本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

上海 圖源：圖蟲創(chuàng)意

上海樓市尤其外環(huán)外市場，等來了新政的刺激。

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》），公布調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等4大樓市新政，自8月26日起實施。

根據(jù)《通知》，符合條件居民家庭在上海外環(huán)外購房不再限制套數(shù)，同時，成年單身人士的限購政策按照居民家庭執(zhí)行。符合條件的居民家庭指的是上海戶籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭。

此前，滬籍家庭在上海全市范圍內(nèi)限購2套，而滬籍成年單身人士在全市范圍內(nèi)限購1套。

新政受益的人群還包括外地戶籍。根據(jù)《通知》，非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在上海外環(huán)外購買住房也不再限制套數(shù)。

“上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力，這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，有助于進(jìn)一步降低庫存”，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示。

盡管外環(huán)外市場存壓，豪宅市場仍然屢現(xiàn)熱度。新政前的周末（8月23-24日），上海壹號院五批次開盤，66套房源1小時售罄，房源均價約19.8萬元/平方米；上海瑞虹新城“地王項目”金茂璞元首次開盤，99套房源在26分鐘實現(xiàn)清盤，房源均價為16.6萬/平方米。不過，這些熱點(diǎn)樓盤主要集中在外環(huán)內(nèi)尤其是內(nèi)環(huán)市場。

外環(huán)外新房庫存壓力顯著

一名房企人士提供的數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，上海外環(huán)外新房成交面積同比下降24%；成交套數(shù)同比下降25%。

與此同時，上海外環(huán)外新房市場庫存壓力顯著，截至今年7月底，新房庫存去化周期達(dá)到20個月。

時代財經(jīng)了解到，近兩個月，上海外環(huán)外（包括遠(yuǎn)郊）有多個樓盤取消搖號開盤方式。其中，位于上海市金山區(qū)龍堰路的建發(fā)朗玥原計劃在7月12日開盤銷售110套房源，于7月2日至9日期間接受意向認(rèn)購客戶的登記認(rèn)購，后于7月7日公布不再采取以隨機(jī)搖號的方式開盤。

“搖號開盤”是樓市上行時期上海出臺的政策。相關(guān)政策規(guī)定，當(dāng)商品住房項目認(rèn)購組數(shù)超過可售房源套數(shù)時，應(yīng)采取公證搖號排序并按序購房，這意味著取消搖號開盤的樓盤均為認(rèn)購組數(shù)低于可售房源套數(shù)。

上述房企人士告訴時代財經(jīng)，其公司在兩年前預(yù)判外環(huán)外市場存在較高的去化風(fēng)險，因此，近兩年公司對外環(huán)外的布局十分謹(jǐn)慎，重心主要放在外環(huán)內(nèi)的市場。

新政加持“金九銀十”

實際上，上海全市都在等待新政的到來，而此次新政同樣惠及外環(huán)內(nèi)樓市，只是力度不如外環(huán)外顯著。

根據(jù)《通知》，自8月26日起，滬籍成年單身人士在外環(huán)內(nèi)可以購買2套住房，而此前為限購1套；自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，也可以外環(huán)內(nèi)購買1套新房或二手房，而此前不能購買新房。

知名房企的資深銷售李明（化名）表示，據(jù)其觀察，近幾個月，上海樓市整體轉(zhuǎn)冷，“前期的熱門項目認(rèn)籌人數(shù)變少”，外環(huán)內(nèi)市場雖相對穩(wěn)定，但市場也在降溫。

此前，位于外環(huán)內(nèi)的一個樓盤，曾因“零認(rèn)購”而不得不取消搖號開盤。今年5月6日，浦東新區(qū)外高橋板塊陽明花園廣場二期發(fā)布公告稱，項目計劃在5月13日開盤銷售63套房源，但在為期將近4天半（2025年5月1日9時00分起至2025年5月5日12時00分止）的登記認(rèn)購時間里無客戶認(rèn)購，因此，該項目取消以公證搖號的方式開盤，改為5月8日直接開盤。

而在2021年5月開盤時，陽明花園推出的336套房源，獲得超額認(rèn)購，一共有441組進(jìn)入了搖號環(huán)節(jié)。

根據(jù)上海房地產(chǎn)評估咨詢顧問機(jī)構(gòu)百盛評估7月市場報告，上海新房在6-7月連續(xù)出現(xiàn)成交量下滑的趨勢，其中，7月成交3211套，環(huán)比減少32.1%；二手房成交量則在今年3月達(dá)到近一年高峰之后連續(xù)多月下行，其中，7月成交1.69萬套，同比下降7%，環(huán)比下降8.7%。

“現(xiàn)在很多客戶都開始持幣觀望了”，李明舉例稱，近期一名有置換需求的客戶受雙重因素影響調(diào)整了購房計劃，原因是該名下待售房產(chǎn)掛牌數(shù)月仍未找到買家，另一方面上海房價存在下行壓力，基于此，客戶決定先觀望市場，后續(xù)將根據(jù)市場是否企穩(wěn)來推進(jìn)后續(xù)購房事宜。

李明表示，新政落地后，很快就有客戶向他咨詢購房相關(guān)事宜。不過，由于他負(fù)責(zé)的主力項目集中在外環(huán)內(nèi)，受新政的利好輻射力度不如外環(huán)外市場突出，因此客戶的反應(yīng)整體較為溫和，“外環(huán)外稍微可以小沖一下（成交）”。

值得一提的是，多位業(yè)內(nèi)人士在接受時代財經(jīng)采訪時均表示，對新政的正向效果抱有積極預(yù)期。

“限購優(yōu)化，有望進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡”，盧文曦認(rèn)為，對外環(huán)外區(qū)域放開購房名額，可以釋放購買力，有助于進(jìn)一步降低庫存。此外，如果新政促進(jìn)了外環(huán)外二手房的成交，也可以刺激“賣一買一”的改善需求，從而“保持一二手房之間的置換鏈條順暢運(yùn)行”。

盧文曦指出，北京在8月上旬放開五環(huán)外限購政策后，市場各方期待上海、深圳落地相關(guān)政策，導(dǎo)致觀望氣氛有所抬頭，買家入市節(jié)奏放緩，“（新政既可以）釋放一波購買力，也可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度”.

“政策（出臺）的時間節(jié)點(diǎn)也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會有保障”，盧文曦表示。