觀點網(wǎng) 繼朗詩綠色生活創(chuàng)始人田明宣布退休后，陪伴著榮萬家上市并度過業(yè)績寒冬期的耿建富也將退休計劃搬上了臺面。

9月18日，榮萬家生活服務(wù)股份有限公司（簡稱“榮萬家”）披露了一則人事變動公告。

公告表明，耿建富因退休計劃辭任執(zhí)行董事、董事長、董事會提名委員會主席與薪酬委員會成員，即日起不再擔(dān)任榮萬家任何職務(wù)；同時，提名吳秋云為新任執(zhí)行董事、董事長等職務(wù)。

值得注意的是，耿建富是在2023年11月29日獲選為榮萬家第二屆董事會執(zhí)行董事的，任期為三年，如今距離正式卸任執(zhí)行董事的日期至少還有15個月之久。

因此，因年齡退休而提前離任的理由，似乎缺少了些說服力。

然而，翻開“80后”接班人吳秋云的過往履歷，其地產(chǎn)人的“血脈”解答了一切。

地產(chǎn)人涌入

公告顯示，吳秋云現(xiàn)年44歲，在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計及施工、康旅及酒店運營、商業(yè)運營、金融投資方面具有豐富的經(jīng)驗。

吳秋云于2003年畢業(yè)于西安財經(jīng)大學(xué)，并在同年參與工作，先后在順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、恒大地產(chǎn)天津公司、遠洋地產(chǎn)天津公司以及萬達地產(chǎn)哈爾濱萬達城等企業(yè)供職，職位均與銷售、策劃、營銷有關(guān)。

2014年3月，吳秋云正式入職榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡稱“榮盛發(fā)展”）。此后6年間，分別于榮盛發(fā)展?jié)戏止救螤I銷副總經(jīng)理，于石家莊分公司任總經(jīng)理，負責(zé)全面營銷及經(jīng)營管理工作。

2020年，吳秋云轉(zhuǎn)戰(zhàn)康旅及酒店運營業(yè)務(wù)，以總經(jīng)理的身份負責(zé)榮盛康旅投資有限公司（含酒店管理公司）全面經(jīng)營管理工作。

目前，吳秋云肩負榮盛發(fā)展董事、總裁及多項委員會委員職務(wù)，主要負責(zé)榮盛發(fā)展及附屬公司全面經(jīng)營管理工作，并領(lǐng)導(dǎo)下屬酒店、商管、基金公司全面管理工作。

可以看到，在吳秋云過往履歷中，除了在榮盛康旅投資有限公司的三年康旅及酒店運營工作經(jīng)歷之外，其余工作內(nèi)容都與物業(yè)服務(wù)沒有直接關(guān)聯(lián)，這無疑又是一次母公司地產(chǎn)人“空降”旗下物業(yè)公司的鮮活體現(xiàn)。

據(jù)物聊社不完全統(tǒng)計，僅僅是今年下半年三個多月里，已有至少4家上市物企的高管團隊中迎來了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的老將。

首先是6月27日，萬物云宣布朱旭將加入公司，負責(zé)旗下萬物云城板塊。與吳秋云背景相似，不論是在萬科當(dāng)董秘、副總裁的9年，還是負責(zé)長租公寓規(guī)劃和轉(zhuǎn)崗長租公寓事業(yè)部的調(diào)整，都很難找到物業(yè)服務(wù)的關(guān)聯(lián)履歷。

7月10日，為佳兆業(yè)美好服務(wù)二十多年的老臣李海鳴辭任執(zhí)行董事，取而代之的是來自佳兆業(yè)控股的執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁及首席營運官劉立好。彼時，物聊社便猜測，劉立好加入佳兆業(yè)美好或與佳兆業(yè)控股的重組計劃有著千絲萬縷的關(guān)系。

9月12日，劉守偉接過朗詩綠色生活原董事長田明的重任，此時距其從朗詩控股空降到朗詩綠色生活任副董事長僅過去了2個月。同樣，劉守偉此前也沒有物業(yè)服務(wù)相關(guān)的工作背景。

結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)近年來的坎坷表現(xiàn)，物企“輸血”現(xiàn)象變得頻繁了起來，以資抵債則是常見的一種方式。發(fā)展到現(xiàn)如今的地步，就連物企高管團隊也要摻入關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的血液。

關(guān)聯(lián)與獨立

成立于2000年的榮萬家是榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)管理企業(yè)，據(jù)最新披露的業(yè)績報告顯示，主要向用戶提供社區(qū)服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)及服務(wù)周邊（包括車位租售服務(wù)、生活服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商增值服務(wù)）。

有意思的是，在此之前，榮萬家業(yè)務(wù)線原為“物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)”；在2024年之后，將“物業(yè)管理服務(wù)”拆分為“社區(qū)服務(wù)”及“商企服務(wù)”，又將“非業(yè)主增值服務(wù)”及“社區(qū)增值服務(wù)”合并為“服務(wù)周邊”，“物業(yè)管理服務(wù)”業(yè)務(wù)線保持不變。

盡管榮萬家給出的理由是“為充分向股東及投資者展現(xiàn)本集團現(xiàn)有業(yè)務(wù)”，但最深層的原因或許是為減少“非業(yè)主增值服務(wù)”，即關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司為其營業(yè)收入帶來的負面影響。

2024年業(yè)績報告指出，“服務(wù)周邊”業(yè)務(wù)線中，車位租售服務(wù)、生活服務(wù)及物業(yè)開發(fā)商增值服務(wù)分別貢獻收入3075.19萬元、1.64億元及9015.23萬元，營收增速分別為-10.15%、30.69%和-45.02%

談到“車位”，就不得不提起榮萬家與榮盛發(fā)展兩度簽訂的債務(wù)抵償框架協(xié)議。

早在2024年初，榮萬家與榮盛發(fā)展第一次簽訂相關(guān)協(xié)議，宣布收購榮盛發(fā)展出售的清償物業(yè)，并按等額基準抵銷應(yīng)收款項。抵債資產(chǎn)為10870個停車位及332套住宅、寫字樓及商鋪，抵債規(guī)模約5.68億元。

不過，簽訂協(xié)議不久后，這批用于抵債的部分資產(chǎn)被沒收凍結(jié)，導(dǎo)致實際抵債規(guī)模要低于預(yù)期不少。從簽訂抵債協(xié)議到第二次簽訂協(xié)議之前，榮萬家僅成功結(jié)清應(yīng)收款項約2.88億元。

于是，第二次抵債交易產(chǎn)生了。

今年6月，榮萬家再次與榮盛發(fā)展訂立債務(wù)抵償框架協(xié)議，清償物業(yè)包括12689個停車位、5479套儲藏間及112套住宅、公寓及商業(yè)單位，估值金額達到10.76億元，兩次抵債交易金額合計16億元。

從明面上看，應(yīng)收賬款能夠以等額抵償?shù)姆绞揭貋?，對榮萬家的利潤表現(xiàn)來說也是一種減負，但隨之而來的又是另一座“大山”——存貨規(guī)模。

據(jù)2024年業(yè)績報告，榮萬家期內(nèi)存貨規(guī)模約為3.39億元，較2023年的5476萬元增長近520%，大幅增加正是源于榮盛發(fā)展第一次的以資抵債，而今年第二次抵償又將增加約10.7億元，另外再結(jié)合車位租售服務(wù)收入表現(xiàn)，可見這批資產(chǎn)變現(xiàn)注定道阻且長。

但榮萬家似乎別無選擇。

自打上市以來，便長期接受來自榮盛發(fā)展的“恩惠”。2021年至2024年，榮萬家來自榮盛發(fā)展的在管面積占比分別為97.7%、97.2%、94.4%及93.4%，盡管比例不斷下降，但來自獨立第三方的在管面積占比仍保持在個位數(shù)。

來到2025年，榮萬家在8月底交出了半年成績單，上半年在管面積達到9060萬平方米，在管項目數(shù)量為485個，分別較去年同期增長約4.6%及7.1%，并與獨立第三方簽署了42份合作協(xié)議。

因此，公司整體營收與盈利都有小幅度的提升。上半年，榮萬家錄得營收9.95億元，同比增長約1.7%，實現(xiàn)凈利潤9280萬元，同比增加約2.0%，毛利為2592萬元，同比增長約8.1%。

此外，物聊社還了解到，在2020年業(yè)績會上，榮萬家曾對五年后的在管面積表現(xiàn)作出預(yù)測：五年后公司整體在管面積會達到2-3億平方米。其中，承接來自于母公司開發(fā)的項目每年增長率為13.8%；通過第三方外拓取得的在管面積未來幾年增長率會達到155%。

如今僅剩不到3個月時間，從在管面積來看，榮萬家的“五年暢想”還遙不可及。

不過當(dāng)下更值得關(guān)注的是，新任董事長吳秋云的到來，能否幫助榮萬家走出獨立之路？

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。