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（來源：不良資產(chǎn)行業(yè)觀研）

來源丨不良資產(chǎn)行業(yè)觀研綜合

香港豪宅市場，最近見證了一場驚人的資產(chǎn)縮水。

8月20日，香港山頂歌賦山道15號(hào)頂級(jí)豪宅，被銀行以7.9億港元超低價(jià)處置，創(chuàng)下了香港住宅史上最大虧損紀(jì)錄。

這棟豪宅地原主人是深圳第一代地產(chǎn)富豪陳紅天，如今已資不抵債，資產(chǎn)陸續(xù)被金融機(jī)構(gòu)低價(jià)處置。

香港住宅市場最大虧損出現(xiàn)

8月20日，由深圳祥祺集團(tuán)主席陳紅天或相關(guān)人士持有的山頂歌賦山道15號(hào)大宅，在經(jīng)過兩年招標(biāo)后終以7.9億港元（約合人民幣7.2億元）賣出。較9年前購入價(jià)賬面大幅貶值13.1億港元（約合人民幣12億元），貶值幅度達(dá)62.4%。

香港山頂歌賦山道15號(hào) 圖源香港文匯報(bào)

2016年6月，陳紅天方以21億港元天價(jià)從莊士國際購入山頂歌賦山道15號(hào)物業(yè)。

這座位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)的物業(yè)，不僅地理位置優(yōu)越，規(guī)格也堪稱頂級(jí)。當(dāng)時(shí)計(jì)劃興建一幢總樓面9,235方呎豪宅作自住用途，樓面呎價(jià)約22.74萬港元。如果換算成內(nèi)地通用的平方米，這座大宅高峰期的單價(jià)可以達(dá)到約245萬元/平方米。

然而九年后，這場轟動(dòng)一時(shí)的豪宅交易以令人唏噓的方式落幕。

此前，祥祺集團(tuán)在2023年5月發(fā)布聲明，稱公司面臨“階段性現(xiàn)金流問題”，主要原因是多筆大額應(yīng)收賬款被臨時(shí)悔約，以及內(nèi)地業(yè)務(wù)辦理遇到障礙。

該房源也因財(cái)務(wù)問題被東亞銀行接管，淪為銀主盤，歷經(jīng)多次截標(biāo)延期才找到買家。從2023年8月首次公布銷售安排開始，這棟豪宅的出售之路便異常艱難。

歷經(jīng)近兩年反復(fù)延期后，接管人于2025年1月將意向價(jià)下調(diào)到7億港元～8億港元區(qū)間，最終在8月19日以7.9億港元成交。

值得注意的是，該物業(yè)于2019年已取得入伙紙（指入住許可證），但改建工程仍未完成，出售時(shí)部分區(qū)域甚至呈現(xiàn)荒廢狀態(tài)。

這筆13.1億港元的虧損，甚至超過了今年九龍半山超級(jí)豪宅緹外院墅C棟10億港元的成交價(jià)，在香港住宅市場前所未有。

深圳地產(chǎn)首富崩塌

祥祺集團(tuán)官網(wǎng)顯示，集團(tuán)創(chuàng)建于1990年，總部位于香港，先后設(shè)立深圳、倫敦分公司。祥祺集團(tuán)主要著眼于全球核心都市經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)、資本市場優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)和金融資產(chǎn)的投資并購。

截至目前，集團(tuán)已全資擁有全球包括香港、倫敦、深圳等核心城市，以及歐美和東南亞地區(qū)城市的土地、寫字樓、星級(jí)酒店、商業(yè)、礦業(yè)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)還持有多家資本市場優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)以及基金、債券、股票等巨額金融資產(chǎn)。

陳紅天是有名的廣東富豪。據(jù)公開資料，陳紅天出生于1959年。在上個(gè)世紀(jì)80年代，陳紅天辭掉公職選擇到深圳打拼，并于1990年創(chuàng)建了祥祺集團(tuán)。

官網(wǎng)顯示，祥祺集團(tuán)主席陳紅天還擁有香港太平紳士（終身）、香港特區(qū)政府銀紫荊星章、同心俱樂部主席、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士等頭銜。

陳紅天的資產(chǎn)擴(kuò)張期主要集中在2015～2017年。這三年內(nèi)，陳紅天在中國香港和英國的物業(yè)投資總額達(dá)近百億港元，且高度依賴銀行融資。但2018年后，由于房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素，其資產(chǎn)價(jià)值開始持續(xù)縮水。

自身資產(chǎn)幾乎都被虧損賤賣

除了這棟豪宅，陳紅天還被處置了多處物業(yè)。

2023年，祥祺集團(tuán)公開宣布面臨流動(dòng)性困難后，旗下祥祺中心等三項(xiàng)物業(yè)，皆因按揭貸款輕度違約，被銀行派人“接管”，祥祺集團(tuán)就該三項(xiàng)物業(yè)向銀行借貸約60億港元，物業(yè)現(xiàn)時(shí)估值約100億港元。彼時(shí)祥祺集團(tuán)正在出售部分資產(chǎn)的部分股權(quán)，并積極與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商還款安排。

• 2023年，其頂級(jí)豪宅“傲璇”被銀行接管，以4.2億港元賣出，比當(dāng)年的招標(biāo)價(jià)低了近38%。

• 2024年12月，香港總部“祥祺中心”被香港都會(huì)大學(xué)以26.5億港元抄底，而2016年，陳天紅的買入價(jià)是45億港元，低價(jià)處置資產(chǎn)賬面虧損18.5億，跌幅高達(dá)41.1%。

• 2025年7月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑1座低層B室亦被銀主以6455萬港元出售。

至此，這位最擅長房地產(chǎn)投資、開發(fā)的深圳第一代富豪自身資產(chǎn)幾乎都被虧損賤賣。

除此之外，陳紅天還是華南城的主要投資者之一，今年8月，華南城負(fù)債609億港元，已被香港法院頒布清盤令，這對(duì)于祥祺集團(tuán)來說更是雪上加霜。