記者丨唐韶葵 編輯丨張偉賢

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，在住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等四個方面優(yōu)化樓市政策。新政指出，符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)；公積金賬戶可支付首付款；商貸利率不再區(qū)分首套和二套等等。

這是今年上海最大力度的一輪穩(wěn)樓市措施。

綜合上海中原地產(chǎn)、同策研究院、易居研究院等第三方平臺數(shù)據(jù)來看，新政出臺首周，上海市場有所升溫，并呈現(xiàn)“淡季不淡”態(tài)勢。

上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，新政出臺的首周（8月25日至8月31日），上海新建商品住宅成交面積11.34萬平方米，環(huán)比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面積40.1萬平方米，環(huán)比增加17.5%。

二手房方面，據(jù)解放日報報道，8月30日上海二手房單日網(wǎng)簽量達(dá)1103套，創(chuàng)近3個月新高。多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映，最近一周帶看量、咨詢量激增。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海新政精準(zhǔn)到位，降低了購房成本并促進(jìn)購房需求釋放。同時也鼓勵了各房企加快項目營銷，積極促進(jìn)項目去庫存。在政策效應(yīng)下，上海樓市有望進(jìn)一步升溫。

新政實質(zhì)性推動成交

受樓市新政影響，8月最后一周，上海新房成交量出現(xiàn)反彈。

從板塊分布來看，浦東新區(qū)由于面積優(yōu)勢，“基石”作用明顯。8月最后一周，浦東新區(qū)新房一共成交了11.34萬平方米，幾乎占上海新房總交易的25%。閔行區(qū)成交4.3萬平方米，排名全市第二。此外，奉賢、嘉定和寶山表現(xiàn)也不錯，成交面積都超過3萬平方米。

從成交結(jié)構(gòu)看，由于豪宅項目成交多，上周上海新房均價回升到80937元/平方米，環(huán)比上漲13.4%，同比上漲9.6%。

受到新政利好的外環(huán)外區(qū)域，新房市場表現(xiàn)同樣積極，熱點板塊如閔行、嘉定、青浦等熱度顯著提升。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)外重點項目來訪量相比新政前增長超40%。新政后首個周末，重點項目認(rèn)購量增長超120%；至少出現(xiàn)兩個項目開盤售罄，且單個項目交易套數(shù)均超160套。

值得注意的是，8月上海樓市新增供應(yīng)有所下降，但成交量上漲，豪宅、網(wǎng)紅盤熱度有所回升，表明市場信心持續(xù)回暖。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，說明單個項目推盤更趨于保守，目的是確保良好去化效果，維持市場信心。但部分項目不斷出現(xiàn)推盤“日光”現(xiàn)象，也說明上海高端改善的消費力相當(dāng)強(qiáng)勁。

新政后，記者在走訪部分售樓處現(xiàn)場了解到，一些客戶此前已花了不少時間精力對比過幾個項目的戶型與價格，新政出臺之際，樓盤也有相應(yīng)的促銷政策助力，最終促成下單。

一名銷售人員對記者表示，上個周末項目團(tuán)隊一直在加班研究推盤策略和加快營銷。通過對客戶咨詢量、帶看量的分析發(fā)現(xiàn)，“新政將引導(dǎo)購房需求關(guān)注外環(huán)外等市場，既促進(jìn)職住平衡，也推動市場健康發(fā)展。”

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)指出，新政當(dāng)周，上海新房總來訪量較前一周增長11.7%；其中外環(huán)外項目來訪增長13.3%，外環(huán)內(nèi)來訪量增長3.4%。

“新政后來訪增長的項目主要位于兩類板塊，一是具有產(chǎn)業(yè)支撐、外來人口多的板塊，如臨港；二是近外環(huán)、具有地段優(yōu)勢的板塊，如外高橋、徐涇、南翔。”宋紅衛(wèi)指出，外環(huán)外的項目，主要受解除限購、公積金抵扣首付兩條政策驅(qū)動，相比之下，本輪政策對外環(huán)內(nèi)項目的利好弱。

二手房方面，日均成交量有所上升，外環(huán)外市場同樣表現(xiàn)活躍。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月30日，上海二手房網(wǎng)簽量破千套，創(chuàng)最近60天來新高。據(jù)中介業(yè)務(wù)員反饋，新政之后，部分房東適當(dāng)進(jìn)行了價格調(diào)整，如提價3%～5%；部分小區(qū)新增掛牌量增長15%，二手房咨詢量上漲約20%，部分門店帶看量增長40%。

“金九銀十”在路上

隨著交易行情的提振，開發(fā)商和房東的信心明顯增加，價格層面更趨堅挺。部分售樓處銷售員與中介業(yè)務(wù)員也指出，9月有望迎來“量提振、價更穩(wěn)”的市場行情。

8月30日、8月31日這一個周末，不少外環(huán)外的售樓處來訪量出現(xiàn)明顯增加，外環(huán)外新推盤認(rèn)籌人數(shù)超過房源數(shù)量的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)了。

“政策效果還是很顯著的。短期政策到位，市場預(yù)期再度回升，疊加供應(yīng)到位，成交有望看高一線?！北R文曦說，從成交格局可以看出，外環(huán)外成交釋放相對活躍，而市中心區(qū)域也有不錯表現(xiàn)，虹口區(qū)和黃浦區(qū)成交面積均超過1萬平方米。

比如，位于虹口區(qū)四川北路板塊的金茂璞元，均價16.58萬元/平方米。截至8月31日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該盤網(wǎng)簽75套。金茂于今年2月拿下該地，單價11.74萬元/平方米。彼時因為刷新板塊地價單價紀(jì)錄而引起市場諸多關(guān)注。

值得關(guān)注的是，在上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計信息中，成交量靠前的項目當(dāng)中出現(xiàn)了4個均價3萬元至6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品。此前這類產(chǎn)品交易熱度不高，說明最近首次改善產(chǎn)品的熱度開始回升。

新政首周效果初顯，市場各方對后續(xù)市場表現(xiàn)也頗有信心。“政策效果立竿見影。當(dāng)然，除了利好外環(huán)外的樓盤外，一些中高端改善產(chǎn)品也在信貸政策的利好推動下繼續(xù)保持良好去化結(jié)果。”盧文曦指出，結(jié)合市場各方表現(xiàn)來看，今年“金九銀十”成色有保障。

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出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

編輯丨金珊

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