20+年的等待，深圳這些中心區(qū)的舊改終于要動了。

近日，據(jù)市場消息，佳兆業(yè)與中信城開就深圳福田佳園二期項目簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將組建聯(lián)合工作團隊，以“共同管理”模式高效推進項目建設(shè)。

此次合作的達(dá)成，也意味著舊改了23年的東山小區(qū)再次取得了新的進展。

羅湖的金鉆豪園也取的了新的進展，項目由中信城開、中信金融聯(lián)手區(qū)屬國企羅湖投控共同設(shè)立實施主體公司，預(yù)計10月開工。

同時，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至目前，深圳已有約22個舊改項目被 成功 盤活。

近期也實地探訪了項目現(xiàn)場，帶來最新的進展。

01.

舊改23年

一期交付、二期停滯變“菜地”

東山小區(qū)總占地面積近8萬m2，原為深圳市建安集團的單身宿舍及職工住宅區(qū)，改造規(guī)劃分為南、北兩個地塊。

其中，北地塊于2001年交由星河集團操盤，經(jīng)舊改后成為如今的星河國際項目。

而南地塊的拆遷工作于次年2月啟動后，也就是現(xiàn)在的佳園項目，但因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜及部分業(yè)主反對，當(dāng)日即被叫停，自此陷入漫長的停滯。

直到2008年，建安集團拿到拆遷許可證，2014年，與佳兆業(yè)簽訂合作協(xié)議，開始推進拆遷重建；2017年，雙方合資成立公司，正式主導(dǎo)開發(fā)南地塊項目，并命名為“佳園”。

地圖示意；僅供參考

按照原規(guī)劃，佳園分為兩期建設(shè)：

一期：原為單身宿舍區(qū)，產(chǎn)權(quán)屬建安集團。規(guī)劃包含A座、B座兩棟樓。其中，A座全部為商品房；B座則以回遷房為主，具體分布為7樓及以上共197套回遷房，7樓以下則為 143 套商品房。

該一期項目被命名為“天宸”，于2023年5月正式開盤銷售，已全部售罄?；剡w房部分在2023年12月順利完成交付，商品房部分則于2024年5月全部交付完畢。

壹地產(chǎn)實拍

二期：原為職工住宅區(qū)，產(chǎn)權(quán)屬于職工個人。規(guī)劃擬建4棟樓。其中位于正中間的為板式結(jié)構(gòu)、29層的樓王單位，其余樓棟高度約為32層，與一期形成圍合式布局。

與一路之隔的一期形成鮮明對比的是，二期目前基本處于清空狀態(tài)。主體建筑雖未拆除，但門窗已全部拆除，部分墻皮和瓷磚出現(xiàn)脫落。

壹地產(chǎn)實拍

壹地產(chǎn)實探發(fā)現(xiàn)，目前仍有極少數(shù)住戶居住，部分樓棟一樓外墻旁可見零星開辟的菜地。

壹地產(chǎn)實拍

不過，隨著佳兆業(yè)與中信城開合作的達(dá)成，舊改了23年的東山小區(qū)終于要迎來曙光，至于項目規(guī)劃是否會做出調(diào)整，仍有待進一步觀察。

值得一提的是，此次合作并非佳兆業(yè)與中信城開的首次攜手。此前，雙方已成功合作了多個項目，如中信城開紅樹灣、深圳中信金沙灣、中信元灣府等。

02.

一期均價10.34萬/㎡

二期預(yù)計多少錢？

作為福田CBD比較稀缺的住宅項目，佳園二期區(qū)位優(yōu)勢顯著。

項目緊鄰濱河大道，一路之隔就是會展中心、平安金融中心、市民中心等地標(biāo)建筑。

交通方面，該項目具備極為突出的優(yōu)勢。項目周邊匯聚了 1、3、4、11 四條地鐵線路。

其中，距離項目最近的地鐵站是1/3號線的換乘站購物公園站，直線距離僅約600 米，無論去到哪個區(qū)都很方便快捷。

此外，地鐵2站就能到達(dá)福田高鐵站。對于跨城、跨省出行需求提供了極大的便利。

生活配套也極其豐富，有市級圖書館、音樂廳、少年宮、博物館、藝術(shù)館、市民公園等文化休閑配套；周邊也有星河COCO PARK、皇庭廣場、卓越中心等大型商業(yè)綜合體圍繞，生活極其便利。

教育上，周邊也有福新小學(xué)、蓮花中心南校區(qū)、文天祥小學(xué)等分布。

從當(dāng)前樓市狀況來看，片區(qū)內(nèi)在售新房數(shù)量寥寥無幾。

其中，崗廈匯花園尚未入市，目前僅有佳園一期天宸可作為價格對標(biāo)參考。佳園一期天宸當(dāng)時備案均價為10.3萬/平，單價8.4萬/平起，總價區(qū)間在1162萬-9891萬之間。

圖源貝殼

二手房市場方面，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，周邊二手房掛盤價格大多在10萬/平左右，不過像發(fā)展興苑這類老小區(qū)掛牌價相對親民，為8.9萬/平。

目前佳園一期天宸有一套138平的房源掛牌，單價9.98萬/平；并且從歷史成交記錄查詢得知，2024年12月有一套129平的房源以總價1305萬成交，折合單價10.11萬/平。

綜合考量佳園的地理位置以及周邊一、二手房的價格走勢，你認(rèn)為佳園二期開盤會定在什么水平？

圖源貝殼

03.

22個舊改項目成功盤活

深圳城市更新正在煥新

其實，不單是佳園二期迎來轉(zhuǎn)機，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至目前，深圳已有約22個舊改項目成功被盤活，主要分布于羅湖、南山、福田等8個片區(qū)。其中，龍崗占比最多，有12個項目。

從推進節(jié)奏來看，各項目呈現(xiàn)出多樣化態(tài)勢：個別項目已順利入市開盤，部分正有序推進施工，還有一些尚處前期準(zhǔn)備階段，正積極籌備后續(xù)工作。

例如，原恒大的餅干廠舊改項目被招商蛇口接手后 ，現(xiàn)被正式命名為“后海璽家園”，目前項目已全面動工。

羅湖金鉆豪園也有新動態(tài)。該項目早在2005年即啟動前期摸底，2010年被納入深圳市首批舊住宅區(qū)改造名單，但因開發(fā)商及政策調(diào)整等原因停滯長達(dá)20年。

圖源合一城市更新

今年4月，羅湖區(qū)政府發(fā)布盤活信息提交通告，并表示已成立工作專班研究解決安置費拖欠和施工問題。

至8月，項目正式公示由新成立的深圳市新鉆項目開發(fā)有限公司作為實施主體。據(jù)業(yè)主透露，預(yù)計今年10月將動工建設(shè)。

穿透企業(yè)的股權(quán)分布發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)是由由中信城開、中信金融聯(lián)手區(qū)屬國企羅湖投控共同設(shè)立。

圖源愛企查

從現(xiàn)場實探來看，項目一期還處于打地基狀態(tài)，現(xiàn)場雖然有大型機器，但并沒有施工的跡象，二期還未開拆。

金鉆豪園； 壹地產(chǎn)實拍

此外，坪山正奇工業(yè)區(qū)舊改項目（春和府）、龍華的 岳盟工業(yè)區(qū)城市更新單元（塘城壹號）等較早啟動的項目，都已經(jīng)在今年拿證入市。

城市更新對居民和城市發(fā)展而言，本應(yīng)是一場雙贏的變革。

五六年前提起舊改、城市更新，大多數(shù)人還抱有積極期待，畢竟算是個體與城市的雙贏。

然而，隨著市場波動與政策調(diào)整，部分項目陷入困境：資金鏈斷裂、安置費停發(fā)、甚至有人借虛假舊改信息進行詐騙……這些不確定性一度為城市更新蒙上陰影，也讓居民對未來的期待轉(zhuǎn)為擔(dān)憂。

值得欣慰的是，如今在各方的共同努力下，一批停滯項目正逐步被盤活。官方出面，引導(dǎo)社會資本參與，為項目注入新的活力，也讓居民多了一層實實在在的保障。

不過，除了上述被盤活的舊改外，深圳仍有部分項目停滯已久，如半島城邦五期、恒大遺留舊改等，對此也期待未來會有更多的爛尾項目被救活。

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