8月28日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》（以下簡稱意見）發(fā)布，這一意見涉及優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、培育壯大城市發(fā)展新動能、營造高品質(zhì)城市生活空間等多個(gè)話題，勾勒出了我國城市發(fā)展的未來藍(lán)圖。這份意見也是對7月15日中央城市工作會議有關(guān)內(nèi)容的細(xì)化和落實(shí)（），同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)從五個(gè)方面分析解讀。

圖片來源：官方網(wǎng)站

01

推動城市高質(zhì)量發(fā)展政策文件的四個(gè)亮點(diǎn)

第一、在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程判斷上明確了由快速增長進(jìn)入到穩(wěn)定發(fā)展階段，城市功能也發(fā)生較大變化，城市群以及核心城市驅(qū)動的戰(zhàn)略導(dǎo)向更為明顯；第二、未來進(jìn)城人口主要以中小城市為主，超大城市仍然會嚴(yán)格控制規(guī)模，疏解非核心功能；第三、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位發(fā)生質(zhì)的變化，由拉動經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)整為輔助城市產(chǎn)業(yè)和人民安居的產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟(jì)不再是房地產(chǎn)行業(yè)的第一要務(wù)；第四、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量階段，城市更新以及住房全生命周期的管理和服務(wù)成為行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

02

城市更新未來按城市發(fā)展要求進(jìn)行三要素重構(gòu)

城市更新賦予了新的使命，其不再是單純的拆舊蓋新，而是從房地產(chǎn)行業(yè)的核心三要素：時(shí)間、空間、功能，出發(fā)，按照城市發(fā)展的要求進(jìn)行三要素的重構(gòu)。核心目的是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，換句話說，房地產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輔助產(chǎn)業(yè)，一旦產(chǎn)業(yè)調(diào)整或者變革，城市更新成為重要抓手，可以對區(qū)域的規(guī)劃以及功能空間做出調(diào)整。目的是實(shí)現(xiàn)通過優(yōu)化城市功能、完善基礎(chǔ)設(shè)施和提升資源利用效率，增強(qiáng)城市韌性，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)依然發(fā)揮重要作用，但是對于經(jīng)濟(jì)的拉動是從直接拉動變?yōu)殚g接驅(qū)動。

03

優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系，不同城市功能定位不同

我國城市眾多，城市之間分工協(xié)助是高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)，在以往城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，城市的同質(zhì)化發(fā)展跡象比較明顯，這樣容易內(nèi)卷和內(nèi)耗，容易造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率的下降。本次城市高質(zhì)量發(fā)展對于不同城市之間的功能定位以及協(xié)調(diào)作用做了明確說明，未來超大型核心城市仍然是科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的龍頭，超大型城市需要帶動周邊城市群形成集聚效應(yīng)，打造產(chǎn)業(yè)鏈上的優(yōu)勢?；谶@個(gè)技術(shù)密集型的戰(zhàn)略導(dǎo)向，超大型城市一定會把非核心功能疏解，從這個(gè)角度來看超大型城市仍然會控制人口的規(guī)模，主要是以人才引進(jìn)的方式導(dǎo)入人口。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)會從核心城市逐漸疏解出來，中小城市將會成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承載地區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)中大部分還是勞動密集型為主，這也決定了未來這些區(qū)域才是城鎮(zhèn)化人口的集中流入地。房地產(chǎn)行業(yè)基于這個(gè)戰(zhàn)略導(dǎo)向，匹配的政策是“人、房、地、錢”，這也決定了未來人口流入的區(qū)域，具備房地產(chǎn)市場增量的基礎(chǔ)，流入人群的收入結(jié)構(gòu)決定了未來住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)和價(jià)格水平，比如上海在推行的“一套房、一間房和一張床”的保障體系，分別對于的城市新居民、城市人才和城市藍(lán)領(lǐng)服務(wù)工人的住房供應(yīng)差異。

04

培育壯大城市新功能，避免對土地財(cái)政高度依賴

可持續(xù)發(fā)展的融資模式主要是指地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)及投資方面資金自閉環(huán)，避免對于土地財(cái)政以及中央財(cái)政的高度依賴。未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市更新進(jìn)行的一個(gè)原則是“項(xiàng)目周期內(nèi)，資金可以實(shí)現(xiàn)自平衡”換句話講，也就是說未來項(xiàng)目投資都有保證不能半途而廢，效率低下，不能做面子工程，關(guān)鍵要有產(chǎn)出，具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動能，這對于房地產(chǎn)行業(yè)也是好事，卸下了土地財(cái)政的包袱，可以更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)配套功能。

05

營造高品質(zhì)城市生活空間，加快好房子建設(shè)

好房子的提出主要是基于兩個(gè)方面的原因，第一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已經(jīng)進(jìn)入到存量市場，一方面居民戶均超過1套的保有量，住房已經(jīng)從有沒有進(jìn)入到好不好的階段，如果不推行新的住房規(guī)范，未來住房供應(yīng)與以往住房基本一致的話，就會導(dǎo)致新項(xiàng)目入市就是庫存；另外一個(gè)方面就是貫徹房住不炒的基調(diào)，大力發(fā)展住房消費(fèi)屬性，不斷提升住房的功能，好房子的推出，就好比當(dāng)初蘋果手機(jī)剛面市的時(shí)候，觸屏智能手機(jī)對于傳統(tǒng)按鍵手機(jī)的迭代，也就從那個(gè)時(shí)代開始，大部分居民每隔幾年都要有一次更換新品手機(jī)的需求，未來住房也是如此。

—關(guān)注同策研究院視頻號—

—年報(bào)下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號內(nèi)容版權(quán)、報(bào)告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報(bào)。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問請聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com