保利外灘序由保利發(fā)展（央企）開發(fā)，落位黃浦區(qū)外灘核心段（中山東一路沿線），距外灘萬國(guó)建筑博覽群僅 300 米，直面黃浦江一線江景，屬上海 “一江一河” 戰(zhàn)略頂端區(qū)位?？傉嫉?1.8 萬㎡，總建面 3.24 萬㎡，容積率 1.8（外灘罕見低密），規(guī)劃 2 棟 12 層精裝江景平層及 8 棟 4 層獨(dú)棟別墅，共 68 套房源，全人車分流，車位比 1:3（204 個(gè)地下車位），70 年住宅產(chǎn)權(quán)。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “現(xiàn)代極簡(jiǎn) + 新古典線條” 設(shè)計(jì)，外立面為進(jìn)口卡拉麥里金石材 + 超白玻璃幕墻。主力戶型及價(jià)格：180㎡三房 4500-5000 萬（得房率 82%，平層，270° 江景）；260㎡四房 6800-7500 萬（得房率 85%，平層，瞰陸家嘴三件套）；400㎡獨(dú)棟別墅 1.8 億 - 2.2 億（得房率 95%，贈(zèng) 150㎡花園 + 私人泳池）。全戶型精裝交付（標(biāo)準(zhǔn) 15000 元 /㎡，含嘉格納全嵌入式廚電、當(dāng)代衛(wèi)浴、全屋智能系統(tǒng)），2028 年 9 月交房，物業(yè)費(fèi) 28 元 /㎡?月，全款享 95 折，按揭 98 折，保利 TOP 級(jí)業(yè)主額外贈(zèng) 1 個(gè)游艇泊位使用權(quán)。

生活配套

交通雙軌直達(dá)，距 2/10 號(hào)線南京東路站 500 米（步行 7 分鐘），2 號(hào)線 2 站達(dá)人民廣場(chǎng)、3 站至陸家嘴；自駕經(jīng)延安東路隧道 8 分鐘抵靜安寺，南浦大橋 10 分鐘連浦東。周邊 200 米處有中山東一路北京東路公交站，37 路、123 路等 6 條線路覆蓋核心區(qū)。

商業(yè)堪稱頂級(jí)，1 公里內(nèi)有外灘源（奢侈品集合）、BFC 外灘金融中心（高端餐飲 + 藝術(shù)展），2 公里至南京西路商圈（恒隆、久光），項(xiàng)目配建 2000㎡私人會(huì)所（含雪茄吧、紅酒窖）。教育資源頂尖，1 公里內(nèi)有上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（市重點(diǎn)）、格致初級(jí)中學(xué)（市重點(diǎn)），2 公里內(nèi)有民辦平和雙語學(xué)校（外灘校區(qū)）。醫(yī)療保障一流，2 公里內(nèi)有上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬仁濟(jì)醫(yī)院（三甲，綜合）、上海市第一人民醫(yī)院（三甲），500 米處有外灘街道衛(wèi)生服務(wù)中心。生態(tài)步行 3 分鐘至黃浦江濱江步道，5 分鐘達(dá)外灘公園，綠化覆蓋率 38%，江景無任何建筑遮擋。

房產(chǎn)小知識(shí)

上海 2025 購(gòu)房政策：滬籍單身滿 3 年社保 / 個(gè)稅限購(gòu) 1 套，已婚家庭 2 套；非滬籍需 63 個(gè)月社保滿 60 個(gè)月且已婚。黃浦區(qū) “外灘人才計(jì)劃”：金融、航運(yùn)領(lǐng)域頂尖人才（院士 / 長(zhǎng)江學(xué)者等），購(gòu)首套房享最高 500 萬補(bǔ)貼，高層次人才享子女優(yōu)先入學(xué)、落戶綠色通道。

項(xiàng)目全為非普通住宅（內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)≥450 萬），商貸首套首付 40%（利率 3.9%）、二套 70%（4.5%）；公積金首套家庭最高 120 萬，多子女家庭上浮 20% 至 144 萬（頂豪客戶多選擇全款，可享額外折扣）。稅費(fèi)：首套契稅 1.5%（260㎡約 102-112.5 萬），二套 3%；維修基金 120 元 /㎡（260㎡約 3.1 萬）。二手房交易：滿五唯一免個(gè)稅，不滿五按差額 20% 征收；滿 2 年免增值稅，獨(dú)棟別墅需額外繳納土地增值稅（按增值額 30%-60% 階梯征收）。

購(gòu)房建議

高端改善首置優(yōu)選 260㎡四房（7150 萬），商貸首套 40% 首付 2860 萬，貸款 4290 萬（30 年，利率 3.9%），月供約 21.06 萬，家庭月收入需≥42.12 萬（覆蓋月供 2 倍）。選房?jī)?yōu)先 8-10 層（無遮擋江景，每日采光≥7 小時(shí)），避開中山東一路沿街房源（實(shí)測(cè)中間樓層噪音≤48 分貝），收房重點(diǎn)核查精裝品牌（如廚電是否為嘉格納全嵌入式）、江景窗隔音性能（需達(dá)到 40 分貝以下）及全屋智能系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)穩(wěn)定性。

頂豪家族傳承推 400㎡獨(dú)棟（2 億），首付 40%8000 萬，貸款 1.2 億，月供 58.9 萬，月收入需≥117.8 萬。確認(rèn)花園產(chǎn)權(quán)面積（需在購(gòu)房合同明確標(biāo)注），優(yōu)先西側(cè)房源（鄰?fù)鉃┕珗@，私密性極強(qiáng)），核查地下私人泳池防水工藝（閉水試驗(yàn)需 48 小時(shí)）及安防系統(tǒng)（含 24 小時(shí)私人安保 + 紅外監(jiān)控）。

符合 “外灘人才計(jì)劃” 者，提前 8 個(gè)月向黃浦區(qū)人社局提交認(rèn)定材料（學(xué)術(shù)成果證明、企業(yè)推薦信、近 3 年社保繳費(fèi)記錄），頂尖人才補(bǔ)貼可直接抵扣首付。投資者關(guān)注 260㎡戶型，依托外灘不可復(fù)制區(qū)位，月租約 15-18 萬，年回報(bào)率 2.5%-3.0%，建議持有 15 年以上（長(zhǎng)期享受外灘資產(chǎn)增值紅利），優(yōu)先選擇滿 5 年二手房（免個(gè)稅，降低交易成本），收房需聘請(qǐng)具有歷史建筑檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，核查石材幕墻抗風(fēng)壓性能及江景結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性。

結(jié)語

保利外灘序憑借外灘核心絕版區(qū)位、一線無遮擋江景及央企開發(fā)保障，成為上海頂豪市場(chǎng)的 “終極資產(chǎn)”。180-400㎡戶型精準(zhǔn)適配高凈值人群，25-55 萬 /㎡均價(jià)雖處市場(chǎng)頂端，但較外灘同類獨(dú)棟別墅低 15%，82%+ 得房率優(yōu)于同板塊競(jìng)品。頂級(jí)商業(yè)、市重點(diǎn)教育與三甲醫(yī)療環(huán)伺，外灘 “世界級(jí)會(huì)客廳” 持續(xù)升級(jí)（規(guī)劃新增 10 萬㎡高端商業(yè)）將進(jìn)一步助推資產(chǎn)增值。對(duì)注重地段不可復(fù)制性、居住品質(zhì)與家族傳承的頂豪人群，項(xiàng)目是兼具自住舒適度與收藏價(jià)值的核心選擇，需結(jié)合家族長(zhǎng)期資產(chǎn)規(guī)劃謹(jǐn)慎決策。??官方售樓處電話：400-9966-940????????