編者按：

近年來(lái)，國(guó)家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺(tái)《合肥市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺(tái)推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥龍崗片區(qū)，承載著老合肥工業(yè)記憶與市井煙火。

在合肥 “東進(jìn)” 戰(zhàn)略的宏偉藍(lán)圖下，瑤海區(qū)作為城市發(fā)展的 “東大門(mén)”，正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的蝶變。而龍崗片區(qū)，這片承載著老合肥工業(yè)記憶與市井煙火的土地，無(wú)疑是瑤海城市更新浪潮中最受矚目的 “主戰(zhàn)場(chǎng)” 之一。

從散落的城中村、老舊的廠房，到即將崛起的現(xiàn)代化住宅、完善的配套設(shè)施，龍崗片區(qū)的每一次 “蛻變” 都牽動(dòng)著無(wú)數(shù)合肥人的心。尤其是對(duì)于片區(qū)內(nèi)的居民而言，拆遷安置關(guān)乎切身利益；對(duì)于購(gòu)房者和投資者來(lái)說(shuō)，片區(qū)的新房、二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)以及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，是判斷區(qū)域價(jià)值的重要依據(jù)；而對(duì)于城市規(guī)劃者和建設(shè)者，更新周期的把控與參與主體的協(xié)同，直接決定著城市更新的效率與質(zhì)量。

NO.1|壹

瑤海龍崗片區(qū)更新

早在去年，瑤海區(qū)龍崗片區(qū)城市更新項(xiàng)目投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化招標(biāo)計(jì)劃，據(jù)悉，瑤海區(qū)龍崗片區(qū)分兩個(gè)地塊。

瑤海區(qū)龍崗片區(qū)一主要是對(duì)片區(qū)內(nèi)孫小郢、何壩院、吳小郢、板橋楊小、杜壩院、東升、馬崗永樂(lè)方郢、三小城中村、站塘城中村G、F地塊、東七城中村、 朱小郢12個(gè)城中村地塊進(jìn)行拆遷改造。

涉及現(xiàn)狀拆遷戶數(shù)約3280戶，安置人數(shù)約8406人，拆遷房屋面積約87.89萬(wàn)平方米，拆遷改造后可釋放土地約868.21畝。

瑤海區(qū)龍崗片區(qū)二主要是對(duì)片區(qū)內(nèi)朱磚井、新方郢、瓜子廠3個(gè)城中村地塊進(jìn)行拆遷改造。

涉及現(xiàn)狀拆遷戶數(shù)約579戶，安置人數(shù)約1011人，拆遷房屋面積約19萬(wàn)平方米，征遷改造后可釋放土地約130.38畝。

而根據(jù)今年年初合瑤征預(yù)告〔2025〕2號(hào)公告文件顯示，擬征收土地位于龍崗街道籌備組大店社居委劉溝沿、劉小郢村民組內(nèi)。

NO.2|貳

市場(chǎng)回歸理性

整個(gè)龍崗片區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，板塊主要還是以是周邊地緣客群的優(yōu)選之地，從合肥樓市高峰期來(lái)看，該片區(qū)在2021年成交3宗涉宅用地，樓面價(jià)接近9000元/㎡，相對(duì)比較穩(wěn)定，且已有龍湖、偉星等多家房企進(jìn)駐。該板塊的土地成交集中在2021年，當(dāng)年成交3宗涉住地塊，樓面價(jià)接近9000元/㎡，2022年和2023年均出讓2宗涉宅用地，但2023年成交的2宗純居住用地樓面價(jià)都已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)/㎡，且都達(dá)到了競(jìng)品質(zhì)階段，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)熱度不低。

而在2024年年底合肥土拍中，合肥復(fù)興置業(yè)和中建國(guó)際投資聯(lián)合以底價(jià)競(jìng)得 YH202410 號(hào)地塊，成交單價(jià)815萬(wàn)/畝，成交總價(jià)69584.7萬(wàn)元，成交樓面價(jià)5094元 / 平方米。地塊位于瑤海區(qū)臨泉東路以南、皇甫山路以東，面積85.38畝，為純居住用地，容積率≤2.4。

在今年4月份，該宗地塊規(guī)劃出爐，項(xiàng)目規(guī)劃10棟22-26F高層住宅，共1338套房源，該地塊后期上市后將是龍崗片區(qū)唯一新計(jì)容項(xiàng)目。

再來(lái)看下片區(qū)內(nèi)二手房情況，目前整個(gè)瑤海區(qū)二手房?jī)r(jià)格都相比比較低，而龍崗板塊價(jià)格也是在區(qū)域中比較靠后的，截止目前，龍崗片區(qū)掛牌4284套房源，掛牌價(jià)格9300元/㎡。

整個(gè)片區(qū)掛牌價(jià)格超過(guò)1萬(wàn)/㎡的小區(qū)比較少，主要是一些品質(zhì)次新房，主要集中靠近大眾路，比如偉星長(zhǎng)江賦掛牌價(jià)1.8萬(wàn)/㎡，龍湖春江酈城掛牌價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，融悅四季掛牌價(jià)1.3萬(wàn)/㎡，另外沿郎溪路兩側(cè)，瑤海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊，比如萬(wàn)達(dá)華府掛牌價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，郎溪上里掛牌價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，其他小區(qū)掛牌價(jià)價(jià)格基本在7000-9000元/㎡，板塊內(nèi)二手房?jī)r(jià)差最高超1萬(wàn)/㎡，而整個(gè)板塊內(nèi)二手房成交價(jià)格在8480元/㎡。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

2025 年瑤海龍崗片區(qū)的城市更新，既是對(duì)國(guó)家 “以更新促發(fā)展” 政策的積極響應(yīng)，也受到合肥東部新中心建設(shè)利好。通過(guò)連片改造，片區(qū)不僅將告別 “城中村扎堆” 的舊貌，更將通過(guò)土地盤(pán)活、配套升級(jí)，實(shí)現(xiàn)從 “城市邊緣” 到 “宜居新城” 的蛻變，為上萬(wàn)居民帶來(lái)生活品質(zhì)的提升。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更新帶來(lái)的土地供應(yīng)放量與配套完善，既緩解了城東住房供需矛盾，也推動(dòng)了市場(chǎng)從 “低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)” 向 “品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)” 轉(zhuǎn)型，為合肥樓市注入新活力。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)認(rèn)為：2025 年是合肥城市更新 “由點(diǎn)及面” 的關(guān)鍵年，龍崗片區(qū)的實(shí)踐具有典型意義 —— 其通過(guò) “市場(chǎng)化安置 + 品牌房企參與 + 民生保障優(yōu)先” 的模式，平衡了 “更新效率” 與 “居民利益”，為后續(xù)其他片區(qū)改造提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。未來(lái)，隨著各種配套落地，龍崗片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入 “價(jià)值兌現(xiàn)期”，房?jī)r(jià)仍有穩(wěn)步上漲空間，但需警惕開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)快帶來(lái)的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，建議政府加強(qiáng)土地出讓節(jié)奏管控，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。