香港最強(qiáng)收租王

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 新鴻基地產(chǎn)官網(wǎng)

香港樓市風(fēng)雨飄搖，內(nèi)地消費(fèi)復(fù)蘇緩慢，港資地產(chǎn)巨頭們紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，或收縮自保，或轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

可新鴻基地產(chǎn)卻逆勢而上，在其最新發(fā)布的2025財(cái)年業(yè)績中，再次展現(xiàn)了“收租王”的深厚底蘊(yùn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2024/25年度財(cái)報(bào)顯示，新鴻基連同所占合營企業(yè)及聯(lián)營公司計(jì)算，錄得營業(yè)收入901.19億港元，同比增長7.8%；基礎(chǔ)溢利218.55億港元，同比增長0.5%；公司股東應(yīng)占溢利192.77億港元，同比增長1.2%。

聚焦物業(yè)租賃板塊，雖香港零售市場持續(xù)疲軟，甲級(jí)寫字樓面臨整固壓力，新鴻基2025財(cái)年依然錄得了連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司在內(nèi)的總租金收入244.61億港元（同比微跌2%），凈租金收入達(dá)183.92億港元。

這一租金收入水平，足以讓許多同行難以望其項(xiàng)背，外界評(píng)價(jià)稱“超穩(wěn)，塌不了一點(diǎn)”。據(jù)悉，今年下半年新鴻基在香港和內(nèi)地將連開四座新商場。

穩(wěn)坐“收租王”之位，新鴻基靠的不僅僅是龐大的資產(chǎn)規(guī)模，更源于審慎的財(cái)務(wù)策略、卓越的運(yùn)營能力以及逆周期布局的前瞻性眼光。

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一年收租超244億港元，

成內(nèi)地品牌入港“最強(qiáng)跳板”

一年收租超240億港元，新鴻基憑借其靈活的品牌調(diào)整策略、兩地招商的聯(lián)動(dòng)，以及豐富的營銷活動(dòng)，積極響應(yīng)著香港和內(nèi)地消費(fèi)者的新需求，以高出租率向市場展現(xiàn)韌性。

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香港：內(nèi)地品牌扎堆進(jìn)場，會(huì)員數(shù)破300萬

在香港大本營，新鴻基地產(chǎn)財(cái)年內(nèi)租金收入175.31億港元，同比下跌2%，凈租金收入下跌3%至129.56億港元。主要受到寫字樓續(xù)租租金下調(diào)、港人消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變等的影響。

單看零售物業(yè)，新鴻基在香港的零售物業(yè)錄得租金收入90.85億港元，同比下滑2%，繼續(xù)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗對消費(fèi)意欲的壓抑所影響；但整體出租率則仍維持在95% 的高位。

據(jù)悉，新鴻基地產(chǎn)在香港擁有26個(gè)商場，商場總樓面面積約116萬㎡(約1,250萬平方呎)。所有商場沿著港鐵線路鋪開，無一不是TOD項(xiàng)目，交通配套成熟，且均為區(qū)域商業(yè)地標(biāo)，主要服務(wù)于周邊住戶和上班族。

面對香港零售環(huán)境的轉(zhuǎn)變，新鴻基除以西沙GO PARK補(bǔ)齊商業(yè)版圖外，對建成多年的成熟項(xiàng)目亦做了眾多調(diào)整，主要集中在三大方面：

• 會(huì)員計(jì)劃提升忠誠度：期內(nèi)，新地商場會(huì)員計(jì)劃The Point會(huì)員數(shù)突破300萬人，活躍會(huì)員及高消費(fèi)客群銷售額穩(wěn)定增長。2025年7月，新鴻基推出貴賓會(huì)籍「The Point Gold」，通過整合集團(tuán)旗下商場、酒店、超市、電訊公司等資源，為忠實(shí)會(huì)員提供全方位的專屬禮遇。除提供額外免費(fèi)泊車時(shí)數(shù)和特快電動(dòng)車充電免費(fèi)預(yù)約服務(wù)外，相關(guān)禮遇還包括新地商場服務(wù)柜臺(tái)、一田優(yōu)先排隊(duì)專線、額外積分獎(jiǎng)勵(lì)和近日開放的貴賓室。

• 引入內(nèi)地品牌營造新鮮感：過往新鴻基旗下商場引入新店鋪，多以日、韓、東南亞等地的網(wǎng)紅品牌為主，如今依托在內(nèi)地項(xiàng)目與租戶建立的良好關(guān)系，以及對港人北上消費(fèi)青睞品牌的掌握，新鴻基旗下商場嘗試更多引入首進(jìn)香港的內(nèi)地知名品牌和餐飲連鎖店（如觀塘APM引入了太二酸菜魚、綠茶餐廳、fufuland舒芙蕾等），為商場增添多元化，提升顧客新鮮感。

  為引進(jìn)更多的品牌，沙田新城市廣場、大埔超級(jí)城和屯門V City重新規(guī)劃了大型商鋪，從而提供更多空間以吸納新商戶。此外，“谷子經(jīng)濟(jì)”、娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)的增加，亦成為了招商的新趨勢。

• 善用公共空間舉辦焦點(diǎn)活動(dòng)：新鴻基旗下多為寫字樓、住宅基座商場，并可通過人行天橋與鄰近住宅和設(shè)施相連，有充足的公共空間。商場配合善用公共空間的政策，以將軍澳東港城為代表的一眾商場利用公共空間舉辦現(xiàn)場表演及推廣活動(dòng)。另外，觀塘APM引入了在春晚中大熱的人形機(jī)器人進(jìn)行表演并擔(dān)任購物大使，以此吸引消費(fèi)者。

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內(nèi)地：上海IFC擴(kuò)容、上海IAPM升級(jí)，補(bǔ)強(qiáng)流量餐飲矩陣

在內(nèi)地，新鴻基的核心資產(chǎn)主要位于以上海為核心的長三角地區(qū)，未來即將入市的項(xiàng)目中亦主要位于該區(qū)域的重點(diǎn)城市。

2025財(cái)年，新鴻基內(nèi)地錄得總租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%；凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%。其中，零售物業(yè)組合收入下滑3%至40.79億港元，主要是由于營業(yè)額租金下跌。

上海IFC：奢侈品牌擴(kuò)容升級(jí)，

流量餐飲帶旺人氣

奢侈品租戶的擴(kuò)張較受外界關(guān)注。今年以來，上海IFC迎來了Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店、BRUNELLO CUCINELLI精品店的開業(yè)，以及TOD’S和FENDI的煥新重啟；Loro Piana百年紀(jì)念限時(shí)體驗(yàn)店和LV珠寶腕表限時(shí)空間接力于一層中庭啟幕。

增添更多元化的餐飲選擇是上海IFC近年招商的重點(diǎn)，希望以流量餐飲激活商場冷區(qū)。期內(nèi)，%ARABICA移位新開，LADY M回歸重開，還有茉莉奶白、裕蓮茶樓、藍(lán)瓶咖啡及LA BOULANGERIE ROBUCHON羅布頌烘焙等新品牌開業(yè)，流量餐飲主要集中于LG2層，少量位于LG1。

除此之外，上海IFC還通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、增設(shè)藝術(shù)裝置和舉辦多元化活動(dòng)，為訪客打造沉浸式體驗(yàn)。重點(diǎn)活動(dòng)包括知名的藝術(shù)和音樂表演節(jié)目，以及展示最新的數(shù)碼科技——AI機(jī)器人見面會(huì)、機(jī)器人總動(dòng)員演出、繽紛歐普藝術(shù)樂園、芭蕾舞劇《天鵝湖》選段表演以及上海彩虹合唱團(tuán)表演等。

另外，有消息指，上海IFC商場還計(jì)劃在未來一年內(nèi)將部分酒店空間改造為零售用途，目前還在與租戶密切協(xié)商。

上海IAPM：運(yùn)動(dòng)戶外強(qiáng)化，

餐飲品牌持續(xù)升級(jí)

年內(nèi)，上海環(huán)貿(mào)IAPM以運(yùn)動(dòng)戶外業(yè)態(tài)強(qiáng)化、咖啡奶茶矩陣補(bǔ)強(qiáng)及餐飲品牌升級(jí)為主要策略進(jìn)行調(diào)改，強(qiáng)化其作為上海潮流集中地的定位。

運(yùn)動(dòng)戶外方面，引入法國山系品牌Topologie中國內(nèi)地旗艦店、美國運(yùn)動(dòng)服飾品牌Vuori、日本戶外品牌Montbell，Salomon、凱樂石FUGA已經(jīng)圍擋。

咖啡、茶飲及甜品上，引進(jìn)韓國酸奶冰淇淋品牌Yoajung中國首店、法式牛軋?zhí)前槭侄Y店moosugar、本土咖啡品牌0566咖啡制作所，以及裕蓮茶樓、淡馬茶坊等茶飲品牌。

餐飲上進(jìn)一步拓寬高端餐飲覆蓋面，增添多樣性，引進(jìn)主打北歐風(fēng)情的ONIONIO上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐廳全國首家旗艦店、新京熹·北京涮肉、YUNNANS X 泓0871臻選云南菜等，新粵菜文鵲、順德菜好運(yùn)發(fā)、馥麗華正在籌備中。

02

香港西沙補(bǔ)空、上海再造徐匯

下半年四大項(xiàng)目集中上場

在香港、內(nèi)地主要城市核心地段的這些投資物業(yè)，具有強(qiáng)稀缺性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是新鴻基租金收入的穩(wěn)定基石。

而往后看，其未來增長動(dòng)力依然可觀。2025年，新鴻基的零售商業(yè)板塊逐漸進(jìn)入爆發(fā)期，從年初的香港西沙GO PARK，到下半年即將登場的香港Scramble Hill（三布目）、天璽·天Mall以及上海的ITC Maison、TODTOWN Mall天薈廣場。

這些項(xiàng)目陸續(xù)投入運(yùn)營后，將進(jìn)一步擴(kuò)大新鴻基經(jīng)常性收入基礎(chǔ)，為集團(tuán)貢獻(xiàn)新增租金收入。

西沙GO PARK創(chuàng)新局，

觀塘板塊續(xù)補(bǔ)強(qiáng)

今年1月22日，新鴻基在香港的全新商業(yè)地標(biāo)“西沙GO PARK”正式開業(yè)。西沙GO PARK由兩大部分組成，包括近100萬平方呎的多元化戶外運(yùn)動(dòng)公園“GO PARK Sports”和約30萬平方呎的運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體。

以推動(dòng)運(yùn)動(dòng)與健康為重點(diǎn)，西沙GO PARK的設(shè)計(jì)打破室內(nèi)與戶外空間的界限，整體建筑由多條互相連接的步道貫通，建筑群與周邊大自然環(huán)境融合，更可提供劍擊、游泳、攀石、滑板等多樣運(yùn)動(dòng)設(shè)施，免費(fèi)的共享徑更為香港的跑友、自行車和輪滑愛好者提供了一個(gè)山海相連的新去處。

除運(yùn)動(dòng)設(shè)施外，西沙GO PARK更引入了多間特色餐廳時(shí)尚生活商店，包括檸季、籽茶、貓員外精釀酒館、BLA BLA bySensory Zero咖啡、牛奶冰室、PHI Coffee & Pancake等，以及寵物用品品牌幸活、pet pet shop，戶外主力店DAISUK大叔，一田日式生活超市將在四季度開業(yè)。在推動(dòng)全民運(yùn)動(dòng)的同時(shí)，也讓訪客盡情享受悠閑的都市假期。

自2025年初正式開幕以來，到訪西沙GO PARK的本地居民及游客人次已超過200萬。新鴻基更將家庭和寵物友善的設(shè)施及服務(wù)從旗艦商場擴(kuò)展至西沙GO PARK，以滿足寵物主人和多代同堂家庭的需要。

即將于下半年分階段開業(yè)的Scramble Hill（三布目）為觀塘The Millennity的基座商場，總樓面面積約50萬平方呎，規(guī)劃10層商業(yè)空間，包含180間商鋪，著重打造多元和活力的時(shí)尚生活，聚焦家庭客群及年輕消費(fèi)群體，重點(diǎn)打造戶外餐飲區(qū)及人寵共融主題空間，與apm形成差異化定位，實(shí)現(xiàn)客源互補(bǔ)。

觀塘The Millennity為新鴻基創(chuàng)紀(jì)之城（Millennium City）的壓軸之作，屬于創(chuàng)紀(jì)之城第八期，新鴻基在此耕耘的時(shí)間相當(dāng)長久。整個(gè)創(chuàng)紀(jì)之城建筑群沿觀塘道分期開發(fā)，橫跨港鐵觀塘線牛頭角站至觀塘站，總樓面面積超過450萬平方呎，包含多棟寫字樓，渣打銀行、東亞銀行等大型金融企業(yè)入駐其中，著名的觀塘apm商場為第五期的寫字樓基座商場。

新鴻基表示，該項(xiàng)目標(biāo)志著創(chuàng)紀(jì)之城版圖從觀塘地鐵站延伸至牛頭角站區(qū)域，進(jìn)一步推動(dòng)觀塘轉(zhuǎn)型為香港第二核心商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目落成后，觀塘商圈商業(yè)面積將新增約46%，預(yù)計(jì)日均客流量可達(dá)15萬人次。

位于啟德體育園旁，擁有22萬平方呎商業(yè)面積的天璽?天 Mall，同樣將于2025年下半年開業(yè)。該商場為新鴻基新樓盤“天璽．天”的屋苑基座商場，天璽．天的住戶可經(jīng)隧道穿梭大型購物商場AIRSIDE及雙子匯，步行3分鐘即可到達(dá)甲級(jí)寫字樓或旗艦及購物商場，消費(fèi)娛樂一應(yīng)俱全。

里程碑項(xiàng)目上海ITC將入市，

上海天薈、蘇州ICC陸續(xù)有來

2025年，新鴻基計(jì)劃新開的項(xiàng)目都在上海。其中，ITC Maison為新鴻基在內(nèi)地打造的最大的單體商業(yè)項(xiàng)目，是新鴻基內(nèi)地布局的又一里程碑。項(xiàng)目總體量70.6萬㎡，由2棟超高層主樓A座辦公樓（220米）和B座辦公樓（370米），15層的上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店、7層裙房以及6層地下室構(gòu)成，頗有“再造一個(gè)徐家匯”之勢。

ITC Maison第一期在2025年下半年開業(yè)，預(yù)計(jì)將提供多樣的餐飲選擇，包括供應(yīng)全日餐單和徐家匯首店。

在此之前，位于ITC Maison四期L4的ITC美食坊（ITC Dining）已率先于今年8月開門迎客，該區(qū)域整體定位瞄準(zhǔn)寫字樓客群需求。首批店鋪涵蓋茶飲、咖啡、奶茶及日式燒肉飯等品類，包括裕蓮茶樓、%Arabica、KOI與大馥·燒肉丼飯等。其余店鋪如復(fù)麗華茶餐廳、M Stand、 LE COQ大公雞小酒館、Vietmiam薈欣·越南、Pintox、Lille Wagas、POETS泰獅等。

同樣在今年下半年開業(yè)的還有TODTOWN天薈，該項(xiàng)目由新鴻基地產(chǎn)、上海城開及閔行城投共同投建，這個(gè)航母級(jí)城市樞紐綜合體的總體量達(dá)71萬方，其商業(yè)部分（體量約14萬方）正式命名TODTOWN Mall天薈廣場，位于上海閔行區(qū)莘莊地鐵站上蓋，規(guī)劃南北兩區(qū)分期開業(yè)，南區(qū)預(yù)計(jì)2025年底首發(fā)亮相。

TODTOWN天薈是上海乃至全國最早規(guī)劃，也是交通功能最多元、業(yè)態(tài)設(shè)施最豐富、工程難度最高的TOD代表之作，地鐵、公交無縫連接商場入口。

莘莊站片區(qū)過往商業(yè)配套由仲盛世界商城一家獨(dú)大，如今坐擁軌交優(yōu)勢的TODTOWN天薈的到來，必然將大幅改觀區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局。

上海之外，新鴻基在在蘇州打造的首座城市綜合體——蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC、全國第四座IFC——杭州IFC、城站一體的廣州南站ICC都在建設(shè)當(dāng)中。其中，杭州IFC的匯西辦公樓一座，預(yù)租進(jìn)展良好，并已于今年7月開始交付；蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC已經(jīng)平頂，現(xiàn)在正進(jìn)行內(nèi)部裝修，只是蘇州ICC的商場體量相對小，只有3.2萬㎡?；I備中的項(xiàng)目皆瞄準(zhǔn)長三角、大灣區(qū)的商業(yè)高能級(jí)城市，且戰(zhàn)略深耕與拓展并行。

當(dāng)然，新鴻基逆周期投資的底氣，離不開極其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。截至2025年6月30日，其凈債項(xiàng)同比減少16%，負(fù)債比率由去年的18.3%進(jìn)一步下降至15.1%，遠(yuǎn)超行業(yè)安全線。

而優(yōu)質(zhì)的收租資產(chǎn)、強(qiáng)大的現(xiàn)金流生成能力，這道護(hù)城河的以讓新鴻基在風(fēng)云變幻的市場中，顯得更加穩(wěn)固，難以撼動(dòng)。

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