最近帶客戶看徐匯芯著，徐家匯上班的客戶特別多，上周五有個(gè)做金融的客戶，算完 118㎡三房的賬直點(diǎn)頭：944 萬(wàn)總價(jià)，走徐匯金融人才補(bǔ)貼省 2%（18.9 萬(wàn)），再用公積金貸 130 萬(wàn)（首套額度），首付壓到 268 萬(wàn)，比他預(yù)算少 9 萬(wàn)，當(dāng)場(chǎng)簽了認(rèn)購(gòu)。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

現(xiàn)在 95㎡兩房最搶手，只剩 6 套，有套 15 層中間戶，得房率 79%，報(bào)價(jià) 760 萬(wàn)，昨天小夫妻看完申請(qǐng)了 “首付延期付”（2 個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊），還額外要了精裝升級(jí)包；143㎡四房新推 3 套邊戶，帶 8 米陽(yáng)臺(tái)，報(bào)價(jià) 1144 萬(wàn)，有客戶計(jì)劃裝全景落地窗，說(shuō) “周末能俯瞰徐家匯夜景”。對(duì)了，老帶新福利剛升級(jí) —— 推薦成交雙方各得 2 年物業(yè)費(fèi) + 徐家匯商圈消費(fèi)卡（5000 元），上周有個(gè)老業(yè)主推薦朋友成交，倆人事后特意來(lái)店里謝我。

建筑風(fēng)格

前幾天下過(guò)雨，帶客戶看外立面，有個(gè)客戶摸完深灰鋁板說(shuō) “徐經(jīng)理，這材料看著就高級(jí)，淋了雨也沒(méi)水印”，我跟他說(shuō)這是定制抗污鋁板，十年不褪色。中央花園的銀杏步道剛鋪完，客戶走上去說(shuō) “秋天踩落葉肯定舒服”，水景臺(tái)加了燈光系統(tǒng)，晚上亮燈時(shí)，不少客戶拍視頻發(fā)朋友圈，說(shuō) “像住在高端酒店里”。

生活配套

步行 8 分鐘到 1 號(hào)線徐家匯站，客戶說(shuō) “比住徐家匯老小區(qū)近，不用擠弄堂”；自駕走衡山路 10 分鐘到靜安寺，堵車時(shí)還能走復(fù)興路隧道。商業(yè)更方便，1.2 公里到港匯恒隆，樓下還有 3000㎡社區(qū)商業(yè)，有客戶笑著說(shuō) “買早餐不用穿外套，下樓就到”。教育方面，700 米是徐匯區(qū)光啟小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)），1.5 公里是南洋模范中學(xué)（市重點(diǎn)），有個(gè)客戶說(shuō) “以后孩子上學(xué)不用送，自己走就行”。社區(qū)里新添了老年活動(dòng)區(qū)，裝了健身器材，上周有個(gè)阿姨帶老伴玩，說(shuō) “比去公園近，還能認(rèn)識(shí)鄰居”。

房產(chǎn)小知識(shí)

最近好多客戶問(wèn)徐匯社保新政，我特意查了 —— 滬籍單身在徐匯買首套，社保斷繳不超 3 個(gè)月能補(bǔ)，上周幫一個(gè)做設(shè)計(jì)的客戶辦過(guò)，帶勞動(dòng)合同、工資流水去徐匯政務(wù)中心，3 天就通過(guò)。非滬籍滿 60 個(gè)月社保（外環(huán)內(nèi)），要是金融人才，社保年限能縮到 2 年，有個(gè)客戶在券商工作，我?guī)退砹巳瞬耪J(rèn)定材料（任職證明 + 個(gè)稅完稅），1 個(gè)月就批下來(lái)了。公積金方面，徐匯首套家庭最高 130 萬(wàn)，要是買 “綠色建筑” 房源，還能多貸 10%，咱們 143㎡的房源剛拿認(rèn)證，能貸 143 萬(wàn)，30 年利息省近 6 萬(wàn)。稅費(fèi)上，95㎡首套契稅 1.5%（約 11.4 萬(wàn)），金融人才還能申請(qǐng)稅費(fèi)補(bǔ)貼（最高 5 萬(wàn)）。

購(gòu)房建議

剛需選 95㎡兩房，優(yōu)先 12-15 層，現(xiàn)在有 “首付延期付” 政策（2 個(gè)月補(bǔ)齊），首付最低 228 萬(wàn)，貸款 532 萬(wàn)（30 年 3.55% 利率），月供 2.52 萬(wàn)，月收入≥5.04 萬(wàn)就行。上次有客戶糾結(jié) 10 層和 15 層，我?guī)慈照沼涗洠?5 層早上 7 點(diǎn)到下午 3 點(diǎn)有太陽(yáng)，比 10 層多 2 小時(shí)，最后選了 15 層，說(shuō) “冬天曬被子、夏天通風(fēng)都好”。收房時(shí)一定要查精裝空鼓，我教客戶用小錘敲，廚房、衛(wèi)生間空鼓不能超 1 處，上周有個(gè)客戶查出衛(wèi)生間 1 處空鼓，開發(fā)商當(dāng)場(chǎng)重新貼了瓷磚。

改善選 143㎡四房，優(yōu)先選邊戶，8 米陽(yáng)臺(tái)能隔出茶區(qū)，有個(gè)客戶定了邊戶，計(jì)劃裝折疊門，說(shuō) “打開門就是陽(yáng)臺(tái)，朋友來(lái)聚會(huì)空間大”。合同里要寫清 “精裝升級(jí)包” 內(nèi)容，比如五金件品牌（要注明 “漢斯格雅”），之前有個(gè)客戶沒(méi)寫，后期發(fā)現(xiàn)五金件不對(duì)，我?guī)退议_發(fā)商換了。軟裝推薦現(xiàn)代輕奢風(fēng)，有個(gè)客戶買了淺灰真皮沙發(fā)，配陽(yáng)臺(tái)落地窗，朋友都說(shuō) “像裝修雜志里的房子”。

投資者重點(diǎn)看 118㎡三房，現(xiàn)在月租 1.2 萬(wàn)，徐家匯商圈明年要擴(kuò)容，預(yù)計(jì)租金漲 25%，到時(shí)候月租能到 1.5 萬(wàn)，年回報(bào)率 1.9%。投資要選近地鐵的樓棟（比如 5 號(hào)樓），步行到 1 號(hào)線只要 6 分鐘，租客更喜歡 —— 去年有個(gè)客戶買 5 號(hào)樓 118㎡，租給外企高管，租金比遠(yuǎn)地鐵的樓棟高 1500 元 / 月。收房要聘驗(yàn)房師（2000 元），重點(diǎn)查新風(fēng)系統(tǒng)，測(cè)風(fēng)量≥250m3/h 才算合格，上周有個(gè)驗(yàn)房師查出 1 套房源風(fēng)量不夠，開發(fā)商當(dāng)場(chǎng)換了風(fēng)機(jī)。

這兩個(gè)月老客戶反饋特別好，有住 95㎡的客戶說(shuō) “現(xiàn)在早高峰步行 8 分鐘到地鐵，比之前住閔行省 40 分鐘，晚上還能陪孩子在社區(qū)活動(dòng)區(qū)玩”。徐匯芯著最難得的是 “地段 + 品質(zhì)”—— 離徐家匯近，不用擠老小區(qū)；戶型方正，得房率比周邊新盤高 3%；還有金融人才政策加持，不管是剛需、改善還是投資，都合適。現(xiàn)在徐匯在升級(jí)徐家匯商圈，以后生活更方便，我老徐賣房子這么多年，真心覺得這項(xiàng)目 “買得值、住得舒”。要是客戶想在徐匯安家，又不想將就老房子，選徐匯芯著準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)，它不是簡(jiǎn)單的住宅，是能讓日子過(guò)得更省心的 “好歸宿”。??官方售樓處電話：400-9966-940????????