李嘉誠又說中了！手握“兩套房”的家庭，恐怕逃不掉這4個結(jié)局

當(dāng)年搶著買的第二套房，現(xiàn)在可能成了燙手山芋，李嘉誠2018年的預(yù)言，正在一個個應(yīng)驗(yàn)了那些盲目買房的家庭。

2018年，樓市火熱得發(fā)燙，不少人排隊(duì)搶房，李嘉誠卻潑了盆冷水。

他說未來五年房價會面臨大洗牌，炒房客需要謹(jǐn)慎，那會兒大家覺得這老頭是不是糊涂了，房價怎么可能跌。

如今2025年了，回頭再看，全國百城二手房價已經(jīng)連跌了30多個月，平均跌幅超過30%，以上海為例，房價從2021年最高時的9萬多，跌到了現(xiàn)在的6萬多。

那些手握兩套以上房產(chǎn)的家庭，正面對前所未有的困境。

第一個結(jié)局是優(yōu)質(zhì)房和劣質(zhì)房的差距越拉越大

2025年上半年數(shù)據(jù)很能說明問題，全國重點(diǎn)50城租金回報率平均2.08%，但城市之間差得離譜。

深圳這種一線城市回報率才1.85%，烏魯木齊卻能達(dá)到3.86%，更關(guān)鍵的是長三角那些城市，金華1.41%、東莞1.46%，房價被炒得很高，但租金根本跟不上。

這意味著如果你在上海內(nèi)環(huán)有套房，同時在老家三四線城市還有一套，結(jié)局會完全不同。

上海黃浦區(qū)的房子雖然漲幅慢，但流動性還在，而老家那套可能掛半年都沒人問。

新鴻基地產(chǎn)2025 年的ROA只有2.43%，說明連專業(yè)房企都很難從房產(chǎn)中賺大錢了，普通家庭更要小心。

第二個結(jié)局是出租收益越來越難覆蓋成本

按國際標(biāo)準(zhǔn)，租金回報率得超過5%才算合理，現(xiàn)在全國能達(dá)標(biāo)的城市沒幾個。

珠三角那些靠外溢需求推高房價的地方更慘，東莞1.46%的回報率，還不如存銀行五年期定期存款。

手里有兩套出租房的家庭會發(fā)現(xiàn)，以前以租養(yǎng)貸的模式玩不轉(zhuǎn)了。

特別是三四線城市，房價跌了但物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)沒降，有些房子租金連月供的一半都不夠。

李嘉誠旗下的業(yè)務(wù)向來注重現(xiàn)金流，他早就不把房地產(chǎn)當(dāng)作主要現(xiàn)金流來源，這一點(diǎn)現(xiàn)在看確實(shí)有先見之明。

第三個結(jié)局是想賣的時候賣不掉，流動性風(fēng)險越來越明顯

國家推進(jìn)城市更新行動，明確要求一村一策搞城中村改造，不搞大拆大建。

這意味著以前靠拆遷暴富的可能性沒了，那些區(qū)位差、戶型老的房子，以后更難出手。

有些家庭以為手里有兩套房就等于有了退路，真到急需用錢的時候才發(fā)現(xiàn)，掛牌三個月能有三個看房的就不錯了。

長三角地區(qū)房價虛高的城市尤其明顯，買家越來越挑剔，稍微議價空間小一點(diǎn)就會流失客戶。

第四個結(jié)局是政策變動帶來的持有成本上升

雖然還沒全面開征房產(chǎn)稅，但從城市更新政策能看出趨勢，資源會向核心區(qū)域傾斜，非核心資產(chǎn)的持有成本必然增加。

有些家庭的兩套房子可能都在政策調(diào)整影響范圍內(nèi)，比如學(xué)區(qū)劃片改革后，所謂的學(xué)區(qū)房溢價消失。

或者舊改項(xiàng)目落地后，周邊老破小的價值被稀釋，李嘉誠的投資向來多元化，房地產(chǎn)只是他眾多業(yè)務(wù)中的一項(xiàng)，這種分散風(fēng)險的思路值得借鑒。

如果把所有資產(chǎn)都壓在兩套房子上，一旦遇到政策變動，抗風(fēng)險能力會非常弱。

其實(shí)這四個結(jié)局的核心，就是李嘉誠一直強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險分散原則，他的業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、能源、電訊、零售等多個領(lǐng)域，從來不會在單一行業(yè)押注。

對普通家庭來說，手里握兩套房子看似資產(chǎn)雄厚，實(shí)則把寶都壓在了房地產(chǎn)上。

當(dāng)然也不是說兩套房一定不好，關(guān)鍵看房子的質(zhì)量和所在城市，如果兩套都在租金回報率高、人口持續(xù)流入的城市核心區(qū)，情況會好很多。

但這種家庭畢竟是少數(shù)，更多人是一套自住一套閑置，或者兩套都在非核心區(qū)域，國家推進(jìn)城市更新是為了提升居住品質(zhì)，那些不符合 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，只會越來越邊緣化。