最近，我的表弟潘亮想購買二手房作為婚房，主要原因是二手房價格要比次新房低15%-20%。而且，二手房的地段也都還不錯，周邊超市、醫(yī)院、學(xué)校、交通等配套設(shè)施也齊全。如果遇到老房子拆遷，還能夠拿到一筆拆遷補償款。不過，房產(chǎn)中介卻勸告他：房齡在20年以上的老房子，就真心建議別買了。

于是，我表弟就開始追問背后的原因。這位房產(chǎn)中介笑了笑說：“做這行久了，見過太多人買了老房子后悔的。有些話不提醒客戶，心里過意不去。”此外，這位房產(chǎn)中介建議：買房還是選擇5-10年的次新房，雖然價格高一些，可居住體驗會好很多，長遠來看也更劃算。那為什么二手房一旦超過20年以上，就不再建議大家購買了呢？

第一，老房子質(zhì)量問題越來越多

20年以上的老房子雖然價格便宜，地理位置好。但由于建造年代久遠，往往存在著電路老化、電梯故障、外墻脫落、房屋滲水、管道老化、門窗變形等問題。這些看上去問題都不大，但需要動用維修基金。

而一旦維修基金用完，就需要樓里的居民出錢分攤。而這就需要花費一大筆錢。所以，從表面上看，購買20年以上老房子性價比很高，但是遇到大筆的維修基金方面的支出，業(yè)主們就會覺得這筆錢花得有點冤，至少次新房就不需要交這么多維修基金。

第二，老房子流動性比較差

買了20年房齡以上的老房子，流動性很差。如果要想賣房變現(xiàn)，難度較大，而且時間較長。有業(yè)內(nèi)人士介紹："超過20年的房子，平均在市場上掛牌時間是127天，而10年以內(nèi)的房子，平均掛牌時間只要43天。"兩者差距這么大，說明了老房子確實不好賣。

第三，銀行房貸政策也不友好

目前，多數(shù)銀行對房齡超過20年的二手房，貸款條件都很嚴格。要么拒絕對20年房齡以上提供房貸。要么，提高20年房齡以上的房貸的利率，以及首付比例。這意味著，購買20年房齡以上的家庭，即使申請銀行貸款獲得通過，所承擔(dān)的房貸利率、貸款買房的首付門檻都是非常高的。事實上，銀行對超過20年房齡的購房者也并不是非常友好的。

第四，老房子的戶型設(shè)計不合理

由于20多年前的房子設(shè)計理念和現(xiàn)在存在著較大差別，很多老房子戶型設(shè)計不合理。要么是客廳沒有采光的窗戶，或者臥室面積都較小，這樣業(yè)主居住體驗會很差。要么廚房間或衛(wèi)生間沒有窗戶，這么由于長期不通風(fēng)，這里容易滋生霉菌。

還有一些老房子廚房或衛(wèi)生間的窗口正對著樓梯過道，采光能力較弱?？傊戏孔拥暮芏鄳粜驮O(shè)計都不合理，難以滿足現(xiàn)代人越來越高的居住要求。

第五，老房子的貶值速度較快

現(xiàn)如今，國內(nèi)各地房價都處于下降的趨勢之中，像新房或次新房的抗跌能力比較強，而老房子的貶值速度要遠比次新房快得多。2021年上海市民奚敏花了400萬購買了一套“老破小”，現(xiàn)在這套房子只值256萬。

在短短的4年時間里，房價下跌超過30%，跌幅遠大于附近的次新房。所以，現(xiàn)在購買20年房齡的老房子，將來很有可能會面臨房子繼續(xù)貶值的麻煩。

有房產(chǎn)中介不小心說漏了嘴：二手房的房齡一旦超過20年，就真心建議別買了。主要是以上這5個原因。如果購買了這類二手房，居住體驗感會比較差。當然，如果剛需結(jié)婚實在沒有錢買婚房，買套老房子過渡一下，也是無奈之舉。

此外，像一些投資客，購買老房子為了博拆遷，我們覺得這個風(fēng)險還是比較大的。因為，現(xiàn)在很多地區(qū)的老房子都面臨著舊改和原拆原還，投資老房子遇到拆遷，實現(xiàn)一夜暴富的機會越來越少。所以，希望投資客也不要輕易購買老房子，避免被套在里面，難以脫身。