最近，上海高端住宅市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹。

我們有預(yù)購(gòu)買(mǎi)風(fēng)貌別墅的客戶反饋：

此類(lèi)稀缺產(chǎn)品近期銷(xiāo)量表現(xiàn)亮眼。

弘安里總價(jià)1.2億的單套別墅，已經(jīng)迅速成交了。

直覺(jué)告訴我，A股大牛市對(duì)高端房產(chǎn)的利好，正在快速兌現(xiàn)。

從這兩天的股市回調(diào)也能看出，有不少獲利盤(pán)套現(xiàn)離場(chǎng)。

加之近期政策寬松，利好頻出，推動(dòng)情緒修復(fù)。

8月18日，上海二手房掛牌價(jià)罕見(jiàn)反彈一天。

今天我們透過(guò)這些信號(hào)，來(lái)看看上海樓市成色如何。

多重利好

從宏觀上來(lái)看，今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面要好于2024年。

首先，中美關(guān)系走勢(shì)比之前市場(chǎng)預(yù)期的要積極。

美國(guó)對(duì)華加征關(guān)稅幅度低于年初市場(chǎng)預(yù)期。

這有助于收窄中國(guó)資產(chǎn)面臨的估值折價(jià)。

同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期增強(qiáng)，離岸人民幣大漲，這是流動(dòng)性利好。

其次，國(guó)內(nèi)新質(zhì)生產(chǎn)力與A股牛市雙管齊下。

大模型AI科技領(lǐng)域的超預(yù)期表現(xiàn)，助推A股進(jìn)入加速上漲通道。

7月底的中央政治局會(huì)議，決策層明確指出：

鞏固資本市場(chǎng)回穩(wěn)向好勢(shì)頭，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的吸引力和包容性。

這說(shuō)明，國(guó)家意志上是要股市漲的。

這是短期內(nèi)提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)通脹、帶動(dòng)樓市止跌企穩(wěn)的最有效捷徑。

從大的方面說(shuō)，中國(guó)國(guó)力到了，國(guó)家戰(zhàn)略需要一個(gè)強(qiáng)大的資本市場(chǎng)，來(lái)匯聚全球資產(chǎn)。

股市走牛，對(duì)上海房?jī)r(jià)也有托底效果。這兩天雖然回調(diào)了，但牛市的氣氛仍在，單純就是漲的多了要跌。

歷史上，A股幾次走牛，上海樓市無(wú)一例外都迎來(lái)了上漲。

最后，著眼于我們最關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

繼去年927新政后，8月25日上海樓市再放大招。

包括外環(huán)外限購(gòu)進(jìn)一步松綁、公積金額度提高，以及實(shí)施房貸利率一人一價(jià)。

中觀層面，上海新房?jī)r(jià)格一直在漲，產(chǎn)品力不斷向上突破。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：截止到今年7月，上海的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲了67個(gè)月。

定價(jià)高企的新房項(xiàng)目，雖然不一定直接推動(dòng)二手房?jī)r(jià)上漲。

但能促進(jìn)二手成交，提振市場(chǎng)信心是毋庸置疑的。

另一方面，上海二手房掛牌價(jià)，在8月18日出現(xiàn)罕見(jiàn)的反彈。

雖然反彈幅度不大，但趨勢(shì)意義顯著：

從圖中我們也能看出，價(jià)格下跌的斜率正在逐漸放緩。

政策底已經(jīng)來(lái)了，市場(chǎng)底部或許正在筑造。

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別太樂(lè)觀

市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，但也別太樂(lè)觀。

因?yàn)橛绊憳鞘械母疽蛩剡€沒(méi)有真正改觀：

經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全恢復(fù)，收入沒(méi)提上去，利率還沒(méi)降到位，就業(yè)預(yù)期也還不行...

只有等這些基本面真正變好了，大家對(duì)房子的信心才會(huì)被提起來(lái)。

從微觀層面來(lái)看，樓市行情的演變，就是板塊的輪動(dòng)。

根據(jù)我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，此前先行下跌的板塊目前已基本企穩(wěn)。

例如：衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、古北、金虹橋、普陀-品尊國(guó)際、老靜安-中凱等。

這些企穩(wěn)板塊，買(mǎi)的時(shí)候可以稍微放心點(diǎn)了。

但板塊輪動(dòng)的進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。

現(xiàn)在徐匯全區(qū)、黃浦、瑞虹新城，進(jìn)入輪動(dòng)補(bǔ)跌。

黃浦區(qū)打浦橋板塊，海悅花園，8月份最新成交的一套帶車(chē)位1785萬(wàn)。

去年同戶型成交價(jià)2000萬(wàn)，早一年賣(mài)，能少虧200多萬(wàn)。

目前小區(qū)同戶型新掛牌的價(jià)格，比上一套的成交價(jià)還低。

蓬萊公園板塊，黃浦新苑西區(qū)，129平的3房，8月成交價(jià)創(chuàng)新 低。

弱市行情的第一步是“殺情緒”，第二步就是“殺估值”。

估值先觸底的產(chǎn)品率先企穩(wěn)躺平，估值高的區(qū)域繼續(xù)被爆破。

黃浦、徐匯、瑞虹新城，這三個(gè)地方的房?jī)r(jià)是顯著高估的。

今明兩年，大概率會(huì)成為殺估值的重點(diǎn)區(qū)域。

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危機(jī)在慢慢逼近

不管怎么說(shuō)，825新政的進(jìn)一步松綁，肯定能激活一定的市場(chǎng)流動(dòng)性。

外環(huán)外一些強(qiáng)能級(jí)地段，如唐鎮(zhèn)，莘莊，大虹橋、七寶、華涇等可能會(huì)受益。

有了政策利好+降息預(yù)期，這些地方的房東也能踹口氣了。

但這些利好可不是讓你漲價(jià)的，而是讓你“逃生”的。

因?yàn)閺拿髂觊_(kāi)始，限售的新房就要陸續(xù)解禁入市了。

大家都很擔(dān)心，因?yàn)榭偭看_實(shí)不少。

我們專(zhuān)門(mén)做了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

未來(lái)四年，上海將有累計(jì)12.5萬(wàn)套新房解禁。

房外房研究院制圖

浦西市區(qū)里解禁量最大的區(qū)是楊浦，其次是靜安、徐匯和普陀。

外圍區(qū)中閔行、寶山、嘉定、青浦、浦東均壓力比較大。

房外房研究院制圖

當(dāng)然不是說(shuō)解禁多少套，市場(chǎng)就會(huì)增加多少掛牌。

但是在解禁后的3-6個(gè)月內(nèi)，短期增加5-10%的供應(yīng)是完全有可能。

所以今年三季度開(kāi)始，一些不限售的次新房房東已經(jīng)無(wú)奈搶跑了。

經(jīng)歷了2024年的恐慌式砸盤(pán)拋售。

展望下2026年3.3萬(wàn)套的限售解禁。

2025年，才是屬于上海房東的春天。

如果是確定要賣(mài)房的房東，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)“逃生”窗口。

但現(xiàn)在市場(chǎng)分化行情復(fù)雜，LJ又隱藏了小區(qū)歷史成交價(jià)。

賣(mài)家無(wú)法對(duì)比成交價(jià)，定價(jià)變難，容易被中介壓價(jià)。

買(mǎi)家要依賴(lài)中介提供“內(nèi)部數(shù)據(jù)”，信息不對(duì)稱(chēng)加劇，議價(jià)能力被削弱。

在這樣的背景下，尋求專(zhuān)業(yè)、可靠的數(shù)據(jù)支持和趨勢(shì)判斷十分重要。

如果你希望了解特定小區(qū)的整體成交情況，或存在任何買(mǎi)房、賣(mài)房的疑問(wèn)，歡迎隨時(shí)咨詢(xún)我們。

在信息不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，建議大家多渠道獲取信息，避免被中介誤導(dǎo)。

小結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，上海樓市還在努力止跌回穩(wěn)中。

雖然多重利好正在逐步兌現(xiàn)，但仍存在許多不確定性。

在上海放松外環(huán)外限購(gòu)的第二天，蘇州全面取消限售。

一夜之間，蘇州二手房掛牌量激增，其中多是當(dāng)初千人搖的神盤(pán)。

從這個(gè)側(cè)面我們也能看出，對(duì)房東來(lái)說(shuō)，每一次政策的利好都是賣(mài)出良機(jī)。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，置換鏈條打通了，但新一輪價(jià)格內(nèi)卷也要來(lái)了。

那些手握差房子的房東，比如無(wú)學(xué)區(qū)的老公房、外環(huán)外非地鐵次新房、同質(zhì)化嚴(yán)重的動(dòng)遷房、老破大等，一定抓住窗口期趕快賣(mài)！！

尤其是置換客戶，你賣(mài)出老房子的速度遠(yuǎn)比價(jià)格更重要。

我們都知道，好的房源隨便誰(shuí)都能輕松賣(mài)掉。

但不好的房源更需要最專(zhuān)業(yè)的賣(mài)房團(tuán)隊(duì)去拓客、去推廣、去抓緊時(shí)間推向市場(chǎng)，抓緊時(shí)間把你手中的劣質(zhì)資產(chǎn)變成流動(dòng)資金。

有了資金，你下一步才可以隨時(shí)出擊。

對(duì)于想在上海買(mǎi)房的購(gòu)房者，可利用當(dāng)前市場(chǎng)節(jié)奏，仔細(xì)挑選、大膽議價(jià)。

建議密切關(guān)注板塊輪動(dòng)的行情，關(guān)注超跌、高租售比、二手倒掛的板塊。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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