。

根據(jù)8月14日長實集團發(fā)布的2025年上半年業(yè)績報告，截至6月末，長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約6700萬平方呎，折合約622萬平方米。其中86%位于中國內(nèi)地。

相較之下，2024年末土地儲備為7000萬平方呎。

土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根基。與 2013 年內(nèi)地土地儲備超千萬平方米的巔峰時期相比，如今李嘉誠家族在內(nèi)地的資產(chǎn)估值約3000億港元，僅占其全球總資產(chǎn)1.2萬億港元的四分之一。

此外，該集團上半年凈利潤63.02億港元，同比大幅下跌近27%，主要原因是投資物業(yè)估值大幅縮減。

而在此之間，李嘉誠仍在繼續(xù)出手內(nèi)地樓市項目。2021年，李嘉誠將成都南城都匯項目剩余資產(chǎn)出售，套現(xiàn)38.11億港元。

如今，李嘉誠之子李澤鉅已經(jīng)于2025年7月被移出了香港特首顧問團。而關(guān)于李嘉誠的爭議，也將成為一個歷史拷問。

（文首圖來源于視頻截圖）

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