對出租承租活動(dòng)、住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為作出明確要求

甲醛超標(biāo)、亂扣押金、房東突然漲租……租房的坑，你踩過嗎？9月15日起，我國首部專門針對住房租賃的行政法規(guī)——《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式施行。

《條例》對出租承租活動(dòng)、住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為等都做了明確的要求。

速覽

安全

住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、裝修等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)

《條例》指出，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。此外，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

押金

無正當(dāng)理由不得扣減押金

《條例》規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

退租

留出合理時(shí)間，不得暴力、威脅退房

《條例》規(guī)定，出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

隱私

不得非法買賣他人信息

《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。

合同

實(shí)名簽訂合同并備案

出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應(yīng)當(dāng)向所在地房產(chǎn)管理部門備案。

點(diǎn)評

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉——

《條例》將提振市場預(yù)期和信心

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，《條例》對老百姓反映集中，一些急難愁盼的問題，比如“群租”“提燈定損”“打隔斷”等亂象的處置有積極意義。其出臺(tái)提振了市場的預(yù)期和信心。

李宇嘉指出，從短期影響看，《條例》對房源的合規(guī)性、經(jīng)營主體的規(guī)范性提出了明確的要求，落實(shí)下去后，部分房源可能退出市場，特別是一些租金較低的非住宅租賃房源、二房東籌集的房源、打隔斷的房源等；另外房源合規(guī)化，會(huì)提升投入，可能導(dǎo)致部分區(qū)域租金上漲，低收入群體租賃選擇減少。對此，要加大保障性租賃住房供給，還要加大規(guī)劃、用地、融資、稅費(fèi)扶持，積極盤活存量房源，增加市場供應(yīng)。

“整體看，《條例》對各方權(quán)益的規(guī)范，會(huì)提高租賃穩(wěn)定性，提升租房意愿，租賃現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，從而激勵(lì)市場主體投資住房租賃，包括一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有利于促進(jìn)行業(yè)從增量向存量，從建設(shè)到運(yùn)營的轉(zhuǎn)型，對行業(yè)新模式構(gòu)建，對REIT（不動(dòng)產(chǎn)投資信托）發(fā)行有積極意義，市場有了新的投資防線?！崩钣罴伪硎?。

焦點(diǎn)

個(gè)人房東不罰款

“房東稅”說法存誤導(dǎo)

不少房東擔(dān)憂《條例》將帶來新的稅收負(fù)擔(dān)。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)行了分析。

實(shí)踐中為什么很少有房東交稅？嚴(yán)躍進(jìn)表示，在日常生活中，大多數(shù)房東與租客之間簽訂的是私人合同，租金不高，租賃行為具有“非正式”特點(diǎn)，房東普遍沒有主動(dòng)申報(bào)納稅的習(xí)慣。因此，盡管出租房屋本質(zhì)上是經(jīng)營行為，但現(xiàn)實(shí)中主動(dòng)繳稅的房東較少。如果租客需要發(fā)票（例如單位可報(bào)銷租金），房東則需通過稅務(wù)APP等渠道開具發(fā)票，此時(shí)就需要依法繳納個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅，綜合稅率一般為租金的2.5%左右?！袄?，月租金1000元，稅費(fèi)大約為25元。但若租客不要求發(fā)票，多數(shù)房東不會(huì)主動(dòng)報(bào)稅?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合同備案的主要目的，是為了規(guī)范租賃市場，保障交易安全，方便租客辦理居住證、提取公積金用于租房等公共服務(wù)。備案并不等同于征稅，且目前個(gè)人房東出租房屋不屬于強(qiáng)制備案范圍，也不存在因未備案而罰款的情況。

“根據(jù)《條例》，住房租賃合同備案是推薦行為，而非強(qiáng)制。僅針對住房租賃企業(yè)、長租公寓、保障性租賃住房等機(jī)構(gòu)出租行為，才要求強(qiáng)制備案。個(gè)人房東不備案不會(huì)被罰款，但如果租客有需要，也可自行辦理備案，且不收取任何費(fèi)用?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“房東稅”這一說法存在誤導(dǎo)，容易讓公眾誤解為條例要對房東加稅或嚴(yán)管。

案例

VR不等于實(shí)物，要實(shí)地看房

記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)獲悉，今年6月，身在異地的黃小姐打算畢業(yè)后來廣州工作，為了能盡快找到落腳點(diǎn)，她在某租售平臺(tái)尋找出租房。黃小姐通過平臺(tái)上的VR看房功能，最終選定了某一物業(yè)，并與發(fā)布該房源的經(jīng)紀(jì)人劉某聯(lián)系。經(jīng)紀(jì)人劉某詢問黃小姐是否需要約業(yè)主看房，黃小姐覺得通過VR看房已經(jīng)了解了房子的大致情況，不需要實(shí)地看房。最終在經(jīng)紀(jì)人劉某的促成下，黃小姐與業(yè)主完成了線上簽約，向業(yè)主支付了“兩押一租”以及向中介公司支付了中介服務(wù)費(fèi)。

一周后，黃小姐攜帶行李來到廣州，并到中介公司拿出租房屋的鑰匙，打算入住前打掃房屋衛(wèi)生。打開房門，發(fā)現(xiàn)房屋的套內(nèi)面積比線上VR看起來的要小很多，采光也不理想，而且睡房的空調(diào)老化，使用時(shí)噪音大。黃小姐向業(yè)主提出解除合同并退還“兩押一租”。業(yè)主表示合同已簽訂，如果黃小姐執(zhí)意退房，將按合同的違約條款執(zhí)行。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，本案中，不能認(rèn)定中介公司發(fā)布虛假房源信息。“因?yàn)橹薪槭鞘軜I(yè)主委托放盤，發(fā)布的信息也是真實(shí)的，只是VR技術(shù)讓承租人對房子面積產(chǎn)生了誤會(huì)。”

那么，打工人應(yīng)該如何正確租房？如何查詢租房企業(yè)、機(jī)構(gòu)？實(shí)地看房注意什么？押金難退怎么辦？廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)向記者介紹了一些小妙招。

●看房應(yīng)注意什么？

一、檢查屋內(nèi)家私家電、廚衛(wèi)浴等各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備，做好記錄，發(fā)現(xiàn)房屋有電器損壞、下水道堵塞、房屋滲漏等問題，及時(shí)向業(yè)主溝通解決方案。

二、新裝修房屋全新家私有可能甲醛超標(biāo)，看房時(shí)如嗅到明顯的刺激味道，謹(jǐn)慎選擇。

三、對噪音、采光等有較高要求，建議多時(shí)段看房，避免入住體驗(yàn)不佳，引起糾紛。

●如何查詢中介信息？

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提示，要警惕遠(yuǎn)低于市場價(jià)的房源；可先視頻看房，再實(shí)地確認(rèn)；盡量選擇經(jīng)營規(guī)范，市場信譽(yù)度高的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)或選擇有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書的中介機(jī)構(gòu)。

租客可以通過以下途徑查詢租賃企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)信息：登錄廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)——陽光租房查詢登記在冊的租賃企業(yè)；或登錄廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行業(yè)數(shù)據(jù)查詢已備案的中介機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人；或關(guān)注廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)、協(xié)會(huì)官網(wǎng)查詢中介信用檔案。

●租房合同有模板嗎？

簽訂租賃合同時(shí)，推薦使用廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布的《廣州市住房租賃合同示范文本》，可有效預(yù)防和減少房屋租賃過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。簽合同前務(wù)必認(rèn)真逐條閱讀合同條款，充分理解合同內(nèi)容，不明白的應(yīng)讓中介人員解釋說明。

●如何保障自己的押金不被亂扣？

一、入住時(shí)全程錄像記錄房屋現(xiàn)狀。

二、水表、電表、煤氣表讀數(shù)拍照，發(fā)房東確認(rèn)。

三、支付房租后要保留相應(yīng)的支付憑證，如押金收據(jù)及每月租金的轉(zhuǎn)賬記錄等。租賃期間對房屋家私家電產(chǎn)生的維修保養(yǎng)更換等費(fèi)用也需要保留好票據(jù)，可作為今后協(xié)商的重要依據(jù)。

四、退房時(shí)要求房東當(dāng)場驗(yàn)房并簽字確認(rèn)，當(dāng)面結(jié)清。

■新快報(bào)記者 王彤 見習(xí)記者 程羽