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“這房子掛了3個月，帶看全部加起來不超過5組?！惫笆麉^(qū)橋西板塊的房東李先生嘆了口氣，在中介建議下，他把掛牌價又下調(diào)了10萬元。

另一位95后剛需購房者小張，則在上周末果斷簽下了一套朝暉老小區(qū)的房源，“總價低、稅少，房東急賣，我覺得蠻劃算”。

不知不覺，今年杭州樓市“金九”已過半。

往年9、10月份，二手房交易總會隨著天氣轉(zhuǎn)涼而“熱”起來，但今年的樓市似乎仍像一潭靜水，難見波瀾。

杭州二手房成交量連續(xù)5個月下滑

總價200萬元以內(nèi)的低價剛需房成“壓艙石”

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，剛過去的7、8月份，是傳統(tǒng)的二手房淡季，8月份杭州二手房網(wǎng)簽6633套，成交量已連續(xù)5個月下滑。

從需求結(jié)構(gòu)來看，原先成交熱度較高的學(xué)區(qū)房置業(yè)需求，在8月份有所降溫，成交速度放緩。市場呈現(xiàn)出“剛需托底”的新特征——總價200萬元以內(nèi)的低價剛需房，成了當(dāng)下二手房市場的“壓艙石”。8月份，這類房源成交占去半壁江山。

進(jìn)入9月，總價200萬元以內(nèi)的剛需房源“一騎絕塵”的趨勢依舊沒有踩剎車。9月上半月，杭州市中心、南部臥城、青山湖科技城、大江東、星橋、銀湖科技城這些板塊內(nèi)，總價200萬元以內(nèi)的房源熱度繼續(xù)增長。

拿部分市中心的“老破小”來說，房源甚至出現(xiàn)了掛牌一天即成交的案例。比如十五家園小區(qū)，今年累計成交32套，前7個月月均僅3套，3、4月份高峰時月均也僅成交4套和5套；但在8月份傳統(tǒng)淡季，小區(qū)的二手房成交量卻躍升至10套，其中40平方米以下的小戶型占一半。

就在上個月，十五家園小區(qū)有一套39平方米的小兩居，掛牌當(dāng)天，僅帶看1次，即以低于掛牌價30萬元的價格快速成交，成交價約2.46萬元/平方米。對比去年同期同戶型3.3-3.5萬元/平方米的成交價，可以看出大幅降價是促成這筆快速交易的主要原因。

而十五家園的另一套52平方米房源，在經(jīng)歷7次帶看后，房東果斷降價19萬元，房源性價比馬上高了，最終被購房者以149萬元總價拿下。

另外，像蕭山江湘云廬這樣的安置房小區(qū)，上月創(chuàng)下單月成交31套的紀(jì)錄，成為淡季“黑馬”，主要是因為106-180萬元的總價恰好滿足很多剛需家庭和年輕購房者的預(yù)算。且在同等地段，同樣的預(yù)算或只能買到更老、更小的房子，因此吸引了大量買家。

部分優(yōu)質(zhì)板塊和小區(qū)

房價正逐步接近市場底部

總體來看，經(jīng)過兩年多的價格調(diào)整，杭州部分優(yōu)質(zhì)板塊和小區(qū)的房價正逐步接近市場底部。但“以價換量”趨勢仍未改變。

“現(xiàn)在的買房者，進(jìn)門第一句不是問房子怎么樣，而是問‘最近同小區(qū)最便宜的那套成交價多少’?！蔽骱^(qū)文教板塊一位資深中介告訴我們，買房人的心態(tài)變得十分冷靜、務(wù)實。

他舉例，就在上周，一位購房者看中了申花板塊一套改善型房源，張口就要按最近3個月小區(qū)的最低成交單價來還價，房東當(dāng)場搖頭，交易就此告吹。

剛需客戶反而成了近期成交的“快單主力”。像朝暉、采荷等老小區(qū)，小戶型、低總價房源依舊“賣得動”。

需要賣一套房、買一套房的置換型購房者，最近日子也不好過。家住城西的80后劉女士本想置換一套四居室，但她家那套89平方米的三居室掛了近半年，價格一降再降，仍無人問津?！翱捶康娜诉€是不多?！彼裏o奈地說，像她這樣卡在置換第一關(guān)的業(yè)主不在少數(shù)，買房計劃只能一再延后。

數(shù)據(jù)也顯示，盡管核心板塊如申花、錢江世紀(jì)城的品質(zhì)樓盤成交量有小幅回升，但難以扭轉(zhuǎn)“以價換量”的大趨勢。

“單靠開單很難活下去”

一些房產(chǎn)中介“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”直播間

“金九”開局，天氣依然炎熱，樓市依然溫吞。

雖然中介門店沒有鬧猛勁兒，但經(jīng)紀(jì)人們也沒閑著。

很多人白天帶看房子、晚上直播賣房，抖音、視頻號成了新的拓客戰(zhàn)場。

在杭州城西從業(yè)5年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳說，從今年6月份開始，他和同事陸續(xù)申請了視頻號，自學(xué)剪輯、寫腳本，下班后輪流直播?！安黄床恍?，線下沒客戶，只能靠線上引流?！苯?jīng)紀(jì)公司也不定時給大家做直播、視頻技能培訓(xùn)，錦上添花。

有的經(jīng)紀(jì)人主打“區(qū)域測評”，穿梭于各個樓市板塊，實地拍攝小區(qū)環(huán)境、地鐵口、周邊配套；有的專注于“買房避坑”，講解貸款政策、稅費計算、交易流程；還有的定位“軟裝改造”，教業(yè)主怎么花小錢提升老房顏值。“我們甚至還拍過一期‘怎樣還價更容易成功’，播放量意外很高?！毙￡愋χf。

也有經(jīng)紀(jì)人做起了“社區(qū)管家”，免費提供搬家咨詢、物業(yè)對接等服務(wù)。“單靠開單很難活下去，必須做出口碑、做深服務(wù)?！币晃毁Y深的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人坦言。

部分中介門店還悄然調(diào)整了服務(wù)動線：門口立牌不再只是“急售房源”，而變成了“免費提供租賃合同審核”“進(jìn)店咨詢送甲醛檢測一次”。

“金九銀十”依然是營銷節(jié)點

但市場回暖尚待時日

杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，杭州二手房市場連續(xù)5個月成交量下滑，并跌破7000套，觀望氛圍漸濃。北京、上海、深圳已先后放寬樓市限購，這股政策暖風(fēng)也讓大家對杭州后續(xù)的政策調(diào)整抱有較高期待。

當(dāng)前杭州樓市情緒仍顯疲軟，一方面，業(yè)主掛牌出售意愿較強，另一方面，市場需求端表現(xiàn)乏力，二手住宅帶看量及客戶咨詢量均處于3月以來的低位，回暖尚待時日。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房源的品質(zhì)在市場上的反饋會有較大差異。比如：一些優(yōu)質(zhì)房源在“金九銀十”階段依舊會表現(xiàn)不俗，但有的新盤項目面臨的壓力不小，需要在產(chǎn)品定價方面進(jìn)行優(yōu)化。

對于購房者來講，今年“金九銀十”總體是很不錯的，要積極把握一些利好政策。從價格方面來講，經(jīng)過一整個炎熱夏季的調(diào)整，現(xiàn)在總體房價以穩(wěn)為主，上漲的可能性不大，但是否會出現(xiàn)降價？要看具體的項目。有些項目價格已經(jīng)下調(diào)并進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)，不會有大的波動。

總體來講，杭州置業(yè)氛圍不錯，人口的導(dǎo)入速度也比較快。等天氣涼快一點，相信“金九銀十”依然會是很多房企以及中介們、房東們下半年的主力營銷節(jié)點，尤其是一些杭州“好房子”項目推出后，很可能會改變原先一、二手房的格局。因為整體還是買方市場，購房者目前的購房節(jié)奏肯定不會急匆匆，部分指標(biāo)的回落也是正常的，歸根結(jié)底，自住、好產(chǎn)品才是未來樓市的核心。

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 成嘉怡

審核 毛迪 邵宇峰

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