格隆匯6月17日｜高盛預(yù)計(jì)，未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因?yàn)槿丝跍p少和價(jià)格下跌的預(yù)期心理持續(xù)沖擊投資興趣。

根據(jù)高盛的預(yù)測，未來每年的住房成交大約是400多萬套，也就是4億平方米。

而根據(jù)今年統(tǒng)計(jì)局1-5月的住宅成交數(shù)據(jù)預(yù)測，2025年全年中國住宅成交面積大約是8億。如果按高盛的說法，豈不是還要再“腰斬”一次？

這個(gè)觀點(diǎn)屬實(shí)有點(diǎn)炸裂了。

住宅成交已經(jīng)腰斬過了，以為要見底了。結(jié)果高盛說又來預(yù)測說還要腰斬一下？很多人開始擔(dān)憂起來，這是不是真的？高盛這個(gè)預(yù)測根據(jù)是什么？

01、

高盛的數(shù)字是怎么來的？

他們把購房需求分成三類：投資需求、人口帶來的需求、拆遷舊改需求。

第一，投資性需求。

高盛認(rèn)為，隨著房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，這部分需求隨著房價(jià)的下跌會(huì)逐漸減少。據(jù)高盛的計(jì)算，在未來的20年里，估計(jì)有2500萬套投資房會(huì)被賣掉，對市場反而是負(fù)反饋。

第二，人口變化帶來的需求。

高盛將這部分需求拆解成三部分：

①城鎮(zhèn)化速度放緩：2024年城鎮(zhèn)化率67%，政府設(shè)定的目標(biāo)是到2030年城市化率達(dá)到70%。

這意味著，從2024年到2030年，每年僅需要增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，這比2010年至2020年間的增速低了一半。

進(jìn)城的人變少了，每年帶來的購房需求也在下降。因此高盛估算，在2020年后降至每年380萬套，在2030年后進(jìn)一步降至每年280萬套。

②總?cè)丝陂_始減少：高盛指出：我國人口在2021年達(dá)到峰值，未來幾年內(nèi)將繼續(xù)減少。計(jì)算顯示，在2010年-2020年，單純由人口增長帶來的新增住房需求平均每年150萬套。

但未來人口減少。這部分需求，在2020年-2030年將減少至-50萬套，在2030年后將減少至-140萬套。

③家庭結(jié)構(gòu)變化：以前很多家庭是三代同堂住一套房?，F(xiàn)在呢？都是兩代甚至一代人住一套房子。也就是說，子女跟父母有分房居住的需求，

高盛預(yù)計(jì)，這種需求將在2020年-2030年貢獻(xiàn)180萬套住房需求，在2030年后增長至210萬套。

第三，拆遷更新需求

高盛認(rèn)為，早幾年的“棚改貨幣化”政策其實(shí)提前透支了一部分需求。未來拆遷帶來的購房量也會(huì)下降。

預(yù)計(jì)，未來城市中的平均拆遷需求，將從每年470萬套降至每年270萬套。

所以高盛總結(jié)：人口見頂+城鎮(zhèn)化放緩+投資客撤退，未來幾年中國城鎮(zhèn)對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，較2017年2000萬套的峰值水平低75%。

02、

高盛的這份報(bào)告有幾個(gè)bug

1、它說“下降75%”是和最高點(diǎn)比，并不是說從現(xiàn)在開始再跌75%。

2、它用“套數(shù)”而不是“面積”算需求，不太合理。

現(xiàn)在大家買房面積越買越大，以前兩套小戶，現(xiàn)在一套大平層。成交套數(shù)變少，不代表總需求減半。

3、它沒算“改善型需求”：普通人一生一般會(huì)有兩次置業(yè)，第二套會(huì)換大房子、好房子。這個(gè)需求它完全沒提。

4、它低估了拆遷和老舊小區(qū)改造的潛力：實(shí)際上，過去中國沒有多少城鎮(zhèn)住宅，70%的商品房都是2010年后建造的。也就是說，未來中國很多房子慢慢變老，將來更新需求只會(huì)多、不會(huì)少。

5、沒有考慮2010年之前被壓抑的需求

高盛沒提2010年之前的數(shù)據(jù)——比如01-05年，正是人口高速增長，城市化率快速提高，房價(jià)高速增長的時(shí)候。住宅成交量是不是應(yīng)該很高才對？

但實(shí)際上當(dāng)時(shí)住宅年均甚至還不到4億平方米。所以高盛沒有放2010年之前的數(shù)據(jù)。顯然這跟它的邏輯其實(shí)是矛盾的。

03、

理性看待：市場確實(shí)變了，但不必過度恐慌

眼下樓市確實(shí)處于二十年來的低谷，成交量也從高點(diǎn)掉了不少。但是高盛說，未來成交量還會(huì)腰斬，這是扯淡。

目前我國住宅銷量下滑至8億，較高點(diǎn)下滑56%。但從國際經(jīng)驗(yàn)看，像我們這樣成交量跌一半多，已經(jīng)崩得差不多了，向下的空間并不大。

所以，大家不用過度恐慌。

目前市場上對將來成交量主要有三種預(yù)測：

保守派：8億平方米

中立派：10億平方米

樂觀派：12億平方米

也就是說，市場普遍認(rèn)為：繼續(xù)大幅下跌的可能性很低，更可能是在當(dāng)前水平震蕩，甚至小幅回升。這與國際經(jīng)驗(yàn)也是相符的。

最近我們還放開了外資買普通住宅的限制。這個(gè)時(shí)候，外媒唱空樓市的聲音可能會(huì)變多——你猜，是不是因?yàn)樗麄兿氤祝?/p>

所以結(jié)論是： 樓市不會(huì)回到瘋漲時(shí)代，但也沒必要相信“還要腰斬”這種嚇人說法。放平心態(tài)，等等政策，看清楚再動(dòng)。