花了310萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的“天井房”，本以為能擁有夢(mèng)想中的愜意庭院，卻沒(méi)想到因一次下水道檢修，意外發(fā)現(xiàn)院子里暗藏公共窨井！買(mǎi)家直指賣(mài)家“揣著明白裝糊涂”，賣(mài)家卻一臉無(wú)辜地表示“確實(shí)忘了”。一句“忘了說(shuō)”，能成為免責(zé)的理由嗎？近日，上海市閔行區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“閔行區(qū)人民法院”）就審結(jié)了這樣一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。

2023年9月，張某與徐某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定徐某將其名下位于上海市閔行區(qū)的一套房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”）出售給張某，房屋價(jià)款310萬(wàn)元。同年11月，系爭(zhēng)房屋變更登記至原告名下。

同年12月，因二樓下水道堵塞，物業(yè)工作人員進(jìn)入房屋的天井內(nèi)進(jìn)行維修，直到此時(shí)張某才得知天井內(nèi)存在兩個(gè)下水道窨井。

張某很快就這一情況與徐某進(jìn)行溝通，徐某表示是其敏感度不夠高，這個(gè)事情確實(shí)是忘記了。然而，雙方卻未能就賠償事宜達(dá)成一致。

張某訴稱(chēng)，窨井存在異味，可能產(chǎn)生沼氣從而發(fā)生危險(xiǎn)，且會(huì)降低房屋價(jià)值。徐某為出售房屋向其隱瞞了這一情況，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，遂起訴要求徐某賠償其違約損失18.6萬(wàn)元。

徐某辯稱(chēng)，張某在簽合同之前便已經(jīng)發(fā)現(xiàn)窨井蓋，不存在其隱瞞的情況，且系爭(zhēng)房屋的售價(jià)本就低于同期其他房屋。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，其居住期間基本未打開(kāi)過(guò)，對(duì)居住沒(méi)有影響，因此不同意張某的訴訟請(qǐng)求。

閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾?！倍址拷灰字校课莸母鞣N環(huán)境情況是影響房屋交易及價(jià)格的因素之一，根據(jù)誠(chéng)信原則，出賣(mài)人負(fù)有告知房屋真實(shí)、完整情況的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將可能妨礙房屋購(gòu)買(mǎi)或正常使用的情況如實(shí)告知買(mǎi)受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對(duì)稱(chēng)。買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)、查看房屋時(shí)亦應(yīng)盡到合理審慎的注意義務(wù)。

本案中，系爭(zhēng)房屋的院內(nèi)存在的窨井維修口，其不可避免地會(huì)產(chǎn)生疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時(shí)需進(jìn)入院內(nèi)實(shí)施，顯然會(huì)對(duì)屋內(nèi)人員的生活造成影響。并且，窨井可能會(huì)產(chǎn)生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會(huì)影響原告對(duì)房屋交易意愿及交易價(jià)格的判斷。被告在對(duì)此明知的情況下，未進(jìn)行主動(dòng)披露，應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)可以看到，窨井處的瓷磚與其余瓷磚有明顯不同，且與其余瓷磚之間存在明顯縫隙，原告自認(rèn)在查看房屋時(shí)的確有注意到不同并詢(xún)問(wèn)情況，但卻沒(méi)有審慎對(duì)待，在未向被告全面核實(shí)的情況下即簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務(wù)，存在一定的過(guò)失。

綜上，基于公平原則和誠(chéng)信原則，綜合考慮原告主張損失的合理性、關(guān)聯(lián)性及可預(yù)見(jiàn)性、合同履行狀況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素，法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬(wàn)元。該案判決現(xiàn)已生效。

原標(biāo)題：《花310萬(wàn)買(mǎi)的“天井房”暗藏公共窨井，賣(mài)家“忘了說(shuō)”能免責(zé)嗎？法院這樣判》

欄目編輯：顧瑩穎 題圖來(lái)源：上觀題圖

來(lái)源：作者：新民晚報(bào) 趙菊玲