來(lái)源：大偉看樓市

2025 年 9 月，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，注定是一個(gè)具有里程碑意義的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。中央部委的重磅會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向定下了清晰基調(diào)，一系列政策信號(hào)的釋放，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局逐漸明朗化。這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，更與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、民生福祉的改善緊密相連。

政策背景：房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻現(xiàn)狀與政策演變?

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深刻的調(diào)整。從高速增長(zhǎng)階段逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展期，市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投資投機(jī)性需求旺盛。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步放緩、人口結(jié)構(gòu)的變化以及前期調(diào)控政策的累積效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局開(kāi)始悄然改變。尤其是在一些三四線城市，庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}日益嚴(yán)重，而在部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市，盡管需求依然存在，但購(gòu)房門檻較高、市場(chǎng)觀望情緒濃厚等問(wèn)題也制約著市場(chǎng)的健康發(fā)展。?

回顧政策演變歷程，自 2024 年以來(lái)，從中央到地方，一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)措施密集出臺(tái)。2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。到了 9 月 26 日，中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。要回應(yīng)群眾關(guān)切，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這一系列政策的出臺(tái)，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。?

進(jìn)入 2025 年，政策調(diào)整的步伐進(jìn)一步加快。以北京、上海、深圳為代表的一線城市紛紛松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策。8 月 8 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，在多個(gè)關(guān)鍵維度進(jìn)行了調(diào)整。例如，在限購(gòu)政策方面，放開(kāi)了五環(huán)外的限購(gòu)條件，這一舉措極大地改善了市場(chǎng)預(yù)期，交易活躍度顯著增強(qiáng)。中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大指出，北京放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)后，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)出明顯的提升趨勢(shì)，有力地推動(dòng)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著 “止跌回穩(wěn)” 的方向發(fā)展。?

中央部委會(huì)議定調(diào)：政策 “組合拳” 出擊?

在這樣的背景下，中央部委重磅會(huì)議的召開(kāi)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑 “強(qiáng)心針”。會(huì)議明確提出了一系列旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，這些措施可以概括為 “四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，形成了一套強(qiáng)有力的政策 “組合拳”。?

四個(gè)取消?

充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，調(diào)整或取消各類購(gòu)房的限制性措施。主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。這一舉措意味著地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面擁有了更大的靈活性，可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，制定更加精準(zhǔn)的調(diào)控政策。例如，一些庫(kù)存壓力較大的城市，可以通過(guò)取消限購(gòu)限售等措施，刺激市場(chǎng)需求，加快庫(kù)存去化；而對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，則可以在一定程度上保留部分限制性措施，防止市場(chǎng)過(guò)熱。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也有助于簡(jiǎn)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)則，降低交易成本，促進(jìn)市場(chǎng)的流通。?

四個(gè)降低?

主要包括降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款首付比例，降低存量貸款利率，降低 “賣舊買新” 換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。這些措施的核心目的是降低居民購(gòu)房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。以降低存量貸款利率為例，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲介紹，預(yù)計(jì)大部分存量房貸將在 10 月 25 日完成批量調(diào)整，部分中小銀行完成調(diào)整的時(shí)間可能略晚，總體預(yù)計(jì)在 10 月 31 日前全部完成。預(yù)計(jì)存量房貸利率將平均下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)左右，總體將能節(jié)省家庭利息支出 1500 億元，惠及 5000 萬(wàn)戶家庭、1.5 億居民。以北京為例，原房貸利率如果是 4.4%，利率調(diào)整以后為 3.55%，那么 100 萬(wàn)元、25 年期的等額本息房貸，每個(gè)月可少付月供 469 元，共節(jié)省利息支出超過(guò) 14 萬(wàn)元。這對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的利好消息，可以有效提高居民的購(gòu)房能力和消費(fèi)意愿。?

兩個(gè)增加?

一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施 100 萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；二是年底前將 “白名單” 項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到 4 萬(wàn)億元。新增實(shí)施城中村改造和危舊房改造，不僅可以改善居民的居住條件，消除安全隱患，還能在當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，有利于消化存量商品房。相關(guān)政策包括重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款，允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債，給予稅費(fèi)優(yōu)惠，商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估可發(fā)放商業(yè)貸款等。

而將 “白名單” 項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到 4 萬(wàn)億元，則為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的資金支持，有助于緩解企業(yè)的資金壓力，保障項(xiàng)目的順利推進(jìn)。截至 10 月 16 日，“白名單” 房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到 2.23 萬(wàn)億元。接下來(lái)，金融監(jiān)管總局將進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn) “白名單” 項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目 “應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款 “應(yīng)貸盡貸”，資金撥付 “能早盡早”。?

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的影響?

購(gòu)房者：購(gòu)房成本降低，需求有望釋放?

對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，中央部委會(huì)議定調(diào)后的政策調(diào)整帶來(lái)了諸多利好。首先，購(gòu)房成本顯著降低。降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例以及存量貸款利率，都直接減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。以首次購(gòu)房者為例，較低的首付比例使得他們能夠更容易實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想；而對(duì)于有改善性住房需求的家庭來(lái)說(shuō)，降低存量貸款利率和 “賣舊買新” 換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，使得換房成本大幅下降。這將刺激更多的剛性和改善性住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì) 70 個(gè)大中城市在 9 月下旬開(kāi)展的月度房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為 58.3% 和 45.4%，對(duì)比上月調(diào)查結(jié)果，分別提高 10 個(gè)和 6.5 個(gè)百分點(diǎn)。這表明市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，購(gòu)房者的預(yù)期也在改善。?

房地產(chǎn)企業(yè)：資金壓力緩解，迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇?

房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去幾年面臨著巨大的資金壓力和市場(chǎng)困境。而此次中央部委的政策調(diào)整，為企業(yè)帶來(lái)了新的生機(jī)。一方面，“白名單” 項(xiàng)目信貸規(guī)模的增加以及融資機(jī)制的優(yōu)化，使得企業(yè)能夠獲得更多的資金支持，有助于緩解資金鏈緊張的局面。這將保障在建項(xiàng)目的順利推進(jìn)，減少爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了資金保障。另一方面，政策的調(diào)整刺激了市場(chǎng)需求，房屋銷售速度有望加快，企業(yè)的資金回籠也將更加順暢。例如，在一些政策調(diào)整力度較大的城市，新房和二手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)積極的信號(hào)。企業(yè)可以抓住這一機(jī)遇，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。?

地方政府：穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會(huì)和諧?

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及眾多行業(yè)，如建筑、建材、家電等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。通過(guò)政策調(diào)整促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，可以有效避免因房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定也關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。保交房工作的順利推進(jìn)，保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，避免了因樓盤爛尾等問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)矛盾。同時(shí)，加大保障性住房建設(shè)力度，解決新市民、青年人的住房問(wèn)題，也有助于提高城市的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。?

市場(chǎng)反應(yīng)與未來(lái)趨勢(shì)展望?

自中央部委會(huì)議定調(diào)以及相關(guān)政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了積極的變化。10 月份以來(lái)，新房和二手房成交大幅增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)介紹，國(guó)慶期間，一些房地產(chǎn)樓盤的到訪量、成交量有明顯改善。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間新房成交面積增長(zhǎng) 102%，二手房成交面積增長(zhǎng) 205%。剛需積極入市，帶動(dòng)普通商品房樓盤銷售，大城市土地市場(chǎng)也出現(xiàn)回暖跡象。?

從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，隨著政策的持續(xù)發(fā)力和市場(chǎng)信心的進(jìn)一步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。但同時(shí)也需要注意，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，不再是過(guò)去的高速增長(zhǎng)模式。未來(lái)，市場(chǎng)將更加注重品質(zhì)和差異化發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，打造更加符合消費(fèi)者需求的 “好房子”，推動(dòng)建設(shè)不同面積、不同價(jià)位的住房，滿足多樣化的住房需求。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，推動(dòng) “好房子” 建設(shè)，要抓樣板、立標(biāo)準(zhǔn)、建體系、強(qiáng)科技，要在房屋建設(shè)中應(yīng)用新一代的信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)。另一方面，政府也將繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。例如，完善房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管機(jī)制，確保房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)，保障購(gòu)房者合法權(quán)益。?

綜上所述，10 月開(kāi)始，隨著中央部委重磅會(huì)議的定調(diào)和一系列政策的落地實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全明牌。無(wú)論是購(gòu)房者、房地產(chǎn)企業(yè)還是地方政府，都需要順應(yīng)這一市場(chǎng)變化，抓住機(jī)遇，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。