來源 · 海峽商業(yè)地產（ID：fjwinshang）

作者 · Cindy

封面&頭圖來源 · 廈門蔡塘愛琴海購物中心小紅書

文中圖片來源 · 項目官方

7月底，福州倉山愛琴海購物中心正式更名為“福州遠洋德呈樂堤港”的消息，再度將行業(yè)目光聚焦在購物中心更換運營團隊現象上來。

聚焦福建市場，2024年以來，商業(yè)更名案例尤為密集：廈門蔡塘廣場以“廈門蔡塘愛琴海購物中心”之名煥新重啟；福州萬象九宜城升級為“萬象Park”；福州五四北泰禾廣場變身為“五四in象”……這些案例看是單個項目的自我革新，實則反映了商業(yè)體盤活資產、迭代定位、重塑價值的核心策略。

仔細剖析可見，福建這些項目更名背后無外乎兩大驅動因素：業(yè)主方向運營商的角色轉變，以及國企&資深玩家的深度介入。

01.

業(yè)主方轉為運營商，

從“甩手掌柜”到“全職管家”

的角色革命

資本方親自下場操盤，完成從“業(yè)主方”到“運營商”的身份轉換，是項目更名的重要動因之一。2024年更名的福州祥禾天地、福州集祥天地，以及今年7月底更名的福州遠洋德呈樂堤港，均是這一模式的典型案例。

福州祥禾天地&福州集祥天地

公開資料顯示，福州祥禾天地（原高新萬達廣場，14萬㎡）與福州集祥天地（原白湖亭萬達廣場，8.81萬㎡）原為正祥集團與萬達集團合作項目。2021年開業(yè)之初，前者引入KKV、UNIQLO、UR、INXX、FILA、Champion、HUAWEI、小米、屈臣氏、Darry Ring、奈雪的茶、創(chuàng)意泰迪西餐廳、星巴克等200+品牌，一度對周邊競品形成壓制；后者以“特色街區(qū)+地鐵商業(yè)”形態(tài)亮相，也曾引發(fā)行業(yè)高度關注。

2024年5月雙方合作終止，萬達正式撤牌后由正祥集團全面接管運營。但受前期品牌持續(xù)撤離影響，兩項目已顯露頹勢。如今獨立運營已一年有余，實地調研顯示其核心困境仍未改善：空鋪率居高不下，品牌矩陣松散殘缺，客流總量持續(xù)低迷，陷入“換湯不換藥”的運營僵局。

福州遠洋德呈樂堤港

相較于上述項目，今年7月底剛更名的福州遠洋德呈樂堤港未來表現雖尚難斷言，但其改造動作已釋放積極信號。

項目將目標客群從原來的“親子家庭為主、城市青年為輔”調整為“親子客群與城市青年雙軌并行”，根據規(guī)劃，項目將以“場景再造+品牌賦能”為雙引擎，啟動全維度優(yōu)化：

• 硬件改造上，洗手間增設女性專屬化妝區(qū)、升級空調與排氣系統(tǒng)、優(yōu)化動線設計等細節(jié)提升體驗。未來三年內，項目將繼續(xù)改造外立面、公區(qū)、停車場等場所，通過進一步煥新深度挖掘和重塑空間價值。

• 場景創(chuàng)新上，著手奇喵小鎮(zhèn)的全新規(guī)劃，5F至6F跨層空間通過“綠植幕墻+懶人沙發(fā)+局部挑高”的設計語言，配以茶咖、輕食與碎片化娛樂等休閑業(yè)態(tài)，呼應城市青年無目的停留、輕社交互動的核心需求。

• 業(yè)態(tài)規(guī)劃上，采用“垂直分工”策略：1F聚焦“輕奢引流+高頻消費”，提升國際二線品牌占比，搭配潮玩數碼、休閑餐飲；2F提升女裝品質，構建“質感衣櫥+搭配顧問”場景；5F、6F延續(xù)餐飲矩陣優(yōu)勢，強化連鎖品牌及本地頭部品牌引入，實現消費者跨區(qū)打卡目的。

• 會員服務則從功能滿足向情感共鳴進階，為商業(yè)運營注入長效增長動力。

回歸到行業(yè)視角，“業(yè)主方轉運營商”模式的成敗，取決于能否打破“換湯不換藥”的路徑依賴。以更名為契機，深度研判區(qū)域消費趨勢，重構商業(yè)運營的底層邏輯，推動項目戰(zhàn)略定位、客群重構與體驗場景的系統(tǒng)性變革，才有可能實現項目從“購物商場”到“生活體驗地”的認知躍遷。反之，若缺乏運營能力支撐的更名，只會淪為“空殼化”的品牌切換。

02.

國企&資深玩家“下場”，

從“存量困局”到“煥新重生”

的操盤革命

商業(yè)的更名也往往伴隨著新運營團隊的全面接手，尤其當具備成功案例背書的知名操盤手入局后，常以“全局重構+精準破局”的思路推動項目重生：以品牌煥新錨定差異化定位，依托場景重構打造記憶點，輔以業(yè)態(tài)組合優(yōu)化等系統(tǒng)性策略，為沉寂的商業(yè)體注入新活力。

福州萬象Park、福州五四in象、廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復悅·尚柏奧萊等項目，均在新團隊主導下著手從硬件改造到業(yè)態(tài)創(chuàng)新的全維度升級。

廈門蔡塘愛琴海購物中心

作為福建存量商業(yè)更新的典型案例，廈門蔡塘愛琴海購物中心于5月1日煥新開業(yè)。該項目前身為廈門首個居民集資入股的城市綜合體——蔡塘廣場。2024年4月，愛琴海集團官宣與蔡塘社區(qū)居委會、蔡塘股份經濟合作社聯袂打造廈門蔡塘愛琴海購物中心，這也是愛琴海在廈門的第二座購物中心。

數據顯示，項目開業(yè)之時招商率100%、開業(yè)率97%，開業(yè)首日客流16.6萬+，5日客流突破51萬+，期間與品牌商戶聯手打造全國、福建省、廈門城市各級銷冠門店共計46家，其中全國銷冠14家、福建省銷冠18家、城市銷冠14家。這一系列亮眼成績的取得，源于項目的系統(tǒng)性改造與運營策略。

據悉，項目全新定位「Chill Town」，通過三大改造策略重塑商業(yè)空間：

• 建筑形態(tài)革新：外立面以“鉆石”為靈感，采用水晶魔方造型，大面積玻璃幕墻營造通透開放感。

• 室內場景重構：以原木色為主色調，通過空中連廊與休憩挑臺串聯東西兩區(qū)，打造自然松弛的社交空間。

• 主題業(yè)態(tài)創(chuàng)新：規(guī)劃「運動潮流街區(qū)」「微醺酒韻街區(qū)」「創(chuàng)趣文化街區(qū)」「設計師女裝聚集地」「小小夢想家」五大主題街區(qū)，引入福建/廈門/島內首店、定制店、旗艦形象店品牌占比超30%，其中覆蓋嗅覺調香室、NIKE mini rise全新旗艦店、引序書店、曹稷鐵鍋燉、林深火鍋局、小叫天山野川菜等福建首店；云期雀亭、潤寶夢想、寶牛牛肉火鍋、SENCE HUB趣氛、東山川、右仟陌等廈門首店。

該案例印證了專業(yè)操盤手的價值不僅在于硬件改造，更在于內容的深耕，蔡塘愛琴海購物中心的改造，可謂激活了老城區(qū)商業(yè)活力。

福州萬象Park

福州萬象Park前身為福州萬象九宜城，作為福州首個單體購物中心，雖頭頂“萬寶商圈拓荒者”光環(huán)，但在存量競爭中也逐漸陷入“千店一面”困境。

6月20日，錦樓集團與萬象置業(yè)（中國）投資集團攜手官宣，以“生態(tài)潮趣購物公園”全新定位，開啟公園場景式購物中心的休閑體驗革新。

公開資料顯示，錦樓集團設北京、成都雙總部，業(yè)務涵蓋資管、商業(yè)、智庫及產業(yè)四大板塊，重點發(fā)力“城市更新、在營項目升級、社區(qū)商業(yè)、不良資產收并購、特色文旅”五大產品體系。集團創(chuàng)始人為商業(yè)地產界頗有名氣的田維龍，他深耕行業(yè)近30載，在中糧大悅城曾有15年豐富的運營經驗，曾任大悅城控股商管集團總經理。

據悉，此次萬象Park煥新，空間重構是核心抓手。根據規(guī)劃，項目以“萬象島嶼”為主題，打破傳統(tǒng)商業(yè)原有空間封閉格局，引入自然生態(tài)等可消費資源，逐層貫穿迭代沉浸式場景，讓消費者在購物休閑的同時建立與自然、社區(qū)的深層聯結，同時優(yōu)化配套空間功能和品質，為消費者提供更優(yōu)質的體驗和服務。

另外，業(yè)態(tài)的系統(tǒng)性重構也將上演。項目聚焦“潮趣生活”，規(guī)劃創(chuàng)新業(yè)態(tài)矩陣：包括引入潮流戶外旗艦店，打造福州首個集輕量戶外、運動概念店、定制店為一體的新消費場景空間；挖掘夜經濟集合地，潮人音樂，打造夜生活玩樂場；擴大親子業(yè)態(tài)，構建家庭娛樂中心；緊抓愛寵人群情感及消費需求，打造寵物友好城市地標；4、5樓深挖福州在地文化，發(fā)揮地域特色美食優(yōu)勢，持續(xù)引入全國高顏值、高口碑餐飲品牌。

這種通過場景創(chuàng)新與業(yè)態(tài)重構實現“脫胎換骨”，本質上是對消費需求變遷的深度響應。當自然生態(tài)、情感社交等元素被植入，商場也將從功能性行為轉向體驗式消費。

福州五四in象

2024年12月17日，“五四in象”微信公眾號正式官宣，原福州五四北泰禾廣場將以全新命名煥新啟程。這標志著象嶼集團旗下象嶼商管平臺第三座“in象”系商業(yè)正式落址榕城。

公開資料顯示，該項目于2013年9月開業(yè)，總建筑面積約30萬平方米，商業(yè)體量約12萬平方米，規(guī)劃地下兩層、地上五層。作為福州較早亮相的商業(yè)綜合體，項目曾對區(qū)域商業(yè)發(fā)展起到重要推動作用。然而近年來，受城市商業(yè)崛起與競爭加劇影響，部分品牌陸續(xù)撤出，項目逐漸失去原有競爭力。

象嶼產發(fā)商管接手后，以“五四in象”之名重啟運營。項目定位“區(qū)域全客層休閑中心”，以青年文化為靈魂，融合商業(yè)、文化、社交功能，堅持“內容驅動、場景賦能、體驗至上”核心策略，旨在攜手300余個優(yōu)質品牌打造獨特印記，為五四北品質生活方式提案。

具體來看，品牌引入方面，項目聚焦首店經濟與旗艦店矩陣，重點引入了朱富貴、KKV 4.0福建首店、伶俐超級大店、福州最大綜合游樂體「放假公園」等區(qū)域/城市首進品牌、概念店及體驗店，致力于構建集購物消費、文化沉浸、社交娛樂于一體的城市活力新中心與青年精神新地標。

泉州復悅·尚柏奧萊

泉州復悅·尚柏奧萊（原泉州城東萬達廣場）位于城東核心地段，商業(yè)體量逾11萬方。2016年9月，復星集團與萬達合作，萬達以輕資產模式入主泉州星光耀廣場Mall，并于2018年12月開業(yè)泉州城東萬達廣場，成為萬達福建首個輕資產項目。運營近6年后，萬達于2024年11月30日正式摘牌。

今年3月，復悅商管舉辦品牌發(fā)布會，正式官宣聯手尚柏奧萊打造泉州首個“奧萊零售+多元體驗”城市級商業(yè)項目，命名“復悅·尚柏奧萊”，此舉標志著項目進入煥新升級階段。

據悉，項目在原有基礎上進行了系統(tǒng)性的品質改造，涵蓋了建筑外立面、動線規(guī)劃、景觀設計、燈光系統(tǒng)、導視系統(tǒng)、智慧運營等多個維度。

如外立面采用動態(tài)泛光設計，結合閩南文化元素打造晝夜差異化；海韻森境的外廣場以本土植物群落與階梯步景構建沉浸式森境空間，室內軟裝引入森系美學，通過綠植墻、原木材質及自然光影結合獨有IP“悅悅”橘貓形象，強化“東方生活美學”基因等。

業(yè)態(tài)規(guī)劃上以“品牌+品質+價格”為核心競爭力，全面打造集品牌購物、休閑娛樂、親子互動、美食體驗于一體的開放式奧特萊斯新空間。

目前，項目已成功引入超200個國內外知名品牌，包括超100家聯營奧特萊斯品牌，涵蓋國際輕奢、時尚潮流、運動戶外、兒童親子、家居生活等多個品類。其中不乏BELLE（旗艦店）、MLB（泉州奧萊首店）、CAMEL（旗艦店）、李寧（城市奧萊旗艦店）、安踏（奧萊標桿店）等時尚&潮流運動品牌，及麥當勞、肯德基、星巴克、海底撈、匠和風等頭部餐飲，KK桌球、萬達影城、歡樂迪等娛樂體驗品牌。

官方宣布，項目將于11月29日煥新開業(yè)。未來項目能否通過“奧萊獨家貨品+城市限定體驗”進一步鞏固差異化競爭力，為泉州消費者提供高性價比的品質消費選擇，就拭目以待了。

在城市更新與消費升級的雙重驅動下，福建商業(yè)地產的“更名潮”或許并未結束。但需明確的是，商業(yè)項目的價值重生，從來不在于換個洋氣的名字，而在于以更名為契機，通過資本運作激活資源、專業(yè)操盤重構運營邏輯、場景創(chuàng)新回應消費需求，最終構建起不可復制的核心競爭力。這場存量突圍戰(zhàn)的最終贏家，必將是那些既能讀懂城市脈搏，又能精準捕捉消費者情緒價值的深度參與者。

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