來源：大偉看樓市

近期，房地產(chǎn)市場再次成為焦點(diǎn)，國務(wù)院第九次全體會(huì)議于 8 月 18 日召開，著重強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)工作。會(huì)議明確指出，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，同時(shí)結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。這一會(huì)議精神猶如一顆投入平靜湖面的石子，在房地產(chǎn)市場激起層層漣漪，引發(fā)了各方對于 9 月房地產(chǎn)市場走向的諸多猜測，新一輪房地產(chǎn)紅利是否即將來襲？

會(huì)議定調(diào)，穩(wěn)定市場預(yù)期?

此次國務(wù)院全體會(huì)議再次提及房地產(chǎn)，有著極為重要的意義。自 7 月 30 日中共中央政治局會(huì)議后，“房地產(chǎn)” 再度被重點(diǎn)關(guān)注，這無疑釋放出強(qiáng)烈的積極信號(hào)，進(jìn)一步明確了 “止跌回穩(wěn)” 依舊是當(dāng)下房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)，對于穩(wěn)定市場預(yù)期起著關(guān)鍵作用。?

從當(dāng)前市場數(shù)據(jù)來看，情況并不容樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，7 月全國新建商品房銷售面積為 5709 萬平方米，銷售額達(dá) 5325 億元，與上月相比，分別出現(xiàn)了 46% 和 48% 的下滑

在政策層面，8 月初北京率先行動(dòng)，落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對限購政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，并加大了公積金政策支持力度。這一舉措無疑為其他城市樹立了榜樣。未來上海、深圳等一線城市或?qū)⒕o跟北京步伐，跟進(jìn)優(yōu)化限購政策，而更多城市也將陸續(xù)落地房地產(chǎn)支持政策。不僅如此，陳文靜還認(rèn)為，本次會(huì)議提出要 “及時(shí)回應(yīng)市場關(guān)切，穩(wěn)定市場預(yù)期”，這意味著中央層面在政策上仍存在進(jìn)一步發(fā)力的空間，新一輪支持政策極有可能開啟。?

城中村改造與危舊房改造提速?

國務(wù)院第九次全體會(huì)議明確提出，要結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造。實(shí)際上，今年以來，中央已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)城市更新的重要性，中央城市工作會(huì)議以及 7 月 30 日的中共中央政治局會(huì)議均著重指出要高質(zhì)量開展城市更新工作。?

從下一步 “采取有力措施” 的角度來看，更應(yīng)重視城中村改造等系列工作。他分析稱，新一輪城中村改造不僅會(huì)提速，規(guī)模也將進(jìn)一步擴(kuò)大，這無疑是下半年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)關(guān)注方向。此類工作與釋放改善性需求有著直接關(guān)聯(lián)，此前海南已出臺(tái)政策明確，在一些高庫存區(qū)域，后續(xù)城中村改造將明確使用房票，這就形成了 “城中村改造 - 房票使用 - 改善性需求釋放 - 消化新房庫存房源” 的清晰工作機(jī)制。?

陳文靜也指出，在城中村和危舊房改造過程中，強(qiáng)化貨幣化或房票安置，收儲(chǔ)存量商品房用于安置房等措施，將對房地產(chǎn)銷售形成重要支撐，預(yù)計(jì)相關(guān)資金卡點(diǎn)也將進(jìn)一步暢通。58 安居客研究院院長張波則提出，城市更新是當(dāng)下的重要抓手，在有序推進(jìn)城中村和危舊房改造時(shí)，在資金籌措上，可以運(yùn)用 REITs、專項(xiàng)債等創(chuàng)新金融工具，吸引社會(huì)資本參與。同時(shí)，要多管齊下釋放改善性需求，精準(zhǔn)匹配置換型、品質(zhì)提升型等不同群體的需求，提供針對性的產(chǎn)品與服務(wù)。?

多管齊下釋放改善性需求?

會(huì)議中提到的 “多管齊下釋放改善性需求”，引發(fā)了廣泛關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其核心含義在于 “多途徑、多方式協(xié)同推進(jìn)”，這一表述強(qiáng)調(diào)了策略的全面性和靈活性，是此次會(huì)議在政策方向上的重要提法和要求。?

從供給端來看，加大高品質(zhì)住房供給，通過 “好房子” 引導(dǎo)改善性需求進(jìn)入市場是重要途徑。陳文靜預(yù)計(jì)，更多城市將建立 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)，完善計(jì)容規(guī)則，并通過降低稅費(fèi)等方式，鼓勵(lì)企業(yè)提供更多高品質(zhì)住房，以滿足人們對于居住品質(zhì)不斷提升的需求。?

從需求端來看，多項(xiàng)舉措具備較大的發(fā)力空間。首先，可以通過提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、加大購房補(bǔ)貼力度等方式，給予多孩家庭更大的購房支持，降低其購房門檻，提高購房能力；其次，加大住房 “以舊換新” 支持力度，更多城市有望完善配套措施，暢通一二手住房交易鏈條；再者，給予購買綠色建筑、裝配式建筑等家庭更大的公積金、購房補(bǔ)貼支持，進(jìn)一步激發(fā)改善性住房需求的釋放。?

嚴(yán)躍進(jìn)表示，多管齊下的工作方式，本質(zhì)上是希望更有力地促進(jìn)改善性需求的釋放。這既需要借助城中村等一系列工作的推動(dòng)，也要結(jié)合各地對二套房等領(lǐng)域的政策支持，同時(shí)還要從二手房等領(lǐng)域?qū)ふ倚碌耐黄瓶凇?

值得一提的是，近期國家發(fā)布了多項(xiàng) “投資于人” 的政策舉措，如發(fā)放育兒補(bǔ)貼、免除幼兒園大班保育教育費(fèi)等，這些政策將從人口端為房地產(chǎn)釋放潛力，有望減輕家庭負(fù)擔(dān)，促進(jìn)生育率提升等。陳文靜認(rèn)為，未來更多 “投資于人” 的政策落地，將進(jìn)一步提高 “人” 的消費(fèi)能力，而在 “服務(wù)于民生” 中，住房的重要性將進(jìn)一步凸顯。在此過程中，針對需要保障的人群，實(shí)施 “補(bǔ)人頭” 政策或也是重要方向，加大購房補(bǔ)貼力度，促進(jìn)住房消費(fèi)。若購房補(bǔ)貼與房票政策結(jié)合，并打通 “房票 - 地票” 鏈條，將有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)入新循環(huán)。?

9 月房地產(chǎn)市場走向預(yù)測?

綜合以上會(huì)議精神及政策導(dǎo)向，9 月房地產(chǎn)市場有望迎來諸多積極變化。政策層面，各地房地產(chǎn)支持政策將持續(xù)落地，限購、限貸等政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，降低購房門檻，刺激購房需求釋放。特別是在一線城市，隨著北京政策的率先調(diào)整，上海、深圳等城市跟進(jìn)的可能性較大，這將對全國房地產(chǎn)市場起到示范和帶動(dòng)作用。?

在城中村和危舊房改造方面，9 月可能會(huì)有更多城市出臺(tái)具體的改造計(jì)劃和實(shí)施方案，加快項(xiàng)目推進(jìn)速度。貨幣化安置和房票政策的實(shí)施，將直接增加市場上的購房需求，消化部分存量房源，對房地產(chǎn)銷售形成有力支撐。?

從市場預(yù)期來看，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，購房者信心將得到進(jìn)一步提振。開發(fā)商資金狀況的改善，保交房工作的順利推進(jìn)，將減少購房者對購買新建商品住房的擔(dān)憂，促使更多潛在購房者積極入市。?

然而，我們也需清醒地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇并非一蹴而就。盡管政策面積極向好，但市場仍面臨一些挑戰(zhàn)，如部分地區(qū)房地產(chǎn)庫存壓力依然較大、購房者觀望情緒仍在一定程度上存在等。因此，9 月房地產(chǎn)市場雖有望迎來新一輪紅利，但要實(shí)現(xiàn)市場的全面止跌回穩(wěn)，仍需各方持續(xù)努力，政策持續(xù)發(fā)力，形成政策合力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。?

總之，國務(wù)院第九次全體會(huì)議為房地產(chǎn)市場指明了未來方向，9 月房地產(chǎn)市場充滿了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。無論是購房者、開發(fā)商還是相關(guān)從業(yè)者，都應(yīng)密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，把握政策機(jī)遇，共同迎接房地產(chǎn)市場的新變化。