來源：成都淘房志

撰文：海哥

離譜，成都頂級書包的掛戶房，成交價還在漲！

近日，淘房君發(fā)現(xiàn)，成都頂級學(xué)區(qū)成都實驗小學(xué)旁，再次成交了一套經(jīng)典的“臥室”掛戶房：

8月27日，人民中路一段5號成交了一套：

32㎡套一，成交單價46268元/㎡，成交總價150萬。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

對比21年房價整體高位時的同戶型成交情況，上漲5.6%。

在當(dāng)前這個市場行情下，這類“老破小”的價格不僅繼續(xù)走出逆市行情，甚至對比行情火熱的21年，價格還有小幅上漲。

并且，還有疑似成交中介爆料稱，該房源掛出來后，成交十分迅速，基本是帶看了幾組，就成交了。

圖源微博 @成都房段子

屬實離譜。

通過拉通整個小區(qū)的成交，淘房君發(fā)現(xiàn)：

像人民中路一段5號這類小面積的“臥室”掛戶房，價格實在太穩(wěn)了！

不僅成交周期短，價格還基本沒有大波動，甚至部分小區(qū)都還有一房難求的情況！

所以，這類老破小到底是為什么能這么堅挺？

難道僅僅是因為學(xué)區(qū)嗎？

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會，劃算！

不會，房買哪就讀哪里！

01

成都頂級書包房

太穩(wěn)了！

淘房君發(fā)現(xiàn)，在今年3月，人民中路一段5號就成交了一套19㎡的“臥室”，當(dāng)時就引起了不小的市場反響。

該房源成交總價120萬，成交單價60790萬/㎡。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

拉通歷史的成交情況來看，其實人民中路一段5號小區(qū)的成交價可以說穩(wěn)中有升：

2020年成交的72.6㎡套二，成交總價207萬，成交單價28485元/㎡；

2025年成交的72.6㎡套二，成交總價245萬，成交單價33737元/㎡。

雖然看著價格沒有漲太多，但要知道，20年是什么行情，25年又是什么行情。

除此之外，淘房君發(fā)現(xiàn)，像人民中路一段5號這樣的“臥室”書包房，在成都市場并不是個例。

在去年3月，青羊上翔街21號成交了一套14㎡的二手，成交單價7.9萬/㎡，直接打破了成都書包房成交單價記錄。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

最值得關(guān)注的是，該房源掛牌僅22天就成交。

這個單價，這個成交時間，簡直是在“搶”。

隨后，該小區(qū)分別在3月、6月分別成交一套不到20㎡的“臥室”，其成交單價分別為6.4萬/㎡和7萬/㎡。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

截止目前，該小區(qū)僅有3套掛牌房源，掛牌總價均在200萬左右，掛牌的三套戶型都在40-50㎡左右。

低于20㎡的“臥室”書包，直接0掛牌。

圖源貝殼

除了成交單價破記錄外，老斯還發(fā)現(xiàn)：

在5年前，該小區(qū)不到20㎡的房源成交總價就已經(jīng)近百萬，成交單價就已經(jīng)來到了6.5萬元/㎡。

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除了像這樣的“老破小”，淘房君發(fā)現(xiàn)，稍微新一點的主城頂級書包，尤其是青二的學(xué)區(qū)，成交都十分穩(wěn)定。

像青二的富力史丹尼國際公寓，截止目前已經(jīng)成交了44套，成交均價30778元/㎡，同比去年價格基本沒啥變化。

小區(qū)成交均價 圖源好好選房小程序

非常穩(wěn)當(dāng)。

02

成都這些書包房

為什么這么穩(wěn)？

為什么青二的書包能這么穩(wěn)？

除了擁有成都實小這個頂級的書包加持外，淘房君還發(fā)現(xiàn)了一個比較有意思的東西。

像這類書包房，并不能簡單的用成交單價來分析它的情況。

一般面積大的，成交單價的相對低；面積小的，成交單價一般都比較高。

無論是人民中路一段5號還是上翔街，我們都不難發(fā)現(xiàn)：

這類頂級的“書包房”，只看總價，不看單價。

上翔街成交情況 圖源好好選房小程序

比如像上翔街21號，從成交情況來看，無論是單價3萬也好，還是7萬也罷，總價的幅度其實相差不算太大。

總價基本穩(wěn)定在100-150萬之間。

總價越低越香，不需要滿足或滿足基本居住屬性即可。

因為有的書包房，的確很劃算。

其基本邏輯在于：

不需要強的居住屬性，僅需滿足當(dāng)前付出的學(xué)區(qū)成本和假定讀頂級民辦的成本持平，或輕度虧損就行。

因為，這類房源不僅能直接解決讀書問題，且6-7年后待孩子上初中后，房源或還有“殘值”，有的甚至能增值。

綜合來看，總價在100-150左右，就算是一個相對安全的邊際線。

這也是為什么成都這個價位的頂級書包如此吃香且堅挺。

盡管，有的可能只有十幾個平方，按照現(xiàn)在的人們的生活水平來講，根本是不能滿足基本的居住需求的，出租都費勁。

但如果，能夠一勞暫逸的解決上學(xué)問題，其實對比費盡心思上那些好的私立，這類“臥室”書包可謂是省心省力，甚至可能還會更省錢。

不過，淘房君還是想提醒大家：

雖然部分低價“書包房”能逆環(huán)境走出不錯的行情，但對于普通家庭而言還是要慎重。

從上面的成交情況不難看出。

這些成交的頂級書包房，要說自住那還是很為難人的，基本都是掛戶。。

首先，對于拿出百萬梭哈“書包臥室”來掛戶的的家庭本就是少數(shù)，對于大部分家庭而言是一種不切實際的做法。

其次，大環(huán)境的真實背景，是書包的需求、熱度在不斷下降，核心邏輯也已經(jīng)開始松動。

眾所周知，近些年來，我國新生人口數(shù)量不太理想，伴隨著已連續(xù)多年下滑的數(shù)據(jù)，書包的降溫只不過是時間問題。

你認(rèn)為呢？