2025年，“買房還是租房”的話題屢登熱搜。房價(jià)還會(huì)跌嗎？現(xiàn)在是抄底良機(jī)嗎？高盛最新報(bào)告預(yù)測，未來中國房價(jià)可能再跌10%。通過復(fù)盤1960年以來15個(gè)國家的房地產(chǎn)崩盤案例，規(guī)律清晰可見：房價(jià)平均下跌30%，調(diào)整期長達(dá)6年方能企穩(wěn)。期間，經(jīng)濟(jì)增長放緩，通縮壓力加大，許多國家寄望出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，紛紛通過財(cái)政刺激和貨幣寬松“救市”。這一幕，與當(dāng)前中國樓市的政策舉措何其相似。

2023-2025年中國樓市現(xiàn)狀與長期趨勢

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023-2025年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了劇烈調(diào)整。2023年，全國商品房銷售面積同比下降8.5%，銷售額下滑6.5%。2024年，政策托底效應(yīng)初顯，1-10月商品房銷售面積和銷售額同比跌幅收窄至1.6%和1.4%，但市場需求依舊疲軟。2025年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.9%，住宅投資下降9.0%，市場企穩(wěn)之路仍未明朗。

一線城市房價(jià)高點(diǎn)集中在2021-2023年。根據(jù)中原二手房價(jià)格指數(shù)，北京2023年5月、上海2021年7月、廣州2023年6月、深圳2022年5月達(dá)到頂峰，此后持續(xù)回調(diào)。截至2025年6月，全國70城新房價(jià)格同比下跌3.2%，連續(xù)24個(gè)月下降?；仡櫄v史，2008年全球金融危機(jī)后，中國房價(jià)經(jīng)歷快速上漲，2003-2013年北京房價(jià)暴漲7倍，遠(yuǎn)超通脹水平。2015年全國平均房價(jià)約8500元/平方米，到2023年，一線城市核心區(qū)域均價(jià)已突破5萬元/平方米。然而，2020年代以來，樓市進(jìn)入下行周期，供過于求、房企債務(wù)危機(jī)和“鬼城”現(xiàn)象頻現(xiàn)。2023年全國商品房庫銷比為6.8，2024年底降至6.4，2025年預(yù)計(jì)進(jìn)一步回落至5以內(nèi)，但庫存壓力依然沉重。2025年7月，百強(qiáng)房企新房銷售同比下降24%，環(huán)比暴跌38%，創(chuàng)近年最大跌幅，市場信心仍未完全恢復(fù)。

一、政策環(huán)境：寬松紅利期

1. 限購松綁

• 一線城市
• 北京、上海已取消五環(huán)/外環(huán)外區(qū)域限購，非戶籍社保要求降至1-2年（外環(huán)外），釋放大量購房資格。
  
• 房貸支持
• 首套房首付最低15%-20%，公積金利率降至2.6%-3.25%，支持"既提又貸"緩解首付壓力。
• 稅收優(yōu)惠
• 契稅減免、增值稅調(diào)整（如滿二免征），降低交易成本。

1. 政策目標(biāo)
   政府明確"止跌回穩(wěn)"導(dǎo)向，通過降息、補(bǔ)貼等組合拳激活市場，但避免短期暴漲（"托而不舉"）。
   

二、市場分化：城市與地段決定價(jià)值

城市類型

特點(diǎn)

建議

一線核心區(qū)

房價(jià)趨穩(wěn)（如上海浦東、北京海淀），配套成熟，抗跌性強(qiáng)

剛需/改善可入手，優(yōu)選地鐵、學(xué)區(qū)房

二線重點(diǎn)城市

人口流入型城市（成都、杭州）租售比2%-2.5%，部分區(qū)域現(xiàn)"以租養(yǎng)貸"機(jī)會(huì)

月供＜收入40%可考慮

三四線城市

庫存高、人口流出，房價(jià)持續(xù)陰跌（部分縣城跌至2010年水平）

自住選現(xiàn)房次新房，投資回避

• 產(chǎn)品分化
• 
  
• 核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（10年內(nèi)次新、品質(zhì)物業(yè)）保值潛力大；
  
• 老破小、遠(yuǎn)郊盤風(fēng)險(xiǎn)高，00后購房群體排斥無電梯、無落地窗老舊房。
  

三、關(guān)鍵決策因素

1. 自住需求

• 建議買
• 定居＞10年、子女需就近入學(xué)、月供≤家庭收入40%。政策窗口期成本低（利率3%以下），且房產(chǎn)承載家庭安全感。
  
• 謹(jǐn)慎買
• 工作流動(dòng)性大、擅長其他投資（年化收益＞房貸利率+1.5%）。

1. 投資需求

• 僅15%房產(chǎn)能跑贏貸款利率，聚焦一線核心區(qū)小戶型（總價(jià)可控、流動(dòng)性強(qiáng)）。
  
• 警惕風(fēng)險(xiǎn)：三四線庫存積壓（空置率超20%），房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能擴(kuò)大。

1. 租房 vs 買房

• 公式參考
• (年租金÷房價(jià)×100%) ＜3%，租房更劃算；＞4%則買房更優(yōu)。
  國內(nèi)租售比僅1.5%-2.5%（一線更低），租房成本長期低于月供利息。

四、風(fēng)險(xiǎn)與避坑指南

1. 期房風(fēng)險(xiǎn)
2. 民營房企爛尾率高達(dá)91%，優(yōu)先現(xiàn)房或國企開發(fā)商樓盤。
   
3. 杠桿陷阱
4. 避免超負(fù)荷貸款（參考案例：月供7000元中利息占5000+）。
   
5. 地段雷區(qū)
6. 回避新區(qū)規(guī)劃（配套落地難）、超高層（流動(dòng)性差）、臨街房（噪音）。
   
7. 流動(dòng)性考量
8. 三四線房產(chǎn)"有價(jià)無市"，北京300萬以內(nèi)二手房占比達(dá)58%（消費(fèi)降級(jí)信號(hào)）。
   

五、2025年操作建議

• 剛需群體
• 抓住政策紅利，2025年底前鎖定低利率，優(yōu)選一二線核心區(qū)。
  
• 改善群體
• 置換注意"賣舊買新"周期，避免踏空行情。
  
• 投資者
• 非專業(yè)選手建議回避，可轉(zhuǎn)向股權(quán)市場（政策扶持股市財(cái)富效應(yīng)）。
  
• 觀望群體
• 持續(xù)關(guān)注人口、政策動(dòng)向（如租購?fù)瑱?quán)執(zhí)行力度），攢足備用金再行動(dòng)。
  

終極提示：
房子是"住"的屬性遠(yuǎn)超"炒"的屬性。若為安家立業(yè)，2025年成本與機(jī)遇并存；若為投機(jī)，需謹(jǐn)記李嘉誠拋售、曹德旺預(yù)警——房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)已是定局