“《住房租賃條例》為住房租賃行業(yè)帶來了身份、供給、進化等三大機遇。

圖 | 網(wǎng)絡(luò)

今年7月，國務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》（下稱《條例》），為我國住房租賃行業(yè)發(fā)展注入了新的政策動能。這也讓擁有龐大市場規(guī)模的住房租賃市場與行業(yè)備受關(guān)注。有了上位法可依的住房租賃行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機遇。

貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群

在《條例》即將正式施行之際，房互與貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群展開深入對話，探討關(guān)于住房租賃行業(yè)的機遇、趨勢，以及貝殼惠居的實踐等，以期為行業(yè)提供參考與借鑒。

王擁群表示，《條例》為住房租賃行業(yè)帶來了身份、供給、進化等三大機遇。其不僅賦予住房租賃企業(yè)獨立法律主體地位，更通過鼓勵分散式民宅出租、“非居改租”等政策，激活個人房東合規(guī)意愿，盤活存量資產(chǎn)，還促進房源信息透明，服務(wù)價值提升。

在這樣的法律保障之下，以貝殼省心租為代表的租賃企業(yè)運營將走向更安全的運營時代，也將更專注聚焦服務(wù)和效率的提升，提升租賃行業(yè)整體水平。

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清華大學(xué)五道口金融學(xué)院于不久前發(fā)布的住房租賃發(fā)展白皮書中數(shù)據(jù)顯示，中國租房人群呈現(xiàn)增長態(tài)勢，租房人口已經(jīng)達到2.6億人，而且租客年齡呈現(xiàn)上升趨勢，中國租客的平均年齡在2025年已經(jīng)提升至34.1歲。

白皮書中數(shù)據(jù)還表明，隨著生活品質(zhì)的提升，租客對服務(wù)和品質(zhì)的要求越來越高。調(diào)查顯示，37.6%的租客會考慮出租房的配置，包括維修等服務(wù)；此外，也有近22%的租客會擔(dān)心面臨押金租金不退痛點問題。

透過數(shù)據(jù)不難看出，一方面是市場需求仍然旺盛，另一方面則是基于品質(zhì)需求提升，租客越來越重視穩(wěn)定居住以及租金和押金的安全。綜合因素之下，正在加速一些并不重視服務(wù)、資金鏈并不安全的租賃企業(yè)的出清。

在政策與租客需求變革的雙輪驅(qū)動之下，住房租賃市場正在由此前長期以“拼差價”和盲目做大規(guī)模的“重托管”模式，轉(zhuǎn)向一個“拼效率”和“拼服務(wù)”為特征的新時代和新機會正在來臨。

在此背景之下，以“微利可持續(xù)”為理念的貝殼惠居旗下貝殼省心租輕資產(chǎn)托管經(jīng)營模式正式浮出水面。雖同為托管方式，和傳統(tǒng)吃差價的“重托管”模式不同，貝殼省心租的輕資產(chǎn)托管徹底擯棄了“低進高出”的二房東模式，不靠賺差價獲取利潤。

貝殼省心租同業(yè)主商議租價、招租期以及簽訂托管協(xié)議后，以同業(yè)主簽訂的托管價對外招租，租客的簽約價即是業(yè)主的招租價。

這樣的“租金透明，無差價”模式設(shè)計，沒有讓業(yè)主和租客的任何一方利益受損。但是，作為托管運營方的貝殼省心租，如何保證自身的合理收益，以能夠持續(xù)的生存下去？

貝殼省心租的核心收益主要來自于深耕客業(yè)需求之下的服務(wù)。貝殼省心租向業(yè)主、租客收取一定服務(wù)費，以維持提供24小時管家式服務(wù)。

這也就相當(dāng)于貝殼省心租的輕資產(chǎn)托管模式利潤來源相比傳統(tǒng)一些模式（如“二房東”）更為透明和薄利，甚至，除去服務(wù)成本，單套房的利潤不如普租。

在低毛利率之下，一些規(guī)模較小的企業(yè)往往很難承擔(dān)快速規(guī)?；某杀荆搽y以提供強大的服務(wù)整合能力等。

毫無疑問，貝殼省心租“租金透明，無差價”的方式，很容易被市場接受。

從業(yè)主端看，貝殼省心租的“收房價”幾乎等同于市場價，業(yè)主收益和普租相持平又能享受到托管帶來的省心服務(wù)；從租客端來看，貝殼省心租的租金同市場價相當(dāng)，并不需要支付更高額的租金。而從貝殼省心租本身來看，由于租價不會明顯高于市場水平，其出房也更為快速。

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貝殼省心租快速出房能力以及強大的服務(wù)整合能力背后來源于貝殼深厚的積累?！霸谧赓U領(lǐng)域的實踐，（貝殼惠居）并非從零開始，而是基于20年積累的“人店網(wǎng)絡(luò)”與居住服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施的自然延伸?！蓖鯎砣喝缡钦f。

據(jù)了解，貝殼惠居致力于將人店網(wǎng)絡(luò)打造為提升行業(yè)效率的基礎(chǔ)設(shè)施。

截至今年3月底，貝殼全國擁有約5.5萬家線下活躍門店、約49萬活躍經(jīng)紀(jì)人，形成了覆蓋城市社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。人店網(wǎng)絡(luò)作為基礎(chǔ)設(shè)施，在”收出房“深度協(xié)同，鏈接更多房源和租客，為租客提供更多房源選擇，同時提升房源出租效率。

另外，貝殼以數(shù)據(jù)為核心推動機構(gòu)從經(jīng)驗驅(qū)動向數(shù)據(jù)驅(qū)動轉(zhuǎn)型。

依托多年普租業(yè)務(wù)積累，省心租沉淀了海量房源數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程，這些都成為租賃服務(wù)的“隱形基礎(chǔ)設(shè)施”。數(shù)據(jù)驅(qū)動既可以提升對住房租賃行業(yè)的精準(zhǔn)洞察，又依托標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程、智能工具應(yīng)用等數(shù)據(jù)化方案，系統(tǒng)提升從業(yè)者的服務(wù)響應(yīng)效率與專業(yè)能力。

具體來看，在不斷的探索中，貝殼省心租也完成了01到09版產(chǎn)品的多次迭代，一些新的技術(shù)系統(tǒng)被應(yīng)用。

在技術(shù)應(yīng)用對效率提升上，貝殼省心租已經(jīng)搭建了全鏈路的數(shù)字化管理系統(tǒng)，從人到房實現(xiàn)全流程、全生命周期的線上服務(wù)；整合智能設(shè)備，搭建租賃行業(yè)的IOT智慧租住體系；同時基于信息系統(tǒng)，完成了以AI為代表的信息科技的重構(gòu)，提升效率。

在服務(wù)上，對整個鏈條的服務(wù)者分為云管家、資管經(jīng)理、租務(wù)管家、供應(yīng)鏈師傅、客戶經(jīng)理/經(jīng)紀(jì)人、服務(wù)管家六個角色，促使服務(wù)更加專業(yè)化。在租前提供房屋檢修、面對面交房、保潔等服務(wù)，租中和租后提供24小時線上服務(wù)、維修和租后物業(yè)交割等服務(wù)。

貝殼公布的數(shù)據(jù)顯示，貝殼省心租的平均出房時間為13.6天，入住率達到97.7%，遠遠高于行業(yè)均值。2024年貝殼財報顯示，當(dāng)年第四季度的二次出房天數(shù)從年初的接近15天縮短到12天以內(nèi)，全年租客續(xù)約率提升至約54%。

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經(jīng)過近四年的發(fā)展，以貝殼省心租為核心發(fā)展的貝殼惠居，已經(jīng)成為貝殼“一體三翼”體系中重要的組成部分。2024全年，貝殼惠居租房凈收入143億元，貢獻利潤率，從2023年的-1%增長至2024年的5%。

可以說，貝殼省心租已經(jīng)在事實上驗證了住房租賃市場“低毛利可持續(xù)”發(fā)展的可能性。貝殼省心租的輕資產(chǎn)托管模式也印證了通過提供服務(wù)也能做好市場，未來這種新模式或?qū)⒊蔀樽》孔赓U行業(yè)經(jīng)營模式中的必然趨勢。

從行業(yè)反饋來看，貝殼省心租已經(jīng)在貝殼體系內(nèi)成功被門店和經(jīng)紀(jì)人認(rèn)可，成為他們愿意主動力推的業(yè)務(wù)。相比普租的一次性服務(wù)，貝殼省心租業(yè)務(wù)給經(jīng)紀(jì)人提供了長期服務(wù)業(yè)主和客戶的機會，以建立更長期的客戶關(guān)系、增加多方信任感，而高租客續(xù)約率也同時印證了，租客也有意愿接受貝殼省心租的長期服務(wù)。

而清華五道口金融學(xué)院在住房租賃發(fā)展白皮書中也明確指出，輕資產(chǎn)托管模式必將成為“大租賃時代”的主流發(fā)展方向，在此模式下，輕資產(chǎn)托管機構(gòu)為實現(xiàn)可持續(xù)盈利，具備更強的驅(qū)動力去深度拆解、精準(zhǔn)挖掘市場租賃需求，進而持續(xù)升級租賃產(chǎn)品體系與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成“需求—服務(wù)—盈利”的正向循環(huán)。

另外，在貝殼省心租的經(jīng)營模式中，服務(wù)和效率是其核心競爭力。除了貝殼省心租的經(jīng)營模式使得其本身具有較高的出房效率之外，貝殼的技術(shù)優(yōu)勢和人店網(wǎng)絡(luò)，是貝殼省心租實現(xiàn)快速規(guī)?；闹匾蛩刂唬?guī)模又促進效率的提升，實現(xiàn)正循環(huán)。

在快節(jié)奏時代，掙快錢似乎成為了一些企業(yè)的共識，靜下來做產(chǎn)品、考慮長遠利益的企業(yè)也少了下來。然而，住房租賃這個龐大的市場注重客戶體驗，才能更好增強與客戶的粘性，貝殼省心租用心做服務(wù)或?qū)樾袠I(yè)帶來無限暢想。

“我們（貝殼惠居）不把規(guī)模作為我們核心的考核指標(biāo)，反而是做品質(zhì)和交付，要把租住安全作為我們的重頭戲。”王擁群如是說。（完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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