文/王海

（2025年8月25日，上海）在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，上海市六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，自8月26日起實(shí)施涵蓋限購、公積金、信貸、稅收四大領(lǐng)域的政策組合拳。此次新政以“精準(zhǔn)施策、激活內(nèi)需、提升品質(zhì)”為核心邏輯，不僅回應(yīng)了居民對(duì)改善居住條件的迫切需求，更通過政策創(chuàng)新為城市發(fā)展注入新動(dòng)能，展現(xiàn)出上海作為全球城市在住房治理領(lǐng)域的前沿探索。

一、精準(zhǔn)施策激活市場(chǎng)活力：外環(huán)外限購松綁重塑區(qū)域價(jià)值格局

新政最引人注目的調(diào)整是對(duì)外環(huán)外購房限制的全面解除。根據(jù)政策，符合條件的滬籍家庭及連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿1年的非滬籍家庭，在外環(huán)外購買新建商品房和二手房均不限套數(shù)，同時(shí)成年單身人士購房資格與家庭單位等同 。這一舉措打破了長期以來的“環(huán)線限購”思維，與上海“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”的空間發(fā)展戰(zhàn)略形成深度呼應(yīng)。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前上海外環(huán)外區(qū)域房價(jià)呈現(xiàn)顯著分化：嘉定、松江等近郊板塊新房價(jià)格較峰值回落10%-15%，而臨港新片區(qū)、青浦新城等政策重點(diǎn)扶持區(qū)域逆勢(shì)上漲5%-8%。政策松綁后，外環(huán)外有望成為承接中心城區(qū)外溢需求的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，尤其利好多子女家庭、新上海人等群體。中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，外環(huán)外不限購將加速人口、產(chǎn)業(yè)向新城集聚，推動(dòng)“職住平衡”目標(biāo)落地，同時(shí)帶動(dòng)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施升級(jí) 。

值得關(guān)注的是，新政同步優(yōu)化非滬籍購房條件：外環(huán)內(nèi)購房社保年限從5年縮短至3年，臨港等重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)一步降至1年 。這一調(diào)整與上海近期放寬落戶政策（如社?；鶖?shù)降至11396元/月、縮短居轉(zhuǎn)戶年限）形成政策共振，預(yù)計(jì)將吸引更多長三角人才落戶置業(yè)，為城市發(fā)展注入新鮮血液。

二、金融杠桿撬動(dòng)居住品質(zhì)升級(jí)：公積金改革賦能綠色生活與普惠安居

在住房金融領(lǐng)域，新政通過“提額、降負(fù)、創(chuàng)新”三重機(jī)制提升居民購房能力。其中，公積金政策調(diào)整力度空前：購買二星級(jí)及以上綠色建筑的家庭，首套貸款額度從160萬元提升至184萬元，多子女家庭最高可貸216萬元；二套貸款額度同步上浮至149.5萬元 。這一政策設(shè)計(jì)巧妙融合了綠色發(fā)展理念——上海綠色建筑市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)3.4萬億元，新政將進(jìn)一步推動(dòng)節(jié)能建材、裝配式建造等產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，助力“雙碳”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

另一項(xiàng)突破性舉措是允許提取公積金支付購房首付款。繳存人完成網(wǎng)簽備案后，可直接提取賬戶余額支付首付，且不影響后續(xù)貸款額度計(jì)算 。這一“又提又貸”機(jī)制顯著降低購房資金門檻，尤其利好首次置業(yè)的年輕群體。以一套總價(jià)500萬元的外環(huán)外新房為例，購房者可提取夫妻雙方公積金賬戶余額（假設(shè)合計(jì)50萬元）支付首付，剩余450萬元通過公積金+商貸組合融資，月供壓力較傳統(tǒng)模式降低約15%。

三、信貸改革重構(gòu)市場(chǎng)邏輯：利率市場(chǎng)化激發(fā)長期消費(fèi)潛力

商業(yè)貸款政策的調(diào)整同樣具有里程碑意義。新政明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不再區(qū)分首套與二套房貸利率，轉(zhuǎn)而根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況差異化定價(jià) 。結(jié)合當(dāng)前LPR水平（5年期3.5%），上海首套房貸利率已降至3.05%，二套降至3.45%，處于歷史低位 。這一調(diào)整將直接降低置換型買家的資金成本——以貸款300萬元、期限30年計(jì)算，二套房貸月供可減少約800元，總利息支出節(jié)省近30萬元。

對(duì)銀行而言，利率市場(chǎng)化機(jī)制考驗(yàn)其風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。專家指出，此舉將推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量優(yōu)先”，通過優(yōu)化客戶分層、創(chuàng)新金融產(chǎn)品（如與綠色建筑掛鉤的專項(xiàng)貸款）提升競(jìng)爭力。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)校長劉元春認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)已顯著降低，政策重心正轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租購并舉、品質(zhì)優(yōu)先”的新發(fā)展模式。

四、稅收優(yōu)化助力人才安居：房產(chǎn)稅新政釋放制度紅利

在稅收調(diào)節(jié)層面，新政創(chuàng)新性地將房產(chǎn)稅減免與人才政策銜接：非滬籍家庭購買首套房暫免征稅，二套及以上住房給予人均60平方米免稅面積 。這一政策直接降低外來人才置業(yè)成本，以一個(gè)三口之家購買總價(jià)800萬元的二套房為例，可享受180平方米免稅面積，實(shí)際應(yīng)稅面積大幅減少，年納稅額預(yù)計(jì)降低40%-50%。

值得注意的是，政策設(shè)計(jì)體現(xiàn)了對(duì)“居住屬性”的尊重。稅務(wù)部門將通過動(dòng)態(tài)評(píng)估家庭住房需求，避免“一刀切”式調(diào)控。專家認(rèn)為，這一調(diào)整與上海建設(shè)“具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市”目標(biāo)高度契合，有助于提升城市對(duì)高端人才的吸引力。

五、城市治理的上海范式：政策協(xié)同引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展

此次新政的另一大亮點(diǎn)是政策工具的協(xié)同效應(yīng)：限購松綁激活市場(chǎng)流動(dòng)性，公積金改革降低購房門檻，利率市場(chǎng)化優(yōu)化資金配置，房產(chǎn)稅調(diào)整實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。這種“組合拳”式改革既延續(xù)了上海在住房政策領(lǐng)域的創(chuàng)新傳統(tǒng)，又為全國超大城市房地產(chǎn)治理提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

從城市發(fā)展維度看，新政將加速上海住房市場(chǎng)的“品質(zhì)革命”。綠色建筑貸款額度上浮、外環(huán)外不限購等政策，將推動(dòng)開發(fā)商從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”，催生更多低能耗、智能化、社區(qū)友好型產(chǎn)品。同時(shí)，政策引導(dǎo)人口向新城流動(dòng)，有助于緩解中心城區(qū)壓力，實(shí)現(xiàn)全域均衡發(fā)展。正如《上海市超低能耗建筑行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025）》提出的目標(biāo)，到2025年新增600萬平方米超低能耗建筑，政策紅利將持續(xù)釋放 。

結(jié)語

上海此次政策調(diào)整并非簡單的“救市”之舉，而是通過制度創(chuàng)新重塑住房市場(chǎng)生態(tài)。從外環(huán)外限購松綁到綠色建筑激勵(lì)，從公積金“又提又貸”到房產(chǎn)稅精準(zhǔn)減免，每一項(xiàng)政策都體現(xiàn)著“以人民為中心”的發(fā)展理念，以及對(duì)城市長遠(yuǎn)競(jìng)爭力的深度思考。隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，上海有望在住房保障、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市治理等多維度實(shí)現(xiàn)突破，為全球城市高質(zhì)量發(fā)展提供新范式。