文/北京進(jìn)深 徐迪

上周末（8月24日），中鐵建花語(yǔ)璟云開盤。

首批推售房源113套，官宣開盤去化率80%，也就是90套左右。

8月29日，已完成3套網(wǎng)簽，簽約面積310.12㎡。

簽約速度是非常快的，代價(jià)是讓利。

3套房的成交均價(jià)5.89萬(wàn)元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的86折。

具體來(lái)看，網(wǎng)簽房源中，有兩套在中央樓王棟3#樓：

建面94.16㎡，擬售單價(jià)67810.6元/㎡；

建面105.66㎡，擬售單價(jià)68510.6元/㎡；

另外一套為4#樓次頂層，建面110.3㎡，擬售單價(jià)69510.6元/㎡。

3套房預(yù)售均價(jià)6.87萬(wàn)元/㎡。

5.89萬(wàn)元/㎡的成交均價(jià)，相當(dāng)于每平米優(yōu)惠了將近1萬(wàn)元。

01

花語(yǔ)璟云所在地塊由中鐵建地產(chǎn)4月29日摘得，5月20日公示總平圖，6月20日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

然而，就在規(guī)證到手后，項(xiàng)目進(jìn)度突然慢了下來(lái)。

直到7月20日，才開放營(yíng)銷中心和樣板間，8月2日取得預(yù)售許可證。

又過(guò)了20多天，才正式開盤。

比它早拿地20天的招商朝棠攬閱已經(jīng)開始瘋狂出貨了。

一期（西區(qū)）7月20日開盤，目前網(wǎng)簽265套，去化率53%；成交均價(jià)5.81萬(wàn)元/㎡。

嘗到了小戶型的甜頭后，朝棠攬閱調(diào)整了二期（東區(qū)）方案，把原來(lái)的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的，總戶數(shù)增至394戶。

8月29日，朝棠攬閱二期取得預(yù)售許可證。

首批次5棟樓，共256套房源，備案價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡，較一期每平米高了將近1000元，與與花語(yǔ)璟云持平。

花語(yǔ)璟云東側(cè)一街之隔的云璟攬閱，也是招商新作，去年10月底拿地，今年3月開盤，共367套房源，目前網(wǎng)簽232套，成交均價(jià)5.81萬(wàn)元/㎡。

從成交均價(jià)來(lái)看，花語(yǔ)璟云略高。

但朝棠攬閱和云璟攬閱都是200多套房源的均價(jià)；花語(yǔ)璟云則是樓王棟和次頂層房源的均價(jià)，后續(xù)能否扛住這個(gè)價(jià)格還不得知。

就已出成績(jī)來(lái)看，朝棠攬閱完成網(wǎng)簽的總金額是13.7億元，已收回一半多的土地款；云璟攬閱網(wǎng)簽金額約13億，覆蓋地價(jià)的130%。

02

招商蛇口深諳通州樓市，直擊剛需痛點(diǎn)，不打高端牌，主打一個(gè)低總價(jià)高周轉(zhuǎn)，快速回流，落袋為安。

畢竟身后還有中建運(yùn)河玖院這個(gè)龐然大物的追趕。

無(wú)論是地段景觀優(yōu)勢(shì)、社區(qū)規(guī)模，還是贈(zèng)送尺度，運(yùn)河玖院在整個(gè)通州樓市都可謂一騎絕塵。

面積段上，運(yùn)河玖院采取了高低搭配，前排河景大戶型做利潤(rùn)，后排中小戶型做流量保成本。

非常不湊巧的，花語(yǔ)璟云的小戶型與運(yùn)河玖院部分產(chǎn)品“撞車”了。

這大概也是花語(yǔ)璟云的延遲到這周才開盤的主要原因——需要重新修改推盤策略。

從目前的3套網(wǎng)簽來(lái)看，花語(yǔ)璟云最終還是在價(jià)格上讓步了。

以花語(yǔ)璟云的地塊素質(zhì)來(lái)說(shuō)，臨鐵優(yōu)勢(shì) 規(guī)模限制，妥妥的剛需盤配置。

難就難在這塊地的樓面價(jià)被抬太高了。

土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到22%，樓面價(jià)3.58萬(wàn)/㎡——與“運(yùn)河八子”不相上下。純住宅部分，花語(yǔ)璟語(yǔ)地塊甚至還略高一些。

它旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，一路之隔，地價(jià)差出7000多。

按照云璟攬閱5.8萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣到6.5萬(wàn)元/㎡。

理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。

3套高預(yù)價(jià)房源的率先網(wǎng)簽，均價(jià)仍然未能站上6萬(wàn)。

梨園板塊新盤眾多，溢價(jià)能力有限。

除今年開盤的“兩朵云”：招商云璟攬閱、金隅花溪云錦，花語(yǔ)璟語(yǔ)周邊還有不少在售項(xiàng)目，近兩年的成交均價(jià)都沒(méi)有突破6萬(wàn)。其中：

招商璀璨公元5.7萬(wàn)；能建京玥蘭園更是連5.5萬(wàn)都沒(méi)站上，近兩個(gè)月成交價(jià)已跌破5萬(wàn)。

主打大戶型的純改善盤新城基業(yè)頤瑞府均價(jià)接近6萬(wàn)，但取證快2年了，還有一大半房源在售。

03

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中鐵建地產(chǎn)在年報(bào)中提到，重點(diǎn)布局城市包括北京，但近兩年來(lái)，中鐵建地產(chǎn)并沒(méi)在北京拿地。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，聯(lián)合大悅城以23億元的底價(jià)摘得昌平北七家地塊，開發(fā)了宸悅國(guó)際，當(dāng)年9月底開盤，2023年售罄，成交均價(jià)5萬(wàn)/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計(jì)劃總投資額排名前十的項(xiàng)目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個(gè)項(xiàng)目，其余均位于長(zhǎng)三角、珠三大角以及西南區(qū)域。

花語(yǔ)璟云，是中鐵建地產(chǎn)重回北京的關(guān)鍵一子。3萬(wàn)多平米的建筑規(guī)模，也恰是一次風(fēng)險(xiǎn)可控的選擇。

中鐵建地產(chǎn)拿出了高端產(chǎn)品系“花語(yǔ)”，力求打造出一個(gè)“小而精”的品質(zhì)項(xiàng)目。

總共只有6棟樓，4-16F洋房、小高層。

依托通州最低的容積率，做出了50余米超闊樓間距，還有一棟通州樓市稀缺的4層洋房。

僅200多戶的小型社區(qū)里，架空層、鄰里中心、全齡泛會(huì)所，一應(yīng)俱全。

面積段94㎡/105㎡/110㎡/124㎡，產(chǎn)權(quán)得房率77%-82.7%。

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬跑道式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗，270度環(huán)幕視野。

得房率BUFF三件套配齊，花語(yǔ)璟云擴(kuò)容后得房率達(dá)到90%。

但是相較后來(lái)者居上的運(yùn)河玖院，還是略遜一籌。

這個(gè)超級(jí)大盤住宅總體量23.7萬(wàn)㎡，約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。

運(yùn)河沿岸、副中心站樞紐、北京政務(wù)區(qū)。除了副中心十年萬(wàn)億級(jí)的城市配套，運(yùn)河玖院的產(chǎn)品力本身也到了TOP級(jí)。

各種花式贈(zèng)送，除了內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，還將花池和奇偶陽(yáng)臺(tái)等帶到了通州樓市。

附：通州2025年取證樓盤

相關(guān)公司：中鐵建