最近幾個(gè)月，屢有消息：“新房搶購(gòu)潮”，

最近看到幾個(gè)消息，讓人感覺(jué)樓市似乎有啟動(dòng)的跡象。

一個(gè)是，湖北近幾個(gè)月多次出現(xiàn)““新房搶購(gòu)潮”，先是441套房源，創(chuàng)下“2小時(shí)清盤”紀(jì)錄?！?，緊接著最近又出現(xiàn)186套房源，2小時(shí)售罄；

另一個(gè)消息，深圳半年賣3萬(wàn)套新房 誕生3個(gè)“日光盤”。

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年上半年深圳一二手房成交量約6.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)49.6%，其中住宅成交量接近5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)38.3%，

不少大佬直言：“深圳樓市保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，整體成交表現(xiàn)超過(guò)去年同期”。

但實(shí)際情況，可能沒(méi)表面看起來(lái)那么火熱。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市新房?jī)r(jià)格其實(shí)比去年下降了0.9%。除了上海漲了5.9%，北京、廣州、深圳都在跌，跌幅最高達(dá)到4.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.4%和3.7%。

再看房企銷售：全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企8月份總銷售額環(huán)比降了1.9%，同比更是大跌17.6%。

所以，別看個(gè)別消息很熱鬧，就以為市場(chǎng)要全面上漲了。從整體來(lái)看，樓市未來(lái)五年的走勢(shì)，可能正如央行原統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成所預(yù)測(cè)的那樣。

他曾經(jīng)多次預(yù)測(cè)樓市，事后看，基本都是言中了。現(xiàn)在想想也不奇怪，他做過(guò)央行統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)，對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)應(yīng)該是了如指掌，推出的結(jié)論自然也是有依據(jù)的。

比如2019年底，他說(shuō)“未來(lái)半年到一年半房?jī)r(jià)會(huì)漲”，結(jié)果2021年上半年房?jī)r(jià)真的見(jiàn)頂，之后一路回調(diào)。

他還在首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上再次預(yù)測(cè)，主要有3個(gè)方面：

那么，該怎么理解他的話呢？

首先，他談到的“L型”，不光指價(jià)格，也指行業(yè)規(guī)模。從2021年頂峰期每年能賣18億平米，降到目前沒(méi)每年10-12億平米區(qū)間，也將持續(xù)多年，這是銷售市場(chǎng)“L”型的含義。

其次，行業(yè)調(diào)整還沒(méi)結(jié)束。如果按照盛松成的說(shuō)法，從2021年下半年算起，可能要2025–2026年才能穩(wěn)定下來(lái)。

而且，他說(shuō)的也不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，這實(shí)際上跟當(dāng)初王石預(yù)測(cè)的觀點(diǎn)也很類似，他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)大概需要三到五年才能調(diào)整過(guò)來(lái)，

這個(gè)調(diào)整主要是指，很多房企債務(wù)問(wèn)題還沒(méi)解決，這個(gè)還需要時(shí)間，

畢竟龐大的房子債務(wù)不是一朝一夕能解決的，或資金支持優(yōu)質(zhì)房企，或重組兼并，或關(guān)門，處理這一系列問(wèn)題，都需要足夠的時(shí)間。

最后，這也是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，即上面在努力降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度，既然持續(xù)調(diào)整了這么久，也要堅(jiān)持“房住不炒”原則。

按盛松成的說(shuō)法，房地產(chǎn)貸款余額從23年第二季度的23.1%，降至第三季度的22.7%，讓更多資源流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，這是發(fā)展趨勢(shì)，不可逆。

說(shuō)白了，就行業(yè)而言，我們未來(lái)不可能再重振昔日雄風(fēng)，更多資金會(huì)流向制造業(yè)和服務(wù)業(yè)——這個(gè)大趨勢(shì)不會(huì)變。

為什么盛松成會(huì)這樣判斷？有幾個(gè)現(xiàn)實(shí)因素支撐：

第一，人口因素。

這應(yīng)該是最根本的因素，近五年我們的出生人口變化很大，從一年出生1600多萬(wàn)、1700多萬(wàn)，驟降至不足1000萬(wàn)，

說(shuō)到底，沒(méi)有人就沒(méi)有購(gòu)房需求，出生人口下降，也意味著住房的需求將下降。

當(dāng)然了，出生人口應(yīng)也不會(huì)無(wú)休止下降，一當(dāng)年，鼓勵(lì)生育措施在加速推進(jìn)；另一方面，人口替代的自我修復(fù)機(jī)制也在起作用，住房市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)“L”型應(yīng)該也是靠譜的。

第二，我們也在吸取日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，不會(huì)任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大。

現(xiàn)在的政策不是為了刺激房?jī)r(jià)再次大漲，而是慢慢擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)。

但是軟著陸也需要時(shí)間，用4-5年時(shí)間應(yīng)是合理的。

第三，市場(chǎng)繼續(xù)大跌的空間不大了。部分城市可能率先企穩(wěn)回暖。

整體而言，2024年市場(chǎng)基本還是以價(jià)走量?，F(xiàn)在購(gòu)房市場(chǎng)對(duì)比2024年底的成交量看，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，特別是一些抱著抄底心態(tài)的購(gòu)房者，他們覺(jué)得市場(chǎng)差不多了，這種情緒會(huì)延續(xù)到2025年下半年，對(duì)樓市去庫(kù)存有幫助。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較一致觀點(diǎn)是，下半年市場(chǎng)將有所表現(xiàn)，具體而言：

都知道，從2021年下半年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商拿地和新開(kāi)工都大幅減少。就算需求變少，但畢竟供應(yīng)減得更多。

一旦市場(chǎng)回暖，庫(kù)存下降較快，但新增供應(yīng)又不多，這將體現(xiàn)在未來(lái)1-2年的市場(chǎng)上。到時(shí)候部分區(qū)域房?jī)r(jià)可能反而有支撐。

此外，這兩年的土地市場(chǎng)已經(jīng)在一些熱點(diǎn)城市有所回暖，比如成都、杭州、西安等城市，包括此前較為低迷的鄭州、武漢等土拍市場(chǎng)，也有一些溢價(jià)成交地塊成交，說(shuō)明已有先知先覺(jué)的資金在運(yùn)作。

當(dāng)然了，更重要的是政策，一線城市三個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次放寬購(gòu)房門檻，可見(jiàn)上面也很想穩(wěn)住樓市。說(shuō)白了，就是不想讓市場(chǎng)一直冷下去。

種種跡象表明，雖然房地產(chǎn)很難回到過(guò)去的黃金時(shí)代，但這個(gè)行業(yè)不會(huì)消失。我們的城中村改造等三大工程還被納入房地產(chǎn)發(fā)展新模式，拆遷還在繼續(xù)，人們對(duì)更好的居住需求也是一直存在的，

引用熱播電視劇《繁花》中很火的一句臺(tái)詞：

“世界上唯有土地與明日同在?！?/strong>

大意是，土地是你唯一值得奉獻(xiàn)和奮斗的東西。

房子難道不是如此嗎？你看看當(dāng)前，老百姓家庭70%的財(cái)富都在房子上，城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%，近42%的家庭擁有2套甚至更多房產(chǎn)。

為什么財(cái)富占比這么大？擁有率這么高？難道這還不能說(shuō)明問(wèn)題嗎？

說(shuō)白了，存在即是合理！還是那句話：未來(lái)房子雖然不會(huì)像以前那樣暴漲，但它依然重要。