一封“舉報信”的出現(xiàn)，暴露出兩家頭部房企的合作“嫌隙”。

近日，一封由北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)給廣州國資委的“舉報信”，在業(yè)內(nèi)流傳。圍繞北京璞樾項目，央企中建智地作為大股東，稱操盤方越秀未遵循定價規(guī)則，對部分房源“暗中調(diào)價”，并影響了隔壁項目的銷售。

第一財經(jīng)從接近雙方企業(yè)人士處了解到，上述“舉報信”的存在屬實，目前項目各方股東正就該事件進行積極協(xié)商，爭取妥善解決營銷相關的問題。

在當前的新房市場，樓盤降價或房企打“價格戰(zhàn)”，實際上較為常見，在豪宅扎堆的北京也是如此。但該事件的特殊之處，是項目合作方之間產(chǎn)生了糾紛。當樓市持續(xù)調(diào)整，房企合作開發(fā)的模式正暴露出隱患。

京城豪宅“聯(lián)姻”插曲

近日，央企中建智地和廣州國企越秀地產(chǎn)，圍繞北京璞樾項目的營銷、操盤問題出現(xiàn)一些爭議。

作為由中建智地持股97%的子公司，北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向廣州國資委發(fā)去一封“舉報信”，稱越秀未按統(tǒng)一定價規(guī)則，通過重新制定表價、調(diào)整折扣體系等方式，實際成交價與既定價邏輯產(chǎn)生偏差。

一家深耕北京的地產(chǎn)央企，為何與廣州國資房企出現(xiàn)定價糾紛？

時間回到今年4月，“中建智地+金茂+越秀+朝陽城開”聯(lián)合體，以126億元拿下黃杉木店組合地塊。隨后項目被分為兩部分開發(fā)，南地塊（紫京宸園）由中建智地負責營銷、北地塊（璞樾）由越秀負責營銷和物業(yè)。

從股權上看，兩個項目實屬“同宗同源”，且均是中建智地占比最高。在璞樾項目，中建智地、金茂、越秀、朝陽城開分別持股48.4%、33.1%、17%、1.5%。在隔壁的紫京宸園，四方分別持股48.59%、32.9%、17%、1.5%。

但一個地塊被分成兩個項目開發(fā)、且操盤方不同，不可避免會產(chǎn)生競爭。

為避免出現(xiàn)“貼身肉搏”的情況，兩個項目在前期已試圖打出差異化。比如，紫京宸園主打宋式風格，戶型從133平方米到400平方米不等；璞樾主打國際范、東方感，戶型主要為152平方米～258平方米的全四居。

到今年10月份，紫京宸園和璞樾相繼開盤，項目方官宣的銷售額分別為56.5億元、45.65億元，成為當月北京新房市場上的兩大熱門項目。

不久前，兩個項目還“合體營業(yè)”，發(fā)布了一張紫京宸園和璞樾10月網(wǎng)簽“霸榜”北京冠亞軍的海報，并貼出“兩部時代作品，一種熱銷共識”的宣傳詞。

但不到半個月，一封“舉報信”的出現(xiàn)，暴露出了項目熱銷背后的合作爭議。

從糾紛的焦點價格上看，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至11月15日，紫京宸園合計網(wǎng)簽120套，均價約9.85萬元/平方米；璞樾合計網(wǎng)簽130套，成交均價約9.96萬元/平方米，兩項目整體價差在1100元/平方米左右。

而中建智地認為，越秀在璞樾這一項目地塊上，首開定價不合理，比如同素質(zhì)樓棟對比，璞樾比隔壁項目低。中建方面還稱，該項目營銷人員有不恰當競爭行為，“導致南地塊已認購客戶流失”“客戶對板塊價格預期拉低”。

于是，作為項目持股比例最高的股東，中建智地向越秀表明了態(tài)度。一份由其發(fā)給越秀的函件顯示，中建方面要求越秀交接北地塊的營銷工作。但該事件最終走向會如何，目前還無定論。

第一財經(jīng)從接近越秀人士處了解到，目前項目各方股東正就此進行協(xié)商，爭取妥善解決；而中建方面的核心訴求，還是糾正不恰當?shù)臓I銷行為，最終希望兩個項目能達成“共贏”，實現(xiàn)板塊價格良性運行，為市場提供好產(chǎn)品和好房子。

房企合作開發(fā)潛藏風險

中建和越秀出現(xiàn)項目合作爭議，核心還是因為新房市場競爭過于激烈。

從位置來看，紫京宸園及璞樾項目所處地段確實較為稀缺。今年4月拿地時，業(yè)內(nèi)分析師便表示，黃杉木店平房區(qū)地處東四環(huán)與五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊，項目各項配套十分豐富便利。

同時，這兩個項目所在板塊屬于實打?qū)嵉摹昂勒钡囟危貕K西北方向便是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤有潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。

不過，目前北京朝陽區(qū)在售的高端改善樓盤不少，比如保利朝觀天珺、金茂滿曜、中海時光之境、中海朝陽ONE，以及長江實業(yè)旗下的北京御翠園項目等。官方消息顯示，朝陽區(qū)未來三年還將推出30宗優(yōu)質(zhì)住宅地塊。

當各路高端樓盤正面競爭，購房者的選擇性也在增多。對紫京宸園和璞樾來說，雖然項目地段及產(chǎn)品較為稀缺，但同樣要面臨板塊內(nèi)外項目的競爭，彼此之間的客群也有所重疊，一些客戶兩邊都在看，要視項目最終銷售再“下定”。

此外，本次糾紛也暴露出，房企合作開發(fā)的模式存在一定隱患。

在過往房地產(chǎn)市場繁榮時期，房企普遍傾向于利用合作開發(fā)以滿足自身的規(guī)模發(fā)展需求。國泰海通地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，36家重點房企的少數(shù)股東權益占比已達到44%的歷史高位。

但這種合作開發(fā)模式在助力擴張的同時，也可能導致隱性負債增加、債務結構復雜化等問題，背后的潛在風險，往往會在市場惡化時暴露出來。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，當前房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)模式存在一些普遍性風險。一是合作方利益協(xié)調(diào)困難，當市場形勢發(fā)生變化，如銷售不佳、利潤預期降低時，各方在定價、營銷、成本等方面容易產(chǎn)生分歧。

二是操盤權與股權不匹配風險，比如越秀作為小股東擁有操盤權，可能引發(fā)股東間的矛盾和沖突。三是市場變化對合作的沖擊，當項目銷售壓力增大，合作方可能會為了自身生存和發(fā)展，采取一些激進手段，破壞原有的合作平衡。

目前，中建智地和越秀方面，在銷售規(guī)模上均沖勁兒不小。

作為近幾年北京新房市場的“大戶”，中建智地是中建一局旗下的地產(chǎn)平臺，2020年正式更名為中建智地置業(yè)有限公司，在業(yè)內(nèi)打出了“二次創(chuàng)業(yè)”的標簽。此后，該公司在北京積極投資，其中不少是與同行合作拿地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1～10月，中海地產(chǎn)、中建智地、華潤置地位居北京房企權益銷售額榜單前三位，分別為376.2億元、166.1億元和162.3億元。

越秀對北京市場同樣看重。2025年上半年，越秀在北京的合同銷售金額197.2億元，同比上升255.1%。今年前十月份，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額254.9億元，位居第二；權益銷售金額115.3億元，位居第五。

兩家北京樓市的“頭部選手”，能否在合作項目上達成共識，還需后續(xù)觀察。