花了310萬購買的“天井房”，院子里竟暗藏公共窨井！買家直指賣家“揣著明白裝糊涂”，賣家卻一臉無辜地表示“確實忘了”。一句“忘了說”，能成為免責(zé)的理由嗎？近日，上海市閔行區(qū)人民法院（以下簡稱閔行區(qū)人民法院）就審結(jié)了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件。 院子里藏窨井買家索賠18.6萬元

2023年9月，買家張某與賣家徐某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定徐某將其名下位于上海市閔行區(qū)的一套房屋（以下簡稱系爭房屋）出售給張某，房屋價款310萬元。同年11月，系爭房屋變更登記至張某名下。

同年12月，因二樓下水道堵塞，物業(yè)工作人員進(jìn)入房屋的天井內(nèi)進(jìn)行維修，直到此時，張某才得知，天井內(nèi)居然存在兩個下水道窨井！

張某很快就這一情況與徐某進(jìn)行溝通，徐某表示是其敏感度不夠高，這個事情確實是忘記了。然而，雙方卻未能就賠償事宜達(dá)成一致。

張某訴稱，窨井存在異味，可能產(chǎn)生沼氣從而發(fā)生危險，且會降低房屋價值。徐某為出售房屋向其隱瞞了這一情況，違背誠實信用原則，遂起訴要求徐某賠償其違約損失18.6萬元。

徐某則辯稱：張某在簽合同之前便已經(jīng)發(fā)現(xiàn)窨井蓋，不存在其隱瞞的情況，且系爭房屋的售價本就低于同期其他房屋。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，其居住期間基本未打開過，對居住沒有影響，因此不同意張某的訴訟請求。

法院判賣家賠償違約損失2萬元

閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾?！倍址拷灰字?，房屋的各種環(huán)境情況是影響房屋交易及價格的因素之一，根據(jù)誠信原則，出賣人負(fù)有告知房屋真實、完整情況的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將可能妨礙房屋購買或正常使用的情況如實告知買受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對稱。買受人在購買、查看房屋時亦應(yīng)盡到合理審慎的注意義務(wù)。

本案中，系爭房屋的院內(nèi)存在的窨井維修口，其不可避免地會產(chǎn)生疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時需進(jìn)入院內(nèi)實施，顯然會對屋內(nèi)人員的生活造成影響。并且，窨井可能會產(chǎn)生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會影響原告張某對房屋交易意愿及交易價格的判斷。被告徐某在對此明知的情況下，未進(jìn)行主動披露，應(yīng)對原告張某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

同時，現(xiàn)場可以看到，窨井處的瓷磚與其余瓷磚有明顯不同，且與其余瓷磚之間存在明顯縫隙，原告張某自認(rèn)在查看房屋時的確有注意到不同并詢問情況，但卻沒有審慎對待，在未向被告全面核實的情況下即簽訂了房屋買賣合同并完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務(wù)，存在一定的過失。

綜上，基于公平原則和誠信原則，綜合考慮原告張某主張損失的合理性、關(guān)聯(lián)性及可預(yù)見性、合同履行狀況、當(dāng)事人過錯程度等因素，人民法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬元。該案判決現(xiàn)已生效。