為什么不直接限制房價

今天看到一個話題，問政府為什么不停的加杠桿而不直接限制房價？其實這個話題存在很多年了。以前加杠桿限制房價的上升，效果是有的，但是不明顯。現(xiàn)在加杠桿限制房價的下降，效果也是有的，同樣不明顯。所以就難免有人問為什么不干脆把房價限制了。應(yīng)該說這是一個好問題，尤其是在社會主義環(huán)境之下，我們有大把的理由去影響市場。就算是我們真的做回計劃經(jīng)濟，對于社會主義這個背景來說，似乎也無可厚非。

但是我需要提醒大家注意一個關(guān)鍵的問題，就是市場這個東西，它是天然存在的，它并不會因為某一個國家的制度是社會主義還是資本主義就發(fā)生改變。市場本身是中性，但是他在資本主義環(huán)境中，就會成為資產(chǎn)階級的一個工具，成為那些富有階層統(tǒng)治社會的一個力量。而市場在社會主義環(huán)境中，就如同我們所看到的一樣，如果國家能夠制定出完善的規(guī)則和規(guī)范，那么市場就應(yīng)該能夠起到對于資源調(diào)配的優(yōu)化作用。

所以我們期待的市場是什么樣的呢？實際上，只有中國才有開放平等的市場環(huán)境，資本主義國家是不會存在這些東西的。資本主義國家的政體決定了國家是資產(chǎn)階級的一單生意，所以包括市場在內(nèi)的國家的一切，都只會服務(wù)于資產(chǎn)階級，所以就不會有公平完善的市場制度。

然后再來關(guān)注第二件事，就是市場有自己的發(fā)展規(guī)律。它是客觀存在的東西，它就必然有自己的發(fā)展規(guī)律。市場的很多表現(xiàn)會受到外界環(huán)境的影響，比如說政策或者供需，但是它最終還是會回到自己的發(fā)展規(guī)律上。相信前些年大家都學(xué)過科學(xué)發(fā)展觀相關(guān)理論，市場的發(fā)展也是其中的一個部分。這其中有一個細節(jié)相信大家都很熟悉，就是價值決定價格，價格圍繞價值波動。落實在房地產(chǎn)市場上，就是這一套房子值多少錢，他就要賣多少錢。它的價格會根據(jù)市場的供需情況以及國家政策發(fā)生變化，偏離價值，但最終仍然會回歸價值。

前面做了這么多鋪墊，并不能作為我們不直接干涉房價的一個理由。下面從兩個方面來深入討論，為什么不能直接干涉房價。

首先，從對房價的限制角度進行分析。如果政府參與了房價的確定，比如說現(xiàn)在我們來確定某一個地區(qū)房價的最低價格，不允許它低于一個下限。這個價格有可能比房子自身的價值要高，那所造成的情況，就有可能是人們從這個地區(qū)流出，朝向那些房屋的價格和價值相對來說能夠匹配的地區(qū)。人口的流出會進一步影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，隨后的一系列影響都會可以說是——很恐怖。當(dāng)然還有另外一種情況，就是政府定的價格，比實際市場表現(xiàn)的價格要低。這種情況下，不會對市場產(chǎn)生什么不利的影響，但是對應(yīng)的也就無法形成對于房價下跌的阻止作用。

接下來，我們從第二個角度來考察，為什么不能直接限制房價的問題。實際上，這個問題的本質(zhì)應(yīng)該是為什么我們要對市場施加杠桿，而不是直接制定相關(guān)制度來規(guī)范市場，進一步形成曾經(jīng)的計劃經(jīng)濟。實際上，計劃經(jīng)濟在我們每個人的心中應(yīng)該還有印象，即便是90后或者是00后，他們從書本上也可以很輕松的看到中國曾經(jīng)實施計劃經(jīng)濟的情況，就是社會資源無法實現(xiàn)有效調(diào)配，社會范圍內(nèi)的浪費比較普遍，社會和經(jīng)濟無法快速發(fā)展。放棄計劃經(jīng)濟，在社會主義制度之下引入市場，可以說是中國發(fā)展的必然。

但引入市場所產(chǎn)生的一個問題是，我們不能隨便的對市場進行調(diào)整。就像上面舉的那個例子一樣，如果我們來限定房價，就有可能進一步導(dǎo)致這個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展都發(fā)生變化。市場經(jīng)濟是一個處于很微妙平衡中的動態(tài)系統(tǒng)，牽一發(fā)而動全身，尤其是對于房價這樣的因素來說。我們不能為了調(diào)整一個房價，就放棄整個產(chǎn)業(yè)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)的崩塌將意味著地方經(jīng)濟的崩塌。所以在這種情況下，加杠桿已經(jīng)成了最好的選擇，也是唯一的選擇。

2015年，美國資本狙擊人民幣，想要做空中國經(jīng)濟，所以開始轟轟烈烈的人民幣保衛(wèi)戰(zhàn)，在我們看不到的地方。有的時候我覺得有些方面中國實在是太善良了，中國一直保護著這個世界上現(xiàn)有的規(guī)則，努力按照這個規(guī)則去力爭上游，而不是用一種粗暴的方法去打破它。你們看前一段時間，美國去做空印度的時候，印度直接把人和資金扣了。現(xiàn)在想想，這才應(yīng)該是最正確，最合理的做法。話題扯遠了，不說這個。在人民幣保衛(wèi)戰(zhàn)的背景之下，我們需要在國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境中建立一個資金池，容納那些從股市中擠出來的資金，如果沒有這個資金池，那么當(dāng)中國股市呈現(xiàn)出大面積下行的時候，那些資金就會從中國逃離，轉(zhuǎn)而投向美國。這是中國人創(chuàng)造的財富，不可以讓它流到國外去拱手送人，所以在這樣的背景下，樓市就成了一個必然的選擇。房地產(chǎn)市場是一個足夠大的市場，而且又是高價值市場，它能夠容納足夠的資金量。所以推高樓市，讓國內(nèi)閑散資金進入樓市，可以說是當(dāng)時中國境地唯一的一條路。

當(dāng)時的房地產(chǎn)市場有著天然的投資屬性，不僅僅是因為它足夠大，同時也是因為房價在這之前從來都沒有下行，一直都是上升趨勢。所以，只要政府表現(xiàn)出一點點支持態(tài)度，那么市場就會快速做出反應(yīng)需求，快速疊加，進一步由需求大幅度推動房價的提升。

2015年開始的資金進入樓市，2016年開始國家出臺多項政策限制樓市過熱，包括限購，以及調(diào)高利率等等。這些都是杠桿，并沒有直接限制價格上升。杠桿的優(yōu)勢就在于，從側(cè)面影響經(jīng)濟，包括當(dāng)時作為經(jīng)濟環(huán)境中重要成分的房地產(chǎn)市場。因為有了側(cè)面影響這個屬性，所以即便是杠桿加錯了或者加過了，也不會產(chǎn)生摧毀經(jīng)濟的嚴(yán)重后果。比如，如果2016年直接限定房價，限定高了無法形成作用，甚至反而有可能成為一種指導(dǎo)價格幫助拉高房價，適得其反。限定低了，就有可能形成區(qū)域性搶購，同樣會造成人口的流動，進一步從人口流動的角度影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展，撼動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的根本。一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局其實是很難構(gòu)建的，構(gòu)建起來往往大費周章，但是破壞起來，卻在一夕之間。反過來說，如果我們沒有影響房價，就是通過加杠桿的方式來對市場進行影響，那情況就會有所不一樣。

說一個最常規(guī)的方案，比如說加利率。利率增加導(dǎo)致購房成本上升，成本上升進一步讓經(jīng)濟情況不好的人放棄購房。當(dāng)然，有些人可能認為這不是抓著有錢人的羊毛薅嗎。但是，從我國一貫以來的稅收態(tài)度角度看，這么做也無可厚非。畢竟我國的稅收一直都是殺富濟貧，收入低于五千就可以不交稅，但是那些明星，收入比較多的群體，他們的稅收最高的時候可以達到40%。所以，即便是政策層面存在有殺富的嫌疑，在我國也是完全合理的。當(dāng)然利率的變化也會從其他方面成為影響經(jīng)濟發(fā)展的因素。房貸理論上升，企業(yè)經(jīng)營貸款的利率也會上升，導(dǎo)致企業(yè)運行成本上升。但是這個階段，我國經(jīng)濟朝向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)傾斜，這也是稅收和其他收入的主要來源，所以對于其他產(chǎn)業(yè)多少存在一些壓制，也是不能避免的。利率如果上升幅度過大導(dǎo)致企業(yè)無法正常運行，就會造成對經(jīng)濟的損傷。但是這種情況可以通過銀行方面來進行信息的獲取，除此以外民間的資本也會成為一個可行的替代進行補充。也就是說，即便是利率飚高了，經(jīng)濟也不會被一棍子打死，總還有喘息的時間。但如果直接干預(yù)房價，這種經(jīng)濟環(huán)境中的彈性就會消失。況且干預(yù)房價是必然會出現(xiàn)偏差的，政府不可能精準(zhǔn)定義一個地區(qū)的房價，何況每一套房子都有差異，價格也會存在差異，想要落實有效計劃經(jīng)濟，實在不太可能。

我國在加杠桿這個方面，做出的最出格的事應(yīng)該就是限購。但限購本身并不是抑制房價的，它是用來避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不合理盈利情況。當(dāng)時因為房價上升過快，有些中介會買入房子，然后在短時間賣出，這種情況整體來說是合法的，但是不合理。所以我國就增加了限購條款，說白了就是用來杜絕這種情況的。

進一步考察現(xiàn)在。對于房價不斷下跌這件事，政策的反映同樣也是加杠桿，理論和之前一樣，效果整體來說也是差不多。秉承的理念就是，盡量不去干預(yù)市場環(huán)境的這種動態(tài)平衡，不過效果就很難評。當(dāng)年用杠桿干預(yù)市場也沒擋住房價上升，現(xiàn)在一樣不會擋住房價下跌。但是反過來看一看，我們從當(dāng)年跌到現(xiàn)在的三分之一用了差不多八年時間，但是日本完成這個過程只用了半年時間。所以當(dāng)年的阻止上升和現(xiàn)在的阻止下降的那些政策，其實都是發(fā)揮了作用的。

至于未來……房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了他的歷史使命。和房地產(chǎn)相關(guān)的一切產(chǎn)業(yè)，都度過了一個蓬勃發(fā)展的時期，以后會和其他產(chǎn)業(yè)一同歸于平淡。樓市完成了它作為資金池的歷史使命，資金開始從樓市分離出來，慢慢散步到其他產(chǎn)業(yè)環(huán)境之中。中國熬過了美國表面繁榮的最后一個階段，現(xiàn)在的中國資本，應(yīng)該不會有人傻到想要出海了吧。

杠桿之下，看似什么都沒改變，但是好像又有很多不一樣。

看看那些政策，其實字字句句都是對于未來的描述。當(dāng)政策說要避免房地產(chǎn)市場過熱的時候，可有人想過未來有一天房價是會回歸到房屋價值這個核心問題之上的，可有人想過房價總會掉下來？

房地產(chǎn)行業(yè)，一場繁華，一場夢。